宝山香颂名邸小区为达标不择手段 把承重墙削成柱子

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■车主很沮丧:最初说的自行车空间和私人车库没有得到尊重

■开发商反驳:这是一个设计错误，目前已得到纠正

■行业高级工程师:将墙撞成一根柱子是非常危险的。切断混凝土保护层更加危险

约定的私人车库已经成为一个开放的公共停车位，而约定的楼梯直接进入地下车库也违背了它的诺言。宝山区杨泰路禅城明帝小区的开发商屡次毁约，业主开始了“秋菊模式”。

在一场关于停车位的大战中，开发商和业主之间的交火始于房屋交付之前，直到半夜警察介入。

半夜敲门是为了通过停车位验收

1月18日清晨，杨泰路的钱森明帝社区一片寂静，但地下车库社区却如火如荼。一群工人手持电钻，切断下面承重墙柱的白色混凝土保护层，露出钢筋混凝土结构。事实上，这伙人已经干了几个晚上了。

已经注意到异常情况的车主已经迅速报警。直到警察赶到，这群人才停止工作，两名施工队队长被警察带走问话。

业主进一步调查发现，这一批人是开发商派来的。

那么，已经交房的开发商的意图是什么呢？

在业主看来，为了使拥挤的地下双车位通过验收，开发商只能将原有的剪力墙敲成柱，于是施工队在没有资质和安全协议的情况下，半夜偷偷将承重柱打薄。

野蛮施工导致业主房屋墙体、车库柱子等出现裂缝，严重影响房屋承重结构的稳定性。

开发商的所作所为严重激起了业主的愤怒，而他们之间的矛盾早在买房之初就已经被埋下了伏笔，因为在业主眼中，开发商对停车位的承诺已经被打破。

383个业主的私人车库不见了

这可以追溯到2014年1月，当时赵强(化名)为位于深圳市杨泰路55弄88号的期货大厦购买了联排别墅。开发商承诺，每栋房子有一个物业停车位，可以从自己的楼梯直接进入地下车库。

2015年3月，在建筑施工过程中，部分业主发现开发商承诺的“私人车库”变成了一个开放的公共停车位，从地下室到车库的独立入口通道被开发商推倒，另一个公共停车位被挤到了自己的物业停车位旁边。回家的时候，你需要爬两层楼的消防出口，又圆又累。

在chansons的著名住宅中有566栋联排别墅，其中383户业主遇到了这种问题，而其余的183户根据样板房建造了自行车空间和楼梯。

当问题被发现的那一刻，383个业主中的近200个开始与开发商讨论“秋菊模式”。

"买房时，开发商并没有这么宣传."赵强表示，开发商结合宣传册、沙盘和样板房向潜在业主宣传，该房地产的联排别墅有地下两层，b1为地下室，b2为地下车库，并设计了物业停车位。停车后，业主可以直接通过楼梯进入房子。车库的卷帘门放下后，车库就属于每个业主拥有的独立的空房间。

从赵强提供的沙盘照片可以看出，别墅模型有5层，地上3层，地下2层。其中，b1有一个通向b2车库的短楼梯。据介绍，这座109平方米的别墅设计有“私人地下会所，专属业主空房间，豪华延伸至地下。”

样板间实际上是用直通车车库的楼梯建造的。b2层有一个私人物业停车位。车库三面环绕，宽4.7米，深5.3米。停一辆车就足够了。

单个停车位被挤成了两个停车位

业主表示，取消入口楼梯、将单车位改为双车位的设计变更，给业主出行带来不便，将“墙”撞成“柱”后变薄，造成严重的安全隐患，损害业主权益。

记者在小区的地下车库看到，整个地下车库很大，与多排别墅相连。一些别墅业主喜欢自行车空间和楼梯。然而，大多数都是双车位。双车位两侧宽3米的两堵墙变成了四列，其中许多在顶部宽，底部窄。几厘米的表层明显被切断在2米以下，钢筋从柱子上露出来。

