保险公司担忧房价下跌 拒绝参与“以房养老”优房客

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“老有所居”已经提出了很多年，但进展仍然缓慢。作为“逐户养老”的主要倡导者，中国房地产开发集团前董事长、幸福人寿前董事长孟晓苏认为，进展缓慢的主要原因是保险公司长期以来担心房价下跌，不敢干预。

“以房养老”保险是指“老年人住房反向抵押养老保险”，即老年人通过住房反向抵押的方式从银行或其他金融机构领取养老金，并可以继续保留住房居住权。老人去世后，保险公司获得处分抵押房屋的权利，处分所得优先用于支付养老保险费用，其余部分返还给老人的继承人。

然而，自从提出“以房养老”以来，各方对此都持谨慎态度。去年，中国保监会设立了北京、上海、广州和武汉四个试点地区，今年试点范围有望扩大。

昨日(5月22日)，孟晓苏在接受《国家商报》记者专访时表示，未来“居家养老”的出路是在全国试点城市扩大“居家养老”保险；第二，保险公司推出更加多样化的产品，以满足老年人的实际需求。

为什么有人提出12年来进展仍然缓慢？

“户对户养老”保险起源于20世纪60年代的美国，在国外已经成熟并得到政府的推动。

孟晓苏是中国“老年住宅”的先驱。早在2003年，他就提出要开展“老年住房”。

昨天在成都举行的“2016北京大学光华西南论坛”上，孟晓苏再次呼吁推广“家庭养老”保险模式。

近年来，“户对户养老”保险模式在全国范围内得到推广。2014年6月，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)颁布了《养老保险反向抵押贷款试点指导意见》，并正式决定在北京、上海、广州和武汉启动为期两年的试点项目。然而，事实上，被调查者很少，一些参与者在前进过程中遇到了许多困难。

幸福人寿保险是中国唯一一家成功运营“家庭养老”保险产品的保险公司。据悉，截至2016年4月底，幸福生活推出的首个家庭养老产品已与58户家庭签约，77名老人参与了家庭养老项目。

孟晓苏透露，这已经超出了公司最初的预期。“有一个试点项目真好。结果有20个家庭成功了。”他进一步表示，从幸福生活的结果来看，被保险人的满意度也显示了该模式的成功，“但这需要时间来改进和推广。”

“老年住房”的进展缓慢，而且仍在挣扎。背后的原因是什么？孟晓苏认为，主要原因是保险公司担心房价下跌，不愿参与。

“随着房价下跌，保险公司不仅无法获得房产升值产生的保费，甚至可能遭受损失。这是保险公司一直关注的问题。如果保险公司10年前就开始积极参与，现在就可以享受分红了。”孟晓苏说。

房价的趋势往往是无法控制的，但孟晓苏认为，保险公司对房价下跌的长期担忧实际上是不真实的。“从我们推出‘敬老院’产品到现在，北京和上海的住房数量在十多年里增加了十倍以上。此外，“老年住房”可以使老年人、儿童和保险公司实现双赢，是一种新型的老年人保险服务。他认为，目前的房价趋势将继续稳步上升。

如何继续推进“老年住宅”？

从外部分析，“养老”在中国还是一个新生事物，其业务流程复杂，涉及时间长、领域广。保险公司将面临更为突出的业务风险，如利率风险、房价波动风险、寿命风险和现金流风险，还将受到房地产政策、税收政策和法律环境的影响。此外，70年的产权限制和财产价值评估也是外部关注的问题。对此，孟晓苏回应称，2007年颁布的《物权法》中提到的自动续期解决了70年来的商品房产权问题。

在过去的两年里，“以房养老”的国家政策变得更加明确。今年3月31日，国家发展和改革委员会公布了《关于2016年深化经济体制改革重点任务的意见》，提出推进住房反向抵押贷款养老保险试点。

如何继续推进“老年住宅”？孟晓苏认为，首先，国内试点地区应该扩大，试点城市的数量需要增加。其次，保险公司推出的产品应该更加多样化。

中国还计划扩大试点城市的范围。今年1月初，中国保监会副主席黄宏表示，今年上半年，要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好的城市和地区，将更加规范的房地产市场和地方政府支持纳入试点范围。

“现在我们必须推进试点，在更多的城市进行试点，包括省会城市。这是范围的扩大。”孟晓苏还呼吁更多条件好的城市参与进来。“此外，‘家庭养老’的保险产品需要更加多样化。我认为目前产品还比较简单，需要更多种类的产品。例如，如果房子增值了，产品能让被保险人得到更多的钱，让保险公司支付更多的钱吗？

“老年住房”将直接关系到房地产市场的走向。目前，国内房地产市场正面临去库存化的问题。关于房地产市场的发展，孟晓苏认为，去库存化仍然是房地产市场的主要任务，尤其是在三、四线城市。

早期，中国一些一线和二线城市的房价大幅上涨。孟晓苏认为，国家需要维持楼市稳定的政策，不能出台抑制房价的新政策，但解决一、二线城市房价上涨的对策应该是增加供给。

“我认为政策应该保持其集中性。对个别城市的问题进行分类和规范。有必要继续推动房地产去库存化，同时解决城市政策造成的地方问题。”孟晓苏最后说道。