观点面对面 | 丁力业答问收购凯德资产包：回报若做得差送我也不要

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1月5日，在新加坡，印度电力集团董事长兼总裁丁立业带领一个由印度电力、万科和triwater组成的不相关的第三方在商业地产领域进行了一笔大交易。

在市场消化其与凯德置地83.65亿英镑的商业资产交易之前，3天后的1月8日，丁立业已经在夏天从新加坡赶到广州，并开始牵头另一笔交易。

据视点房地产新媒体报道，印度电力与广州国贸凯达国际中心广场和万豪酒店举行了签约仪式。未来，印度电力将在tod综合企业凯达广场(Kedar Plaza)中扮演运营和管理角色。如果进展顺利，不排除未来的股权关系。

因此，原定下午接受视点房地产新媒体独家采访的计划被推迟到第二天。与在香港商业年会上遇到的谨慎和智慧不同，丁立业在采访开始时以清晰的语气为这次交流营造了轻松愉快的气氛。

在接下来的40分钟里，他向视点房地产新媒体讲述了收购凯德置地的商业资产组合，并谈到了印度的商业房地产规划和资本回报。

收购资本和资产组合是你所需要的

商业房地产业就像生活，总是有很多巧合，两条平行线总有一天会相遇。

早在2003年，印度电力的前身深国投(SZITIC)就被定位为沃尔玛的中国股东，为沃尔玛拓展新店起到了开发和建设的作用。2004年底，随着商业项目的扩大，深国投先后引进了其他合作伙伴，包括新加坡的凯德集团。这也是两家公司的第一个交集。

13年过去了，深国投已经去除了国有资产的背景，更名为李因集团。同时，它指的是在行业中的最高位置。作为一个刚开始的局外人，凯德置地已经淡出了它的新起点，并在中国商业房地产圈做得很好。

谈两个企业的再融合1月5日，印度电力与万科、三水联手，以83.65亿元人民币收购了首都商业20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债。丁立业透露:这次收购符合我们两家公司的战略。

据视点房地产新媒体报道，2009年深国投和凯德置地对甲茂和嘉信茂之间的33个国内合作项目进行了资产置换，凯德置地获得了22个项目的全部股权，深国投获得了4个项目和深国投广场的全部所有者权益和经营权。印度收购的20个购物中心中的大部分都是最初的嘉信茂广场。

对于从早期合作开发管理到分离，再到收购的情绪变化，丁立业的发言更为自然。他提到，当时两家公司成立了合资企业，深国投是内资企业，发展能力比外资强。因此，开发建设主要以深国投为依托，由凯德置地负责运营管理。

经过这10年的变化，我们自身的发展、经营和管理能力也有了很大的提高。现在我们敢于收购和合并，因为我们有这种运营和管理能力。丁立业对此次收购的原因做出了回应，称凯德置地出售其资产是基于战略调整，而这批资产与印度的战略相吻合，因为我们必须是最好的之一，所以我不能说我是上海最好的之一，也是北京最好的之一。因此，此次收购符合我们两家公司的战略。

交易完成后，印度电力在中国持有或管理的商业项目已达120个，管理面积1000万平方米，管理资产超过800亿元，覆盖中国58个城市，规模仅次于万达。

对于收购后如何运作，印度已经清楚知道。丁立业向视点房地产新媒体透露，上述购物中心将根据当地消费特点和印象系列及标准进行升级。目前，印度电力已经确定了四大商业产品线，即印度电力大、印象城、印象巷和印象交流，以及包括深圳龙岗和上海七宝在内的万科广场。总之，它不能被称为凯德商场。我们会用这些产品的品牌来命名不同的购物中心，根据哪个内涵最符合我们。

扩大商业地产的布局是一方面，另一方面，一些媒体质疑印度电力的收购成本。与万科之前将42个自有商业地产项目委托给印度电力的86-90亿元的定价相比，印度电力以83.65亿元收购了20个购物中心，平均每项目收购成本为4.18亿元，平均每平方米售价为8805元，远远高于万科2.05-2.14亿元的托管成本。