手摸上去，柱子的表面是湿的，看起来像是刚油漆过的。还有一些柱子没有被切割，它们是直的，但是在柱子的边缘已经画了两条纵线，所以估计它们被切割只是时间问题。

经测量，双车位两侧的剪力柱净距仅为4.77米左右(净距指最短距离，当墙、柱外有突起时，应从突起部分的外缘算起)。并排停放两辆车后，两辆车的车门只能打开一个狭窄的缝隙，这使得司机和副驾驶乘客难以下车，而且人胖的时候也很难打开车门。狭窄的车道使向后行驶更加困难，容易发生碰撞。

赵强说:“宝山区质监站的同志拿了图纸来比较。柱子最初有40厘米宽，被切割成35-37厘米。混凝土保护层至少有1.5厘米，现在是0。”

现在，停车后，业主只能通过几排别墅共用的消防楼梯爬到地面，然后绕到自己的门进入房子。

开发者想出了“荒谬”的解决方案

自2015年3月发现单间车位改为双间车位以来，chansons著名住宅的业主和开发商进行了数十次谈判。经过与开发商9个月的谈判，2015年11月10日，开发商终于想出了一个解决方案，但业主没有购买。

在业主看来，这是一个“荒谬”的计划。该方案的总体内容是:单独的入口楼梯和车库墙的原设计无法恢复，业主物业停车位旁边的停车位可以以每月300元的市场价格出租给业主；此外，它还可以帮助有需要的业主扩建庭院，收费4000元，由此引发的一切邻里纠纷都是业主的责任。

赵强指出:“在公然侵占了业主的楼梯后，我打算以停车位的形式租给我们，最多只能租十年，而且每两年才签一次...我必须拿钱来拿我的东西。把它租回来，天下还有这样的道理吗？”扩建公共走道上的庭院？它让人又笑又哭。"这难道不是鼓励业主侵占公共空房，进行非法建筑吗？"

迷你停车位不符合国家标准

目前两个停车位的剪力墙净距只有4.77米，不足以并排停放两辆车。根据《车库建筑设计规范》和《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》，小汽车总宽度为1.8m，小汽车车间之间的水平净距为0.6m，汽车与墙壁之间的净距为0.5m..

经计算，如果剪力墙净距≥0.5+1.8+0.6+1.8+0.5=5.2米，则剪力墙净距至少为5.2米。因此，施工图设计图纸上的4.8米不符合国家设计规范的要求。

同时，设计规范还指出，汽车与立柱之间的净距只有0.3米，因此在著名的chansons住宅中，剪力墙被拆除，改为一个剪切柱。然而，一般来说，停车位两边只有两根柱子，这个社区的停车位两边有四根柱子。停车时，显然比两根柱子更难停下来，而且门洞被柱子堵住了，非常不方便。停车位的大小应该设计得更大。

切断剪切柱是极其危险的

业主反复提到的“剪力墙”是承重墙吗？根据公开资料，剪力墙是一种钢筋混凝土结构墙，利用建筑物的外墙和内墙的隔墙进行布置，属于下端固定在基础顶面的垂直悬臂板。

竖向荷载主要在墙体中产生向下的压力，而侧向力在墙体中产生水平剪力和弯矩。由于这种墙体具有很强的承受水平力(水平剪力)的能力，故称之为剪力墙。剪力墙是承重墙，盲目施工的后果不堪设想。

一位房地产行业的高级工程师解释说，剪力墙是一种非常重要的承重墙，它不仅承受纵向荷载，还承受横向荷载。将剪力墙敲成剪切柱是非常危险的，因为建筑物有“虚拟脚”，其抵抗地震等外力的能力将会减弱。

剪力墙施工前，发包人必须通过原设计单位的图纸审查和重新设计计算，否则严禁此行为。此外，切断抗剪柱的混凝土保护层是危险的。受剪柱中的钢筋一旦失去保护而外露，很容易生锈、腐烂，失去原有的承载力。

上海律师事务所律师杨认为，交付房屋意味着业主认可开发商交付的房屋，基于该房屋的权利也在当时赋予了业主。开发商要改造建筑，必须征得权利人即业主的同意，否则会侵犯业主的财产权或物权。

