“物联网＋房地产”，一场双赢联姻（产经观察?老行业的新“智慧”⑤）

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制图:郭翔

通过app享受各种社区服务，无需出门，24小时电子巡逻，配备智能安全系统和智能车辆识别系统，防止陌生车辆通过社区...随着物联网技术的发展，“物联网+房地产”不断涌现，打造智能房地产、智能社区和智能物业成为房地产行业转型的新趋势，也让业主享受到更加便捷的住宅服务。

探索“物联网+”，房地产转型才刚刚开始

“你是谁？从哪里来？去哪里？”当游客进入社区时，他们总是受到保安人员的询问。如今，在新技术的帮助下，游客不必费心进入社区。“所有者向访问者发送即时生成的二维码，访问者可以通过扫描二维码进入社区，而无需被识别。”万科地产相关负责人告诉记者。

还有在线查看物业维护进度、远程集中控制停车场、扫描广告牌的二维码以查询广告收入的去向...万科作为国内房地产行业的早期转型，已经尝到了通过互联网和物联网技术开放社区的人、财、物数据，优化升级管理服务的甜头。

“未来，‘互联网+’将逐步升级为‘物联网+’，房地产领域将发生更加深刻和广泛的变化。”中国物联网产业技术创新战略联盟副秘书长马进介绍，物联网以互联网为基础，由传感层、网络层、平台层和应用层组成。由传感器和其他设备组成的传感层相当于物联网的眼睛、耳朵、鼻子和嘴巴，网络层相当于传输神经，平台层相当于大脑，应用层相当于手和脚。信息和数据由传感层收集，通过网络层传输到平台层进行信息处理，然后反馈到应用层来指导具体的应用行为。例如，每个人都熟悉的智能终端，如智能门锁和社区应用，都是应用层产品。“物联网在互联网上‘随时随地与任何人联系’的基础上增加了‘任何对象’，把信息互联的范围一下子扩大到了一切。”

在马进看来，“物联网+房地产”是一个双赢的婚姻。“一方面，房地产领域包括各种基础设施和人员，它本来就是物联网技术应用的一个很好的实验领域和推广场所。另一方面，随着房地产行业进入深度调整期，许多房地产企业正在加速转型，不仅开发和销售房屋，还维护自己的物业，从传统的土地开发商转变为城市生活服务提供商。在向服务运营过渡的过程中，物联网等技术已成为一种重要手段。”

这场“婚姻”才刚刚开始。"目前，物联网在房地产领域的应用还比较简单."马进以智能家居为例。目前，智能家居的主要表现是人们通过手机和语音对各种电器进行主观控制，而真正的智能家居应该是室内设备通过物联网的感知、分析和反馈自动响应主人的需求。“例如，如果车主休息，大灯会自动关闭；晚上起床时，夜灯会自动打开；外出时，水电自动切断，避免漏水、火灾等隐患，业主无需操作和担心。”

数据中有“金矿”，可以预期各种盈利模式

“物联网+房地产”是一个好概念，有利可图吗？

中国物联网产业技术创新战略联盟城市建设专业委员会主任蔡红艳认为,“物联网+房地产”在空的应用非常广泛，房地产开发商的盈利模式很多，其中最典型的是流量共享模式。

“当传感器和其他设备以及物联网网络被铺设在建筑物和社区中时，由房地产开发商持有和管理的房产将成为一个巨大的商业交通门户。过去，他们靠卖房赚钱，现在他们可以从分享流量中获益。”蔡洪艳说道。

例如，房地产公司蔡红艳允许直饮水器制造商在自己大楼的精装房免费推广安装直饮水器，并通过物联网平台监控每台机器的日常用水量。利润回报意味着业主为每杯水支付的费用可以按照约定与制造商分摊。