丁立业回应称，在讨论此次资产收购的对价时，并不是按照每一项来计算的，更不用说每平方米的价格了。我们根据它的回报来计算，也就是说，即使它是100万平方米，如果回报很差，如果你把它给我，我也不会拿走它。

一般来说，国际惯例是根据城市水平或当地收入增长水平来划分回报率。一线城市通常为3%-4%，因为它们非常稳定；二线城市约为4%-6%，三线和四线城市为6%-7%。在这个范围内，我们开始互相讨论，最后得出这样的价格。

当被问及这些购物中心的具体收入水平时，丁立业回答说，资产组合中的每一个项目都有不同的回报，因为它们所在的城市不同。据视点地产新媒体调查，此次20家购物中心包括北京一线城市，南昌、成都、郑州、重庆等8家二线城市，湛江、茂名等11家三线城市。(这些购物中心)位于所在城市的核心区域，运营效率良好，消费者基础稳固。

在上海做一个项目不是最好的

它是商业地产领域的佼佼者之一，引领潮流，这是印度在2017年提出的商业决心。

根据丁立业的理解，印度在三维方面是最好的。首先是资产的经营管理水平。你们的规模是世界上最大的，但是所有的商场都乱七八糟，这也是不对的。操作水平必须高于平均水平。第三是产品影响力、创新能力和企业文化的影响。

但一切都必须基于一个最基本的维度，即管理规模和客户数量。没有一定的规模和数量。如果你说你是最好的之一，我想你无法解释。

因此，上述收购和签署的托德综合在凯达都是围绕这一战略目标进行的。因为我们想成为最好的之一，我们不能说我是上海最好的之一，也是北京最好的之一。

近年来，印度商业地产的扩张速度明显加快。2016年10月底，万科将李因业务纳入联合收购平台，李因成为万科商业地产平台；2017年5月23日，万科成立了两个商业地产投资基金，收购其42个商业项目，并打包交给印度电力集团统一管理。

2017年，印度通过自身重建建立了六大城市公司，覆盖了以广深、京、沪、杭、武、Xi为核心的城市群。在交易的20个项目中，有18个城市是印度从未规划过的地区。此后，印度在58个城市举办或管理了120个商业项目，管理面积达1000万平方米。从数量和管理面积来看，印度电力已经超过华润置地，在中国商业地产中排名第二，仅次于万达。

多点布局，力求规模最大化是不可忽视的着力点之一。目前，商业地产领域有两大派别，一是以香港企业为代表，专注于一、二线项目，打造更大的精品项目；二是以内地商业地产开发商为代表，进行多产品线、多区域开发。

在丁立业眼里，印度和印度都不是。我认为香港企业或一些内地企业可能有自己的立场和战略目标，每个公司都应该遵循自己的战略目标。

因此，印度有自己的城市和地段选择测量系统。他说，过去做商业地产是基于对这个城市的分析，因为人们普遍认为商业地产应该在一个相对发达的地方。

我们过去常常看到一个城市的人均国内生产总值超过5000美元，但是现在中国的人均国内生产总值已经达到8000美元，所以以前把重点放在一、二线城市的做法和条件已经改变了。如果我们仍然这样做，我认为有一个问题。

他以10年前印度首次发布的信托计划，即深圳市国投商业中心芜湖项目受益权转让集合资金信托计划为例，向视点房地产新媒体进行了说明。如今，中国的三、四线城市的收入、消费水平和消费能力可能与10年前的一、二线城市持平，因此不可能说三、四线城市停滞不前。

不过，丁立业也强调，一线城市和三线城市在商业地产运营方面应该有所区别。我做生意是为了给当地人做生意。如果我们一定要把德阳夫妻的肺片带到上海，可能会有一些问题，因为上海人口味清淡。

另一方面，经过20多年的快速发展，一些城市很难获得新项目。因此，对印度电力来说，通过并购挖掘商业地产股票市场的价值将成为未来主要的扩张模式。

在采访中，丁立业向视点房地产新媒体透露，印度对M&A目标的选择主要是基于其能否增加资产价值。为了获得标的物，你应该明白卖方认为他已经赚了足够的钱，或者他觉得他不能再被提升了，而买方认为价格是合理和不合理的，尤其是如果你能在这个价格的基础上增加价值，这将反映你的能力。

