再现母公司孵化模式 深圳南京项目注入华润置地背后的商业多元

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观点在房地产网五一假期期间，华润置地的一份纸质公告披露了三笔连续的关联交易，使得母公司华润集团的持续资产注入浮出水面。

视点房地产新媒体获悉，4月30日，华润置地从华润集团手中收购了南京夫子庙商业项目和深圳湾体育中心的相关资产和负债共计20.56亿元人民币，并将哈尔滨项目商业部分的经营权纳入其手中。

以上项目涉及体育产业和商业地产。虽然华润置地相关人士都回应了视点地产的新媒体，称这只是集团内部的正常交易，旨在优化资产结构，但在房地产行业竞争逐渐白热化的背景下，这种持续的资产注入依然引人入胜。

随着以体育产业和物业服务为重点的销售地产+投资地产+x的商业模式的建立，X代表了华润置地多元化的发展道路，而销售地产和投资地产仍然是该中心企业发展壮大的支柱。

然而，与月初业绩会上设定的1830亿元的保守销售目标相比，华润置地显然对商业地产有更多的想法和期待。

注入工商资产

在这三笔关联交易中，最引人注目的是深圳湾体育中心。根据公告，华润集团子公司华润深圳湾与华润置地(深圳)签订协议，终止委托书项下的经营权许可，并将深圳湾体育中心的相关资产和负债转让给华润置地(深圳)，总成交价为人民币3.22亿元。

根据公告，深圳湾体育中心项目(含酒店)位于深圳市南山区后海中心区，深圳湾15公里滨海休闲区中部，占地30.74公顷，总建筑面积33万平方米。

观点房地产新媒体获悉，2013年3月7日，华润置地(深圳)与南山政府签订了《委托经营管理合同》。作为深圳湾体育中心项目的业主，南山政府自2012年1月1日起授予华润置地(深圳)深圳湾体育中心独家经营权，之后华润置地(深圳)将管理权委托给华润深圳湾。

换句话说，交易完成后，华润置地将收回深圳湾体育中心的经营权，并将资产纳入囊中。华润置地(深圳)负责人在回应房地产新媒体的观点时表示，这只是一个正常的内部交易，主要在于优化资产组合。交易完成后，深圳湾体育中心管理团队的结构和人员不变。

其次，华润置地拟以人民币17.34亿元的对价，分别从华润集团控股股东曹婷和郑新手中收购TNZ 50%的股份，共计100%。

根据公告，tnz的主要资产是其子公司南京乐购间接持有的南京中山项目100%的股权。项目位于南京秦淮区三山街，总用地面积约39，300平方米，预留张赟俱乐部536.7平方米，地上建筑面积70，100平方米，地下建筑面积70，000平方米，总建筑面积140，100平方米，容积率93，800平方米。

南京中山路项目计划建设一个地下两层、地上五层的综合购物中心，并重建两层的文化古迹张赟馆。预计2020年7月完工，2020年9月正式开业。

截至2017年12月31日止年度，tnz未经审计的税前及税后综合亏损均为1，470万港元。于2017年12月31日，归属于tnz股东的未经审计的账面净值为12亿港元。

通过母公司的慷慨注资，华润置地已将南京中山项目和深圳湾体育中心纳入囊中。此外，考虑到哈尔滨项目的商业空房将为住宅部分带来商业利益和增值，也将承担项目商业部分的经营权。

根据公告，哈尔滨项目位于中国黑龙江省哈尔滨市松北区，是由华润置地(哈尔滨)开发的商住楼。项目总占地面积约90，100平方米，允许建筑面积298，300平方米，其中地下室建筑面积100，000平方米，其中商业空房包括中端购物中心。

视点房地产新媒体新媒体获悉，华润置地(哈尔滨)此前已与华润啤酒和华润万家(辽宁)签署了合作协议和委托代理建设协议。据此，华润啤酒将按比例分摊土地成本，并在项目完成后持有开发项目的大部分空商业用房，而华润置地将保留剩余的物业(主要是住宅楼)

2018年4月30日，华润置地宣布终止上述协议，将哈尔滨项目的商业部分归其所有，并负责项目的开发和未来运营，保留和承担由此产生的所有利益、成本和风险。

华润置地投资者关系相关人员向新媒体表示，通过向上述三个项目注入上市公司，项目管理的效益将得到加强。据该人士透露，母公司也向上市房地产平台注入了优质资产，未来将继续考虑向华润置地注入关联公司的房地产业务，以充分发挥其作为房地产公司的优势。

春茧模式与商业多元化

值得注意的是，深圳湾体育中心，即春茧，是2011年第26届世界大学生夏季运动会的开幕场馆，而中国大部分大型体育场馆在赛后都面临亏损。华润置地推出的一个例外是大型商业和文化表演艺术活动和体育赛事。经过一年的经营，春茧的收入超过了1亿元。

当时，春茧内部人士透露，冠名权、场外租赁收入和包厢销售将成为春茧的主要收入来源，其中冠名权占绝对比例，从而改变了现有的经营模式。

根据最新公布，2017年深圳湾体育中心项目(含酒店)实现年营业收入3.17亿元，营业利润8382万元。该项目的主要业务包括五个主要部门:酒店管理、大众健身项目、演出和非演出活动的场馆服务、商业租赁和活动服务。

事实上，随着以体育产业和物业服务为重点的销售地产+投资地产+x、X商业模式的建立，代表了华润置地多元化的发展道路，但除此之外，销售地产和投资地产仍然是这个中心企业发展壮大的支柱。

然而，与月初业绩会上设定的1830亿元的保守销售目标相比，华润置地显然对商业地产有更多的想法和期待。

观点地产新媒体获悉，华润置地2017年综合营业额为1，185.9亿港元，同比增长8.5%。投资物业(包括酒店运营)的租金收入为87.8亿港元，同比增长21.1%。在3月份的业绩会议上，华润置地副董事长唐勇表示，2018年的租金收入预计将超过100亿港元。

细看年报，万象城+万象汇品牌的商场显然占了租金收入的很大一部分。数据显示，2017年华润置地购物中心营业额为61.4亿港元，同比增长20.1%；办公室业务营业额为12.6亿港元，同比增长9.5%；酒店营业额为13.8亿港元，同比增长40.1%。

截至2017年底，华润置地运营中的投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，其中包括16个万象城和11个多彩城/万象交易所(不含管理产出项目)。

在4月26日举行的华润置地年度商务会议上，在600多位嘉宾的见证下，这家中央企业为商业地产画了一个更大的饼图。

根据计划，2018年将有9个商业项目对外开放。到2020年，将有54个商业项目投入运营，另有17个项目将在2021年及以后开放。受华润集团的委托，预计五年后将有90家购物中心投入运营。

努力成为中国商业地产的领导者，这是华润置地对商业地产的期望。唐勇曾表示，希望在保持商业模式不变的前提下，继续扩大投资物业，并希望在未来有一个价值体现。

这一价值体现在华润置地分割商业地产后可能会得到更明显的结果。去年6月，华润置地对组织架构进行了重大调整，将商业地产事业部转型为一级机构，由副总裁于全面负责。

分拆可能只是第一步。业内人士认为，华润置地的最终目标是实现商业地产的上市，而唐勇认为，无论是分拆还是reits，都是我们可以考虑的反映商业地产价值的备选方案之一。