房企境外借债逾2590亿元 扎堆融资“储粮”应对房地产市场“小年”

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■我们的记者王立新

当调控年遇到债务偿还高峰期，再加上小销售年，房企的财务压力可想而知。

《证券日报》记者注意到，自2017年11月以来，上市房地产企业纷纷集中海外融资，并频繁发行美元债务融资计划。在国内融资渠道长期收紧的情况下，一度规模大幅缩减的海外融资再次扩张。

据中原地产研究中心统计，2017年，住房企业境外融资总额为388.6亿美元，比2016年的140.6亿美元增长176%。换句话说，加上今年1月前9天的几笔美元债务，自2017年以来，房地产企业的海外融资总额已超过2590亿元。

1月9日，龙湖地产表示，集团共成功发行8亿美元高级票据，包括3亿美元5.25年期票据(票面利率3.9%)和5亿美元10年期票据(票面利率4.5%)。龙湖地产表示，该公司已于2017年10月24日获得中国国家发展和改革委员会批准发行债券，所有募集资金将用于再融资。

龙湖表示，通过降低融资成本、增加融资渠道和有效控制风险，龙湖地产保持了良好的财务状况，增强了集团的财务灵活性。美元债券的成功发行将进一步降低龙湖地产的借贷成本，进一步优化债务结构。

据《证券日报》记者观察，近期，房企对美元债务表现出高度重视。去年底以来，华夏幸福、太古地产、R&F地产、碧桂园、龙湖、时代地产等房地产公司相继披露了出售美元债券和票据的情况。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一旦内地债券融资压力加大，将明显加大房企的财务压力，一些前期征地较多的高杠杆房企可能陷入危机。目前，2018年将是近4年来房企财务压力最大的一年。此外，一些房地产企业的债务将在第一季度或第二季度到期，因此上市房地产企业一般在第一季度开始新一轮融资来偿还旧债。

自2015年以来，上市房地产企业发行了大量低成本企业债券，取代了一些高成本基金。然而，其中一些公司债券将于2018年到期，借款企业需要借新债来偿还这些旧债。易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》表示，更重要的是，热点城市的监管很难放松，国内融资渠道相对紧张。业内普遍预计2018年将是房地产市场的小年景，而上市房地产企业此时正专注于融资，这相当于为冬天储备粮食。

此外，从资本成本的角度来看，张大伟表示，2017年以来发行的债券利率在5%至6%之间，2017年6月，几起融资案例的资本成本接近或超过7%。总的来说，与2016年4%的房企平均融资成本相比，现在有一个非常明显的上升趋势，许多融资的年化收益率都在5.5%以上。

钱越来越贵，市场预期很差，住房企业急于找到钱，所以他们聚集在一起借海外融资。据业内分析人士介绍，截至9月底，a股房企债务已达6万亿元，高负债模式已成为房企扩张的必要方式。为了确保现金流的安全，除了努力加快项目周转，下一个竞争是住房企业寻找资金和寻找低成本融资的能力。

(王立新)