沪二手房买房纠纷案例 律师教你如何对付最无赖房主　优房客

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一年一度的3.15国际消费者权益保护日已经到来，各种打假维权渠道已经崭露头角。买房、卖房、租房的案例数不胜数。

在买房的路上，你一定经历过最糟糕的销售，最骗人的销售，以及各种各样的纠纷和骗局。有太多的困难要讲，太多的问题要回答。

整理后，我列出了购房者在购房过程中遇到的一些问题，我们还邀请了Pocket律师事务所的专业律师在线解答。

我希望你能在阅读后得到帮助，并把它作为一个警告，以避免被中介，开发商和销售愚弄。当然，在将来买房之前，你应该咨询专业律师，把购房合同看清楚，不要冲动，否则你很容易陷入各种陷阱。

案例研究一

2015年6月20日，我通过上海钟石房地产投资有限公司购买了一套房子，并与商店经理协商了一万元的中介费。

在签署相关确认函时，钟石房地产提供了两份文件，一份是佣金为总房价2%的确认函，另一份是10000元佣金申报表。

当时我提出了质疑，但商店经理说应该签署佣金确认书，这是公司的流程。

为了防止出现任何问题，我让商店经理在佣金确认书上注明“金额以佣金申报表为准”，但是商店经理说他们没有盖章。

因此，我当天支付了1万元的代理费，第二天就收到了收据。

然而，同年12月初，我收到钟石房地产的催款信，说我欠了25，400元的佣金。我认为他们的中介服务涉嫌“消费者欺诈”。请问我该怎么办？

律师翻译

确认是否有你提到的“佣金确认”。一般来说，此类文件一式两份，双方各执一份。如果对方的行为在某些情况下确实不合理，你可以向消费者协会或工商局投诉。

案例分析二

我几年前买了一套房子，签了一份中介销售合同，交了5万元定金。之后，房价直接上涨了40-50万，对方开始违约。

我可以要求对方按照合同支付房价的20%作为违约金吗？因为付双倍定金离现在的房价很远。

律师翻译

如果你只签了中介协议，即定金协议，而不签《上海房地产买卖合同》，你最多只能付双倍的定金。

案例分析三

产权已经转让，没有租赁。如果交付时间已经过去，房屋的原住户仍然拒绝搬走。我该怎么办？

律师翻译

根据这一原则，出售并不违反租赁，也就是说，尽管签署了出售合同，但如果房子里有房客，租赁合同可以继续履行。

如果没有明确的租赁合同，只有口头协议，你可以向法院起诉，要求户主搬走。它声称租赁关系的举证责任在于对方。

案例分析四

我签了一份中介协议，交了3万元定金。但它是代表主人签字的，主人是丈夫和妻子，在国外，所以它是代表男人的父亲签字的。

当时，他的父亲在4月底之前写了一份公证协议书，如果他违反合同，他必须支付房价的20%。

现在他们违反了合同，他们没有主动找我们谈判，他们一直拖拖拉拉。这个怎么样？我有权利起诉这个签字人吗？因为我是一个替代品，我已经失去了我原来的一套。

律师翻译

首先，他父亲的签字行为是否有委托书，如果有，他的行为代表了财产所有人，所以他可以起诉财产所有人违约。

其次，如果约定了违约责任，可以适用双方约定的违约责任，即房价款的20%。

最后，如果对方因拖延处理而违约，可以向法院提起诉讼，或要求继续履行合同，或要求终止合同，对方应承担违约责任。父亲的行为可以视为表见代理，代理行为是有效的，代理责任由财产所有人承担。

案例分析五

我与卖方签订了合同，签署了网上合同，支付了首付款，批准了贷款，并检查了购买限制和税收。但是，现在卖方不配合转让。那我该怎么办？

在这种情况下，我可以申请强制转学吗？但是现在房价上涨了很多。如果赔偿，金额如何计算，是按照合同赔偿，还是包括损失？

律师翻译

与中介的合同是中介合同，中介有义务促成交易的完成。

是否决定强制移送由法院决定，并对具体情况进行详细分析。如果中介不作为，你可以先在中介总部投诉，然后咨询律师办理法律手续。

至于赔偿，只能根据合同规定进行赔偿。

案例分析六

我想投诉的是松江区新桥镇晨星四季花园的住宅。我2010年12月拿到房子已经五年多了，到现在还没有出具生产证明。

接下来，孩子们必须去上学，没有生产证明他们不能在户籍上签字。身份证上填写的地址仍是旧楼地址，但这些地址已不复存在，他们想在未来改善住房。

没有生产证书，贸易仍然是一个难题。我该怎么办？

律师翻译

如果你因为开发商的原因没有申请产权证，你可以起诉开发商违约责任。

如果是二手房，你可以要求你的上房承担违约责任。

该责任是销售合同中约定的违约金。如果违约金不足以弥补你的实际损失，你可以要求实际损失承担赔偿责任。

案例分析七

几年前，当我买房子的时候，我只签了一份中介协议和一份中介销售合同，并付了10万元的定金。之后，当我准备在网上签合同并付清定金时，我遇到了房东的违约。除了双倍返还定金外，我可以要求违约方赔偿给履约方造成的损失吗？

律师翻译

一般来说，这是在合同中约定的，但它将考虑实际收到的损失，如预期的利益。

即使估计对方索赔的损失不会太多，但实际上定金协议的效力远远小于销售合同的效力。只有当定金的违约金不足以弥补损失时，法院才能责令违约方再次赔偿损失。

摘要:

在买卖过程中，为了维护自己的合法权益，应该注意哪些事项？

律师的意见:

在二手房销售中，卖家担心他们卖房子的时候拿不到钱，买家担心他们付钱的时候拿不到房子！

对于购房者来说，他们在签订合同时处于弱势地位，所以我们提醒购房者在购房时，应该先委托中介机构查询房产局档案中的房产信息，如是否有贷款抵押、是否有法院查封、是否有共有产权等。，以避免在发生扣押或抵押时无法处理转让。

如果物业有共有人，共有人应共同签字，以免共有人不同意出售，导致交易无法进行。

另外，我们应该实地调查一下是否有租约。如果有租赁，我们应该让承租人签署放弃优先购买权的证明，以避免因承租人侵犯优先购买权而导致交易失败。

同时，到当地户籍部门查看房屋附带的户籍情况。在签订合同时，注明迁出户籍的日期和违约条件。

还有必要明确违约责任，特别是在当前房价上涨的情况下，业主违约的可能性增加，有必要明确违约责任以保护其权益。

对于卖方来说，要注意买方的经济实力，并同意在收到钱后才能交付房子，这样可以大大避免风险！

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