他透露，印度希望在未来的股票市场转型等诸多领域与凯德置地开展更多、更深入的合作。

现有项目正在努力实现资产证券化

除了规模、布局和运营，出生于金融体系的印度更了解资本的重要性。我认为在目前的资本水平下，资产证券化可能是商业地产的一种更好的方式。

2017年10月20日，以深国投广场为标的的CICC-李因深国投广场信托受益权专项资产支持计划启动，项目发行规模37.9亿元，这是李因商业地产的首次资产证券化，也是万科收购李因商业平台后的首次资本市场融资。

在丁立业的计划中，印度将在2018年推出更多的资产证券化产品。他说，在2018年，不仅资本和项目这次收购，而且印度电力现有的项目将进一步努力资产证券化。

当被问及具体问题的数量时，丁立业幽默的回答无法详细规划，而且变化太快。我今天会告诉你十个，但是明天我会说它不能发行，那我不是在胡说八道。也许明天，我会送20个。他透露，印度电力的当务之急是提高运营能力，挖掘现有资产的价值。我认为如果这些事情做得好，投资者会满意，我们可以使用这个工具。

尽管印度在CMB和信托等金融工具上取得的成功很少，但在丁立业看来，reits可能是对商业地产最大的帮助。然而，由于税收负担过重、租金收益率低、缺乏政策法规等障碍，国内reits的发展土壤相对较差。许多商业地产运营商也将目光投向了香港和新加坡的资本市场。

截至2017年初，香港和新加坡共有15家房地产投资信托基金在mainland China持有物业，其中10家在新加坡，占所有上市房地产投资信托基金的28%；香港有五家上市的房地产投资信托基金，相当于mainland China所有上市房地产投资信托基金的一半。

下一个出国的房地产投资信托基金会是印度吗？丁立业向视点房地产新媒体透露，新加坡在房地产投资信托基金方面做得很好，而香港的房地产投资信托基金也在改进一些做法。因此，有各种可能性，印度正在积极探索这些可能性。

然而，还应注意的是，在新加坡上市的reits中，原始投资组合通常需要保持一定程度的纯度，即不能与其他资产混在一起，且大多集中在一线和二线城市，否则投资者会因不同城市的资产回报率不同而产生投资顾虑。

如果满足上述reits的上市条件，分散在三、四线城市的商业项目的印刷力将难以发挥。丁立业对房地产新媒体表示怀疑。事实上，新加坡对中国的了解越来越深，融合的程度也越来越好。

有了在新加坡与凯德置地签约的经历，他进一步向视点房地产新媒体解释说，他去新加坡的时候，大家都在跟你说中文，但是没有人跟你说英语，这说明他对我们国家的一些变化也有了更深的了解。因此，保持原有的偏见是不合适的。但他也补充道，如果条件不满足，在海外发行房地产投资信托基金的想法可能会改变。

以下是对万科集团高级副总裁、李因集团董事长兼总裁丁立业先生的专访:

关于签署凯达中心国际广场

观点房地产新媒体:昨天，您与广州万豪酒店和凯达国际中心广场签订了合作合同，想知道我们在这个项目中扮演了什么角色。

丁立业:我们很早就提出了这个计划，决心让印度成为购物中心和社区商业伙伴的首选，并决心通过几年的努力，让印度成为商业地产领域的佼佼者。

这是我们在2017年设定的战略目标，我们所有后续行动都围绕这一战略目标。

对凯德置地的收购是为了我们所说的计算，例如，你刚才提到的托德凯德国际广场项目。因为这个项目也是我们做的，也就是说，要成为一个有影响力的项目，如何让轨道交通购物中心更容易接近。目前，我们与凯达集团达成的合作关系是印度电力俱乐部的运营和管理。我们也将有一段时间来考虑这个项目，因为纯粹的经营和管理，或忽视资产，是讨论。我们希望有股权关系，有自己真正的投资，这样我们会更加努力和积极，同时，我们自己的回报也会更高，那就是不仅收取管理费，而且增加资产和股份的价值。

