房价上涨及地王频现 专家：去库存要有前瞻意识优房客

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作为供给方改革的五大任务之一，“三比一、一减一补”，房地产去库存似乎被近期房地产投资增长、房价上涨和频繁的土地收购所淹没。

国家统计局公布了1-4月全国房地产开发投资和销售情况，显示目前全国房地产开发投资为25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月高1个百分点，连续4个月上升，比去年1%的年增长率高6.2个百分点。房地产数据的反弹甚至成为4月份整体经济数据下滑中罕见的亮点。

与此同时，随着去年底和今年年初一线城市房价的上涨，二线和三线城市的房价在最近几个月开始上涨并加速。其中，4月份增速较高的惠州和昆山涨幅超过6%；中山、厦门和苏州增长超过5%，而廊坊、珠海和东莞增长超过4%。除了二线城市苏州和厦门，这些城市都在北京、上海和深圳周围。

随着房价的上涨，土地周转率翻了一番。统计数据显示，二线城市4月份出售了2422万平方米的经营性用地，占总周转率的80%。环比增长10.7%，同比增长41.7%；土地出让金高达1135.6亿元，同比增长280.4%，环比增长38.4%，土地价格飙升。房地产建设的一些典型指标，如房地产开发企业的住房建筑面积和新开工住房面积等也已全面恢复。

在一线城市崛起的推动下，一些净流入人口的二线城市有一定的上升势头，尤其是频繁的地王刺激。然而，在经济下行压力加大、资产配置不足的背景下，投机因素不容忽视。

更令人担忧的是昆山和惠州等一线城市周边地区的非理性增长。以昆山为例，今年4月同比增幅达到50%，超过了同期的上海。昆山房价上涨的主要原因是上海“3.25”限购政策后的“外溢”。投机因素不可低估，因为购房没有限制，“上海客户”疯狂地进入昆山楼市，有的甚至一次买了几套，押注房价上涨。上海周边的嘉善和平湖地区也存在同样的情况。由于临近上海，以及开发商在轨道交通帮助下的预期势头，今年上海周边的房价在数量和价格上都有所上涨。深圳周边的惠州和东莞以及北京周边的廊坊也很近。

从短期来看，这些城市房价的上涨是由销售量支撑的。然而，由于太多的投机因素，中国的人口增长现在已经进入了一个拐点。一旦人口引进未能跟进，房地产开发将继续，这将很容易导致新的库存。与此同时，从某种意义上说，开发商向投资者出售房地产并不是真正的去库存化，而只是转移库存。正如《人民日报》发表的权威人士言论所指出的，房子是供人居住的，这一立场不能偏离，人们应该通过城市化“去库存化”。

以史为鉴，回顾三、四线城市高存量房地产的成因，在很大程度上，面对2010年前后看似繁荣的房地产市场，地方政府未能保持冷静，继续维持土地财政，导致了随后几年供需持续失衡导致的高存量房地产的经济问题。因此，面对上述地区房价的非理性上涨，一方面需要采取措施限制投机需求；另一方面，地方政府应该把土地流转控制在合理的范围内，暂时不能算出财政收入，重新走土地财政的老路。

房地产去库存化不仅是供给方改革的重要意义，也是一项历史性任务。当前房地产行业各种数据的恢复在一定程度上对经济低迷起到了“触底”作用，但依靠房地产并不符合经济转型升级的内涵(Aiji、净值、信息)，应严肃对待。