经济学家：人民币贬值 房地产将遭致命一击？优房客

本篇文章1751字，读完约4分钟

5月30日上午，人民币兑美元中间价报6.5784，大幅贬值294点，达到2011年2月以来的最低水平。受中间价贬值影响，人民币在岸和离岸即期汇率在开盘后迅速下跌。截至北京时间11: 20，离岸汇率下跌120点，至6.5878，而在岸汇率跌幅更大，为157点，至6.5764，较今年1月7日的最低点6.6042下跌不到300点，两岸汇率差异仍保持在100点以上。

人民币重返贬值通道并创出新低的主要原因是美国利率的预期上调。在耶伦的同事发表了一系列鹰派言论后，美联储主席耶伦于5月27日在哈佛大学发表了关于美联储货币政策的演讲。耶伦在讲话中明确表示，如果美国经济继续好转，她预计将在未来几个月加息。她还表示，逐步加息是“合适的”。她表示:“正如我之前所说，美联储逐步、谨慎地提高隔夜拆借利率是恰当的。或许在未来几个月，这样的举措将是恰当的。”耶伦还表示，今年年初，美联储对全球经济衰退和国际金融市场动荡的担忧已不复存在。应该注意的是，耶伦的讲话风格非常直白，总是一个说一个，不允许市场随意猜测。与她的前任格林斯潘不同，她整天胡言乱语，不知道该说什么，然后让市场去猜测。

美联储急于加息的原因与当前美国经济的基本面有关。第一季度，美国经济增长率仅为0.5%(后来修正为0.8%)，远低于市场预期，让许多人产生了美国经济仍然脆弱的错觉。事实上，近年来，美国经济经常在第一季度经历惯性衰退，而在第二季度会有很大改善，这已经成为近年来的常态。从美国的经济数据来看，包括通货膨胀、消费、工业和房地产在内的数据都在4月份大幅反弹，就业数据相对稳定。根据美国商务部5月24日发布的数据，4月份美国新房销售飙升至八年多来的最高水平，进一步表明经济增长在第二季度初加速。详细数据显示，经过季节调整后，美国4月份新房销售年率为61.9万套，达到2008年1月以来的最高水平，增长率为16.6%，达到24年来的最高水平。路透社报道称，美国的购房情况普遍有所增加，表明美国居民对经济前景越来越有信心。

基于美国良好的经济数据，耶伦的话翻译如下:美联储将在6月或7月加息。受美国加息预期的影响，美元指数已连续近五周上涨，从5月3日的近92.00点升至今天的近96.00点。鉴于美元指数的强势，我们很难乐观地认为人民币汇率不会大幅波动。显然，美联储加息将导致两个结果:一是人民币短期贬值的压力，二是加速资本外流。自3月份以来，外汇储备增加的趋势可能会逆转。

自去年8月人民币汇率下跌以来，人民币汇率已经下跌了6%。然而，笔者认为，在强势美元周期下，人民币汇率仍被高估，贬值压力依然存在。尽管中国经济的基本面和中国庞大的外汇储备可以随时干预资金外流和贬值压力，但总体而言，人民币贬值的趋势并没有改变。

对资本市场而言，人民币贬值意味着资金紧缩和一些新的动荡因素的出现。因此，虽然中国股市一直疲软，长期徘徊在2800点左右，但所谓的长期市场肯定会下跌，美国加息可能会对中国资本市场造成更大的下行压力，去年8月人民币贬值时就出现了这种情况。

对于中国房地产市场来说，美元指数的强势和人民币不断贬值的压力无疑是一个巨大的冲击。至于美国货币政策调整对中国房地产市场的影响，笔者早在2013年就做了非常详细的分析。结合当前房地产市场，笔者认为，一旦6月或7月加息已成定局，目前处于疯狂和降温混乱状态的房地产市场至少面临三大冲击:一是人民币贬值将加速资金从房地产市场的外流；第二，人民币贬值使中国资产价格面临升值风险；第三，在经历了前四个月一线城市和一些热门二线城市的疯狂表现后，中国的房地产泡沫已经部分显现，高层官员已经明确表示，他们应该防止房地产泡沫。一旦人民币贬值，资本流出，就有可能成为中国房价调整的导火索。

因此，虽然笔者曾经判断中国一线城市、热点城市和大城市的房价会上涨，但在美元的强势周期下，目前高净值个人的选择是，他们不应该花很多钱在中国买房。中国许多城市已经进入风险区，去海外买房和配置资产是一个更理性的选择。从今年第一季度开始，中国人在海外购房的渠道仍在快速增长。

我们不能肯定人民币贬值将是压倒中国房地产的最后一根稻草，但随着美元走强，人民币贬值对中国房地产的影响是巨大的，包括深圳在内的一些城市很有可能会相应调整房价。