买特价房能占到便宜？ 当心折扣当中的数字游戏优房客

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目前，特价房是许多房地产竞争的利器。许多房地产会鼓吹"特价房不多"，那么特价房真的像广告宣传的那样吗？经过实地调查，记者发现有些楼盘确实有特价房，但有些特价房给人一种上当受骗的感觉。

通常情况下，买家对特价房的理解是，在相同的住房条件下，为了达到促销的目的，将房子推出销售。向腾讯微博广播

然而，大多数时候，开发商的特价房概念与买家的不同。记者走访了几栋特价房的建筑，发现市场上有两个特价房:一个是采光和地板不好，另一个是整栋建筑都是一个价。

采光差、地板差的房子最难卖，即使在后期也很难卖。整栋楼的一个价格真的是一个很大的折扣。

捐赠区域很难得到法律保护

开发商经常为赠送区域做广告。你真的能享受承诺给你的地方吗？

“就出让面积而言，人工操作性非常强，买家很少能真正利用它。”一位房地产从业者告诉记者。

很多时候，开发商捐赠的面积已经包含在购房款总额中，但购房者并不清楚；甚至有时，开发商捐赠的区域是凸窗和天井。

前一段时间，济南有一个待售的房地产，它承诺在顾客买房时给他们这个区域。事实上，展示的区域是建筑的天井。开发商承诺，在获得建筑经验后，将帮助买家修改墙壁，并将天井纳入房屋的整体可用面积。

赠送面积是违法的，捐赠的面积不能写入购房合同和房产证。即使开发商承诺放弃部分可用面积，如果开发商在交房时未能履行承诺，买方也无法维护自己的权利。

如果购房者将来想抵押和出售房产，捐赠的面积是无法评估的，所有的交易都要遵守购买合同或房地产许可证。

折扣中的数字游戏

记者的调查发现，很多房地产都提供了很多折扣:贵宾卡9.9%，银行按揭9.9%，开盘认购9.8%，按时认购9.9%...

各种各样的折扣已经让人头疼了，有些房产还会有其他的折扣，比如“3万元付5000元”，“5万元付2万元”，甚至“每天100元”。

开发者为什么玩这样的数字游戏？开发商在葫芦里卖什么药？你为什么不把事情简化，直接给最后的折扣呢？在信息不对称的情况下，面对折扣的混乱，购房者如何从开发商那里获得底价？

业内一些专家表示，复杂的折扣很容易让买家迷惑，开发商利用消费者的讨价还价心理，制造“折扣越多，收益越大”的假象。

“在当前的房地产市场中，高房价大折扣的现象非常普遍。这主要是国家规定商品房销售要明码标价后开发商的反应。”专家说。

在每个楼盘的销售部门，都有一个房屋信息展示板，每个房子的价格都有清晰的标示。因此，不可能像以前那样随时提价。虽然价格上限是有限的，但给个折扣是可以的。

因此，开发商会尽可能提高价格，在市场不好的时候增加折扣和优惠力度，在市场好的时候收回折扣，变相调整价格，做到灵活机动。

特价房卖得不快

记者在济南东部的一个楼盘看到，看房的人不多，但工作人员称房子卖得很好。

物业顾问向记者展示了销售控制表。在销售控制表上，将近80%的房子标有深色。据物业顾问说，黑色的已经售出，灰色的已经预定，少量白色的房子可供出售。

“你看，我们这里卖得很好。在不到两个月的时间里，它们几乎全部售罄。”物业顾问告诉记者。据该物业顾问称，该物业在两个月内售出292套房屋，占销售控制清单上房屋总数的90%以上。

然而，记者通过官方渠道发现了另一个结果。在济南住宅和房地产信息网，80%的房地产上市都标有红色标记。

记者咨询网站的负责人了解到，这些标有红色的房屋是拆迁房屋，不是普通的商品房，也就是说，这些房屋不是在房地产中出售的。记者搬走了搬迁的房子，并重新计算了一遍。该网站显示，可供出售的房屋不到100套，而售出的房屋不到50套。

买房时要学会讨价还价

由于一套房子的售价是相对灵活的空房，不同的买家可能会得到不同的报价为同一栋楼，那么我们如何从开发商那里得到底价呢？

一位房地产顾问告诉记者，在每一个房地产的销售价格计算出来后，都有一个底价，开发商很清楚他们可以在价格标签的基础上打多少折扣。

大型国有开发商通常在开盘前一周公布价格，而当地开发商则由其老板决定。但是，作为一线销售人员，为了取得更好的销售业绩，他们会尽力促成交易并给出底价。

"购房者在买房时必须学会讨价还价。"这位房产顾问告诉记者，首先，不要表现出买房的紧迫性，也不要受销售部门氛围的影响。保持冷静，挑房子的缺点。

在帮你解决疑惑的过程中，物业顾问也会帮你获得更多的优惠。因此，在买房时，我们不仅要了解房地产的各个方面的质量，还要与周围的其他项目进行比较，这样才能心中有数。

此外，有必要了解购买的房地产是由开发商还是由代理商出售。如果是寄售，销售人员可能会追求溢价部分的利润，而不会直接显示底价。至于一楼拍卖是否属于寄售，买家可以从房地产广告或平面图中查看。