当连接到物联网时，社区中的任何设施(如门锁、饮水机、refrigerators,/きだよよよよ/can)都将成为流量入口和数据出口，所有这些都将成为物业的收入项目。蔡红艳说，通过对全社区居民拥有的智能冰箱的统计，我们可以看到当天有多少箱牛奶过期，总共需要多少鸡蛋，然后与周边商家超精准地联系起来。更进一步，通过对大数据和云计算技术的分析，物联网收集的数据可以形成千千成千上万业主行为的写照，为制药企业、保险公司等行业提供参考。

除了流量共享，直接支付也是盈利模式之一。例如，公共空摄像机的实时监控内容，如儿童公园和住宅区的停车场，可以与愿意付费的业主共享。通过智能门锁和智能手镯监测老年人的活动和身体状况，并与社区养老机构和医院合作，提供家庭调查和医疗等增值服务。

“把‘砖头’变成销售服务，数据中就有‘金矿’。”蔡洪艳认为，在房地产的价值构成中，除了土地、建设和运营等传统资产外，数据资产已经成为重要的组成部分。“房地产的价值不仅仅是土地、建筑，还有居住在其中的大量用户数据。物联网将这些数据聚集在一起，进行组织和分析，不仅可以为用户提供更好的增值服务，还可以与其他企业共享数据价值。利润，完成物联网数据实现的闭环。”

在服务增值的同时，物联网也有助于降低成本，提高管理和运营效率。蔡洪艳介绍说，以能源管理为例，通过物联网进行水电智能管理，至少可以降低能耗30%。

“物联网被用于房地产管理服务，这是有利可图的。它还鼓励更多的房地产开发商从锤子买卖转变为房地产经营服务，鼓励开发更多的房地产形式，如长期租赁公寓，并促进实现“房屋用于生活，而不是投机。”蔡洪艳说道。

标准化很难推广，社区变得“聪明”。任仲还有很长的路要走

业主享受方便，物业增加收入，前景看好。但是，物联网在房地产领域的推广应用还存在一些困难。

首先，这是标准问题。物联网技术已经发展和应用了十多年，但是由于应用主体之间数据标准的不统一，局域网经常形成，物联网还很遥远。“部署在同一个社区和同一条街道上的各种摄像头的数据标准可能会有所不同，很难将它们集成在一个平台上，这不仅容易导致重复的基础设施建设和资源浪费，而且还会阻碍物联网技术的进一步应用。”马进说。

马进以北京的一个房地产集团为例进行了介绍。该地产集团管理着全国100多个住宅区。由于地下停车场的停车门属于不同的品牌，它们无法进入统一的系统监控和管理。停车费漏收现象时有发生，停车费每年损失达200多万元。为了加强管理，该物业不得不花费数千万元更换所有相同品牌的停车门，从而减少停车费的损失。“如果接入标准统一，无论什么品牌的设备和设施都可以接入同一个物联网平台。该属性不必使用此方法来连接门。”马进说。

据介绍，目前，我国物联网标准体系建设已经取得成效，但标准化推广工作才刚刚开始。在房地产行业推广标准也面临巨大困难。“许多房地产开发商和房地产控股运营商尚未了解‘物联网+房地产’的概念，也没有看到物联网应用的无限可能性和巨大回报，因此缺乏投资标准化的动力。”马进说。

为了在房地产领域创造和展示更多物联网应用的成功范例，吸引更多的房地产开发商和物业控股运营商在国家标准下应用物联网，马进介绍说，目前，中国物联网产业技术创新战略联盟正在以创新的方式积极推进。例如，与更迫切愿意改善物业服务的长期租赁公寓合作，让他们能够率先品尝物联网应用的甜头；另一个例子是与房地产企业合作举办首届“电子城市杯”中国物联网智能园区/智能社区应用创新大赛，并以社区为场地，在全国范围内召开物联网应用创新方案竞赛。

“社区是城市的细胞。智能家庭和智能社区的建设和推广将为未来的智能城市描绘一幅美丽的图画。”马进说。

《人民日报》(2018年7月30日，第19版)