恒大再获600亿增资 估值增至4252亿的资本市场风向

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视点房地产网回到恒大，11月6日宣布第三轮战略投资结果，成功增资600亿。

根据恒大集团披露的公告，同一天，凯龙地产、恒大地产、许家印在第三轮正式与6家投资者达成第三轮增资协议，后者向恒大增资600亿元人民币，获得恒大地产约14.11%的增资股权。

截至目前，恒大地产在三轮增资中已经引进了27名投资者，放弃了36.54%的扩股份额，共获得1300亿元人民币。

值得一提的是，苏宁董事长张在第三轮战争投资中成为恒大的重量级合作伙伴:苏宁电器200亿拿下恒大4.7038%的扩大股权。

前两轮，山东高速和嘉鱼分别投资30亿和20亿。本轮山东高速公路增资200亿元，嘉鱼投资50亿元，前者占5.6652%，后者占1.8169%。其他投资者包括深圳郑伟、广州怡和投资和四川鼎翔投资，投资额度为50亿，各占1.1759%的股份。

事实上，除了宣布增资规模和新股东之外，恒大在最新公告中低调披露的另外三个关键信息也引起了市场的特别关注:第三轮估值定价为3651.9亿元，承诺净利润从2017-2019年的888亿元增加到2018 -2020年的1650亿元，最后一次重组协议延期一年至2021年1月31日。

估价和负债

在年中业绩会上，恒大总裁夏海钧透露，第三轮增资预计为300-500亿元。

但这次投资过度，远远超出预期，投资前估值升至3651.9亿，表明投资者认可恒大的发展前景。

观点地产新媒体评论公告发现，恒大第三轮投资者以增资前的3651.9亿元人民币为基础。如果加上增资后新收购的600亿元，恒大的实际估值已经达到4251.9亿元。

自宣布准备第三轮增资以来，市场对此关注已久，因此披露问题在业内引起了热烈的讨论，并出现了不同的观点。

第三轮增资完成后，中国恒大持有的恒大地产股权由73.88%稀释至63.46%左右，意味着未来恒大地产的价值约为2698.26亿元，相当于约3174.78亿港元。

与此同时，恒大当日收于28.25港元，总市值为3710.64亿港元，与上述3174.78亿港元的估值相差近600亿港元。

因此，有分析师认为，恒大的上市平台也包括其他金融业务，但剔除房地产业务后，其他业务的整体估值还没有达到600亿港元的估值水平，因此恒大地产板块的市场估值实际上并不高，这与目前房地产行业的市场评估环境有关。

国泰君安国际(Guotai Junan International)分析师刘补充称，恒大目前的市值超过3000亿元，如果再加上600亿元的新增资本，与估值相差不大。重要的是，第三轮增资可以帮助恒大继续减少负债，同时提高利润。

恒大还在公告中表示，由于三轮增资，恒大地产的净负债率将大幅下降，股东结构将进一步优化，资本成本和财务费用将继续下降。

根据2017年中期报告发布的数据，新一轮增资完成后，其净负债率将比年中下降近40%，预计年净负债率将比去年同期下降60%以上。

苏宁的200亿占领

几个月前，R&F出人意料地出现在万达与融创的资产交易签约会上，以100多亿元的价格成功拿下73家酒店。因此，李思廉被授予讨价还价小专家的称号。恒大第三轮增资消息披露后，许强大的朋友圈和吸引资金的能力也给很多人留下了深刻印象。

就市场而言，苏宁电器出现在恒大第三轮增资的投资者名单中，这既是意料之外的，也是意料之中的。

观点房地产新媒体获悉，恒大与苏宁的合作已经出现。今年8月初，恒大人寿低调增资，投资苏宁地产旗下两个商业中心项目；同月底，恒大宣布将进行第三轮战略投资。

9月中旬，徐家印带领集团总裁、房地产集团总裁石等十多名高管访问苏宁集团，并会见了苏宁集团董事长张。

由于恒大和苏宁涉足房地产、金融、电子商务、体育等领域，市场猜测他们可能会在这些领域开展业务合作，直到11月6日下午，恒大才发表了一份纸质公告，市场才恍然大悟。

恒大宣布之后，苏宁也随即发布了双方在关伟合作的消息，并透露苏宁控股和恒大集团未来将在商业地产定制、基础设施材料的供应链和金融服务、智能家居和智能地产服务、房地产销售的线上线下创新等方面全面合作。

苏宁表示，计划2018年在全国新增5000家门店，并通过各种方式寻找满足商业需求的商业地产，与恒大的合作就是其中之一。

恒大的真诚

为了保证第三轮600亿元的投资，恒大也给予了足够的诚意。

恒大在公告中提到，以其总面积2.76亿平方米的土地储备为基础，2018年至2020年的预期签约销售额分别为5000亿、5800亿和6200亿。

在第三轮增资协议中，凯龙地产和恒大地产承诺，在2018、2019和2020三个财务年度，扣除非经常性损益后的净利润分别不低于500亿元、550亿元和600亿元，承诺的三年净利润总额达到1650亿元。

在前两轮投资中，凯龙地产和恒大地产承诺2017年、2018年和2019年的净利润分别不低于243亿元、308亿元和337亿元，三年的净利润总额为888亿元。换句话说，恒大在第三轮增资中承诺的净利润几乎翻了一番。

在达成重组协议之前，在正常持续经营的前提下，恒大地产将在业绩承诺期内，在每个财年向股东分配至少68%的净利润。

虽然今年上半年1129.4亿元的永久债务已经全部还清，但在行业毛利率和净利润下降的大趋势下，这样的承诺仍会引起市场的怀疑。

据分析人士介绍，从恒大地产的土地成本和平均售价来看，平均毛利率和净利润均保持良好水平，今年上半年净利润超过231亿元，预计年销售净利润将超过400亿元。如果能保持稳定的销售增长，在未来几年内实现利润承诺并不困难。

恒大还表示，目前，作为母公司，恒大的上市平台还包括一些仍处于培育期的多元化产业，这意味着仅用半年时间就完成了2017年243亿元的利润承诺。

值得注意的是，港股前20名房地产上市企业的平均动态市盈率约为15倍，即使按照明年500亿元的承诺利润保守估计，其市值仍将达到7500亿元，与目前3000多亿元的市值相比，仍是未来的巨大增长。

恒大在回购义务或补偿公告中也提到，如果重组协议下的拟重组在2021年1月31日前未完成，第三轮投资者可以收回投资并获得相应补偿。

然而，在头两轮增资公告中，恒大表示，如果重组协议下的拟重组未能在2020年1月31日前完成，