观点房地产新媒体:这意味着未来没有股权关系，对吗？

丁立业:没错。

关于收购资本和商业资产包

观点房地产新媒体:回到这次收购。在过去，这些项目实际上是由深国投进行交易，然后交给凯德置地，现在回购。主要考虑的是什么？作为万科的商业运营平台，三线、四线实际上有很多商业地产项目，与收购项目类似。你打算如何操作？

丁立业:那时候，我们是合资公司，大家一起工作。因为我们是国内企业，我们开发这一块的能力比合资公司的其他股东强，所以我们优先开发建设。当时，另一个股东CapitaLand的管理层比我们强，他们是合资公司的主要股东。

经过这10年的变化，我们自身的发展、经营和管理能力也有了很大的提高。现在我们敢于收购和合并，因为我们有这种运营和管理能力。基于其战略的调整，CapitaLand希望出售这些资产，这与我们的战略是一致的，因为我们希望成为最好的之一。我们不能说我是上海最好的之一，也不是北京最好的之一。因此，此次收购符合我们两家公司的战略。

观点地产新媒体:作为万科的商业运营平台，印度电力实际上在三、四线有很多商业地产项目，与收购项目类似。你打算如何操作？印象系列产品的转型将从哪些具体方面开始？

丁立业:我们整理了公司的产品线，确定了四大产品线:印度mega(相对较大)、印象城、印象巷和印象交流。龙岗还有两个著名的万科广场和七宝的万科广场。这些品牌现在在普通人心中有一定的知名度、吸引力和吸引力，所以我们会用这些产品的品牌来命名不同的购物中心。总之，它不能被称为凯德商场。具体在我们的五个名字中挑，我们这样做一定要有我们的内涵意义，主要是与我们的哪个内涵最一致，我们就贴哪个名字。

观点房地产新媒体:有媒体认为，与万科以2.22亿元的价格收购印度电力项目和万科自己的项目托管价格约2.05亿元相比，此次收购的每个项目平均价格为4.18亿元，并不算低。这么高的价格能被认为是过账吗？

丁立业:我们和从事商业地产的专业公司讨论对价的时候，不是按照一平方米的金额来计算的。我们根据它的回报来计算，也就是说，即使回报很低，如果你给我，我也不会要求。但是你只有一个10000平方米的购物中心。如果投资回报率是1亿元，我们愿意付给他相应的报酬。

我们和Cade谈的时候，因为这两家公司比较大，我们基本上是按照国际惯例来计算回报率的，这个回报率也得益于管理能力。你的项目在管理下有很高的投资回报率，很高的回报率和很高的价格。如果生意不好，价格也不会高。

此外，我认为按项目计算销售价格有一个问题，不是每一个项目的价格，而是每平方米的价格。万科的项目只有2亿元，但它的项目只有1万多平方米，而凯德置地的项目超过5万平方米，有4亿元，似乎比万科的更贵，所以这个算法有点不同。我认为最好按照回报率来计算。如果在中国普遍使用，也应该按一平方米计算，而不是按数量计算。

观点房地产新媒体:刚才你也提到，根据回报率，每个项目都是以相对经济的价格购买的。有具体的数字吗？这些项目的具体好处是什么？

丁立业:一般来说，国际上的做法是，根据城市水平或当地收入增长水平，回报率会有所不同。例如，在我们传统的一线城市，商业回报率是多少？一般来说，一线城市为3%至4%，因为它稳定且增长迅速。二线城市可能为4%至6%，三线和四线城市可能为6%至7%。一般来说，世界上有一系列这样的做法。在这个范围内，我们开始互相讨论，最后想出了这样一个价格。

