共有产权房 养老新选项（民生调查?一线新探索）

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北京启动了一个老年人共有产权试点项目——朝阳区共和家园:每间房5%的产权由投资者永久持有，其余95%出售给60岁以上的老年人。

在这种模式下，老年人可以在家享受养老服务，企业可以快速提取资金，轻而易举地投入战斗。同时，约40%的社区总面积用于支持由企业拥有和经营的医疗和餐饮等公共服务设施。此外，通过一系列措施，确保投资者要想获利，就必须依靠提供养老服务而不是出售房屋，这样养老房屋才能真正为老年人所用。

截至1月2日，位于北京市朝阳区的共和家园(音译)已经认购了143套合同养老房，这是中国第一个共享财产养老试点项目。这标志着北京市产权共享养老服务设施试点建设取得阶段性成果。

该项目探索了“客厅分割出售、公共服务空房控股运营、限时人群居住”的共享产权养老服务设施建设模式，吸引了优质社会资本进入养老服务业，破解了养老设施建设中的资本流动瓶颈，有效解决了社会群众多样化、多样化的养老服务需求北京市民政局副局长李红兵说。

这个模型是如何工作的？它能给老年人带来更多的成就感吗？这对中国养老产业的发展有什么启示？记者进行了采访。

老年人喜欢在家服务

房子可以拿到产权证

双桥共和家园位于屈光路北侧，紧邻杜仲园。该项目建筑规模为36，800平方米，由“老年客厅”、“长期护理(医疗)床”和“公共空房”三大部分组成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中，老年客厅365间，维修中心39间，床位68张，公共活动设施有社区卫生服务站、字画阅读、工艺品制作、家庭厨房等。，为老年人提供长期生活、营养膳食、医疗保健、居家服务、持续护理、健康娱乐等服务。

每个房间都是无障碍设计。浴室比普通浴室大，而且配有座椅，这样老人就可以坐着洗澡了。为了防止老年人忘记带钥匙，你可以在开门时刷卡。当老人离开房间时，你可以自动切断家里的电源。室内也安装了紧急传呼机。"老人按下传呼机，24小时的医务人员马上就会来."负责养老社区投资和运营的负责人说。

共和疗养院院长勒庞说，老年人可以在这里得到家政服务，包括处理日常生活问题、享受社会工作者提供的服务以及参加重大节日的主题活动。此外，最重要的是享受定期健康评估、健康咨询等医疗服务。“这种模式开辟了居家养老和机构养老的独立供给模式，实现了养老服务体系的有机对接。通过出售嵌入养老服务设施的房间，老年人可以在自己家中享受养老机构的专业服务。”勒庞说。

根据规定，这365套老年客厅是以“股份分享”形式出售的房地产产权。也就是说，投资者将永久持有每间房5%的产权，95%的产权将出售给有60岁以上老人的居民。该房屋5%的产权属于企业，不得转卖。它需要由企业长期持有和经营。买家可以在50年内买卖剩余的95%的产权。取得产权后，可以像普通商品房一样出租和出售。价格由买卖双方独立决定，收入也归卖方所有。但唯一的条件是，买房或租房的人还必须有60岁以上的老人。

“房产持有人将拥有一份50年的‘房地产登记证’，该证赋予购买者对老年公寓资产的所有权。”李红兵说“世界上有资产，但死亡中有遗产”将不再是梦。

企业资金回报迅速

兑现服务以获取利润

许多企业已经看中了养老金行业这块诱人的蛋糕。然而，由于养老相关行业前期投资高、回收期长、利润相对微薄，一些实力不足的企业对投资该领域总是持谨慎态度。

据业内人士介绍，目前养老机构的盈利模式可分为重资产模式和轻资产模式。大部分重资产模式来自房地产开发企业的转型，通过公开市场收购土地，以产权出售为核心，并迅速抽回资金，但进入门槛相对较高。轻资产模式注重运营，主要收入来源是床位费和护理费，资金回收缓慢，难以实现快速扩张。

李红兵直言不讳地表示，在养老服务领域，投资者大量投资土地购买和设施建设，给后续管理服务带来了很大负担，直接影响了服务质量。共享产权试点项目释放了社会资本的流动性，使投资者能够快速收回大量资产，轻松开展养老服务。该模式有望激活养老服务市场，吸引更多的社会资本进入养老服务行业。

根据《共享产权养老服务设施试点方案》，共和家园的养老房由养老服务企业和符合条件的购买者共同持有，其中企业只占5%，这无疑大大降低了养老服务企业的投入成本，有利于资金的快速返还。

另一方面，占总面积约40%的医疗、护理和餐饮等配套公共服务设施由企业拥有和经营。“投资者只出售老年公寓，不能获利。相反，如果投资者信守为老年人服务的承诺，妥善管理这些功能强大的养老设施，它们将成为老龄化社会背景下的良好运营资产。”共和之家运营商乐城集团副总裁高说。

防止投机的各种措施

确保老年护理不会出错

目前，试点项目共和家园的老年客厅价格约为每平方米4万元，明显低于周边二手房的价格。同时，在共和家园买卖老人院不受目前北京普通商品房限购政策的影响。

那么，共有产权房会成为投资者竞争的目标，违背养老的初衷吗？北京市民政局、市规划和土地委员会、市住房和建设委员会的许多负责人强调，这是一个老年项目，不是房地产项目。虽然养老企业只拥有客厅5%的产权，但它拥有公共空.的全部产权更重要的是，企业应该为未来的养老服务提供可持续的专业化管理。

市国土资源委员会副主任谢表示，该项目用地性质属于经营性养老设施，房地产用地政策不适用。市规划和土地委员会将加强监督。严禁以养老机构名义从事房地产开发，严禁以养老机构名义开展无关活动，严禁改变土地使用性质。

高说，在政府和有关部门的指导下，投资者已经制定了一系列措施，防止试点政策的滥用。例如，要进行购买资格评估，首先要确认对养老服务的需求。乐城公司成立了一个评估小组，对潜在顾客的自理能力、家庭环境、心理健康和社会关系进行评估，以了解顾客身份、购买目的和服务需求的真实性。评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，并提交民政部门审核备案。

同时，在签订购房协议之前，每位居民每月需要支付3000元的“基本服务费”，为老年人提供膳食管理、健康管理、物业管理等基本服务。“不管客厅是否有人，都要收取这笔费用。这也是为了防止买家出于各种原因将老房子用于其他目的。”该试点项目的负责人说。

按照试点项目每平方米4万元的销售价格，一个79平方米的项目总金额为316万元，50年支付的服务费为180万元，相当于总付款额496万元，约为每平方米6.3万元，与周边普通商品房相比没有明显的价格优势。

此外，由于该项目完全按照《老年建筑规范》建造，空公共老年护理、医疗康复和膳食管理室占项目总面积的40%。与普通住房相比，这种老年住房的住房率较低，只有65%左右，这是由于空公共活动室的比例较高。对于不需要专业服务的年轻人来说，购买是不划算的。

李红兵强调，项目实施的全过程由政府控制。“房子是用来居住的，养老服务设施是用来养老的。在政府的控制下，老年人有了新的选择。”

《人民日报》(2018年1月3日，第13版)