房地产业人士童欣也认为，竣工验收后再进行建设是违法的。向宝山区规划检察院大队报告，责令其恢复原貌并处以罚款。如果不能恢复，应采用其他方法进行加固，以满足结构应力要求。

[开发商回应]

为什么公示中的单车位和入口楼梯在交房时变成了双车位和消防楼梯？未经业主允许，将墙敲成圆柱，然后切断保护层是否合适？

■关于将私人停车位改为公共车库的宣传材料没有反映出差异

昨日，深圳一处名宅的相关负责人表示，该业主称“将私人停车位改为公共车库”的说法与事实不符。在项目销售的初期，由于一些宣传资料未能充分反映楼梯设计中的上述差异，所以及时进行了调整。

因此，在销售初期认购房屋的业主受到了影响。他们还提出了解决方案，并与相关业主进行了沟通和协商。

■关于单车位施工图设计单位对双车位系统的错误

此外，“迷你”停车位是一个设计错误。负责人表示，业主投诉的地下车库两个车位间距不够的问题，是工程施工图设计单位经核实后的设计错误。作为项目开发单位，格陵兰要求设计和施工单位在确保住房质量和安全的基础上，严格按照国家标准和政府部门的要求，纠正停车位设计中的不足。

目前，整改工作已经完成，整改结果已经政府主管部门确认。房地产项目正式交付给业主前，必须按照国家有关规定，经政府监管部门验收，验收合格后方可正式交付给业主。

禅城名府工程已通过政府主管部门组织的竣工验收，工程质量合格。已取得政府发放的房屋交付许可证，按照合同约定，将于2015年12月31日交付，共交付房屋1772套。

到目前为止，大多数业主，包括许多抱怨的业主，已经收回了他们的房子，业主收回率已达到95%以上。

■对于开发商未经授权切割柱子的行为，将予以纠正

开发人员未经授权就剪切列的做法已被明确禁止。1月20日，宝山区建设工程安全质量监督站向单城名宅发出通知函，责令停止违法建设。如果改变后的柱子不符合原设计尺寸，必须加固并恢复到原设计尺寸。

对于未改变且不符合设计柱间距的，必须进行整改，以满足原设计要求。具体整改方案应与相关业主沟通，不得擅自损坏原有结构。

[所有各方的声音]

宝山区国土资源局:开发商涉嫌虚假宣传

记者从宝山区国土资源局证实，单城名宅开发商确实申报了两类别墅，与开发商的自我报告基本一致。在规划和设计上没有问题，但是他们被怀疑有虚假宣传。

然而，业主赵强认为，出现在宣传材料中的楼梯和自行车空间属于“法律法规明确规定”的范畴。

2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条指出，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺应视为要约，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响。

即使该描述和承诺未包含在商品房买卖合同中，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

内部人士:业主可以找到结构设计师来对抗开发商

童欣(化名)表示，销售手册与现场商品不符，将其定义为开发商的虚假宣传更为准确。业主可以找到项目的结构设计师与开发商面对面，结构设计师一般都是公正的。如果与旧设计有任何差异，开发商可能被要求按照图纸施工。

开发商在没有新图纸的情况下修改旧图纸是违法的。《建筑法》第74条规定，施工企业不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的，责令改正，处以罚款；

情节严重的，责令停业整顿、降低资质等级或者吊销资质证书；建筑质量不符合规定标准的，应当负责返工、返修，并赔偿由此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

律师:“货不对”可以追究开发商的违约责任

即使符合计划，开发商也要承担违约责任。上海律师事务所律师杨认为，开发商的“错案”改变了业主最初选择的交易条件。

也就是说，无论业主是否选择与开发商签订合同，开发商在广告中表达的一些基础设施条件都是影响其选择的重要因素。如果这些条件在房屋实际交付时没有得到满足，则可视为开发商违约。

对于开发商以符合规划要求为由推卸责任，杨律师认为这是两种独立的法律关系和评估制度。退一步说，即使规划变更得到了行政部门的批准，也将免除开发商的行政责任，但业主的民事责任应根据合同承担。

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