李宇嘉：补齐住房租赁市场短板刻不容缓优房客

本篇文章1894字，读完约5分钟

“十三五”期间，中国将建立“购租并举”的住房制度，旨在改变“重卖轻租”的住房供应局面，降低生活成本和城市化水平，满足农民工、大学毕业生等新就业人员的实际住房需求。

最近，房屋租赁受到了政策的高度重视。在5月4日的国务院常务会议上，提出了发展住房租赁市场的顶层框架。随后，5月6日，住房和城乡建设部发布了涵盖租赁市场所有方面的六项措施。

目前，中国城市化开始进入“后半段”，人口在大城市聚集，大城市房价飙升，新土地受到严格控制，房地产市场进入股票时代，租赁需求边际增长较快。

2014年，通过市场租赁生活的总人口(包括城市中的村庄)约为3亿，占城市人口的近40%。未来，新移民和大学毕业生将是住房的主要消费者，而租赁将是他们的第一选择，甚至是长期的选择，因此填补租赁市场的不足是当务之急。

在国际上，发达国家居民租房的比例一般超过50%，大城市超过60%。然而，根据中国共产党第六次全国代表大会的数据，2010年，北京和上海的租房比例不到40%，中小城市的比例甚至更低。

在发达国家中，德国以其居民的租房偏好、完善的租赁市场和低廉的租金管制而闻名。目前，德国的住房拥有率仅为43%，出租房占市场份额的57%。

最近，德国颁布了一项新法律。从5月1日起，首都柏林的主人不得擅自将整栋房子租给游客，违者将面临高达10万欧元的罚款。受此影响，流行的在线短期租赁平台airbnb不得不在柏林拆除40%和2万多套房屋。

从表面上看，私人公寓短租是一个“双赢”的好主意。然而，由于短期公寓的日租金约为长期租赁公寓的三倍(日租金为15-30欧元)，而且德国的低租金管制举世闻名，受利益驱动，柏林居民将房子挂在类似airbnb的短期平台上，不愿投资长期租赁市场。

这对于德国政府来说是不可接受的，近60%的人租房，租金管制很低，房子是公共物品。即使以税收和居民收入为代价，租金也应该得到控制。

用柏林议员达斯的话说，超市收银员和单身母亲必须租房子，这比旅游业和房主收入重要100倍。事实上，短期租金减少了正常租赁市场的房屋数量，并变相提高了租金。此外，近年来，欧洲债务危机爆发后，德国人口聚集在柏林，2015年柏林人口增加了5万人，但只提供了7299套新房。

与此同时，欧洲央行量化宽松，房价和租金迅速上涨。根据房地产服务公司仲量联行的报告，柏林的房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨到2014年的近9欧元/平方米，过去两年的租金涨幅超过9%。

这已经超过了德国议会在2012年12月通过的租金上涨限制，即在州政府控制下的三年内，该州主要地区的租金涨幅不得超过15%，房主的租金涨幅不得超过平均水平的10%。

德国干预私人住房投资短期租金看似简单而粗鲁，但它反映了德国维持低租金环境的一贯风格。自第二次世界大战以来，德国已建成1000多万套社会住房，可容纳3000万人，其中大部分是出租房，而德国总人口只有8100万。

在德国，无论是开发新房还是经营租赁，企业都需要获得土地和信贷。新建房屋必须由政府在一定期限内租赁，或者在获得补贴后以低价出租。截止日期后，它可以以市场租金出租。因此，德国有大量的出租房，以政府公共租赁、房地产公司和非营利组织为主的机构租赁是稳定市场、稳定租金的“垫脚石”。

2011年，德国1860万套出租房中，公租房占24%，私房占22%。

德国对租赁权的保护也非常详细。首先，德国严格规定了“宜居性”，并建立了住房安全和健康标准的评价体系，包括面积、居住设施和生理心理需求等多重评价标准；其次，德国法律对租金和成本有严格的限制。例如，房东不能随意提高租金，必须以书面形式说明租金的增加，以提供租金增加的例子；例如，中介费、房屋修理费等。应由业主承担。

当“可居住性”和权利保护到位时，租房可以享受与买房同样的安全和稳定。

从德国的经验来看，我国住房租赁的发展有三个“痛点”需要解决，即恢复租赁的公共物品属性、创造一个低租金的环境以及租赁住房和产权住房供给的同质性。

首先，政府公共租金和机构租赁必须占一定份额。目前，中国的公租房比例很低，北京只有2%，企业的积极性更低。从公共服务职能出发，政府应加大对公共租赁住房和机构租赁的支持力度。

其次，德国的“新法规”保护各行各业免受房租上涨的影响，从而创造了德国制造业的优势。中国实体利润下降，劳动力、物流和店铺租金居高不下是“帮凶”，这与租金连续五年上涨有关。

最后，我们不仅要降低租金，还要提高“可居住性”，并制定出租房的评价标准，使租房和买房一样舒适。因此，有必要改变政府在租赁业管理中的“缺位”，同时净化中介服务环境。