观点房地产新媒体:具体到项目，收入是什么样的？

丁立业:我们这次讨论的是资产组合，所以总价值是从资产组合中得出的。资产包中每个项目的回报率是不同的，因为它的城市不同，它的区域位置不同，它的规模也不同，所以它不能分解成单个项目。资产组合中有三、四线城市，但你可以看到也有一线城市，如北京的项目，还有二线城市，如南昌、成都、郑州和重庆，还有许多二线城市。这些三线城市也是中国相对发达的地级市。

观点房地产新媒体:我们知道像北京这样的项目，翠微路的凯德商城，是一个比较高质量的项目，但是最近这个商业区可能会觉得有点衰落。印度收回该项目后，具体的转型将从哪些方面开始？

丁立业:我们选了一个你认为可能比翠微路更没落的地方，就是沈阳太阳街项目，原来叫万达广场，现在叫印象城。它于去年11月11日正式开放，经过我们的努力，据当地人说，太阳街恢复了活力。因此，资产的获取主要取决于你的操作能力。

视点房地产新媒体:正如你刚才提到的，每个项目大约5万平方米，不是很大，分散在十几个城市。我们的综合管理成本和资源调动会有压力吗？这会影响精细化管理吗？

丁立业:2017年，印度通过自身重建做了大量准备工作。例如，我们已经建立了六个主要的城市公司。例如，我们使用了许多科技手段来提高我们的管理能力，并使用一些数字化手段来反映我们的经营成果。在2017年，我们投入了大量的人力和物力来做这项工作，所以在我们收购之前，你们的问题已经充分讨论过了，我认为我们可以克服它们。

因为它都在我们六个城市公司管理的商业区，它也可以充分发挥我们的协同作用。我们现在的管理不是靠人对人，而是靠我们的科技手段，这将大大提高我们的管理水平。我们将用数字来表达我们的经营成果，这样我们就可以实现更加精细化和量化的管理。

论资产证券化

观点房地产新媒体:据我们所知，这些项目是资本和印度电力之间最早的合作项目。以前，由于收入不能满足所有方面的要求，它们不是reits，而是被放在CapitaLand的国内房地产商业基金。当印度接管这些资产时，它会怎么做？资产证券化有什么计划吗？

丁立业:我认为在目前的资本水平下，资产证券化可能是商业地产的一种更好的方式。我们在2017年也积极参与了此事，例如在深国投广场发行招商银行。我认为在2018年，不仅凯德置地的项目，而且印度现有的项目都将为资产证券化做出进一步的努力。

观点房地产新媒体:之前，您在年度意见业务会议上透露，您计划在2018年推出更多的资产证券化产品。有具体的号码吗？

丁立业:具体数量还没有。原因是投资者对这些项目非常挑剔。我们生产的产品必须符合投资者的要求。

其次，我认为监管当局通常会提出不同的要求。现在不是说了吗？只要大方向是正确的，我们就会朝着这个方向努力。不可能计划所有的细节，变化太快了。我今天告诉你十个，但是我会说我明天不能送他们，所以我不是在胡说八道。也许明天，我会送20个。

观点房地产新媒体:丁先生，在您看来，印度国内的这一准备其实已经做得相当充分了，但具体数量可能会根据政策调整而增减，对吗？

丁立业:也可以说，最重要的是提高我们的经营能力，挖掘现有资产的价值。我认为如果这些事情做得好，投资者会满意，我们可以使用这个工具。

房地产新媒体观点:印第安纳波利斯资产证券化主要采用基金模式来开放资本上限。这是否也与中国房地产投资信托的不成熟状况有关？

丁立业:其实并不全面。我认为政策在不断变化。时机成熟时，我们将制定政策指南。我们想做的是，每次出台一项政策，我们都要做好自己的准备工作，等政策出台后，我们再看是否要根据自己的情况来执行这项政策。

观点房地产新媒体:事实上，一些国内企业已经去新加坡上市房地产投资信托。在印度的计划中，会有一个在海外发行房地产投资信托基金的操作吗？

丁立业:实际上，我们正在积极讨论让投资者能够识别资产的所有方式方法。新加坡在建立房地产投资信托基金方面做得很好，而香港的房地产投资信托基金也在数量上有所增加，并改进了一些做法。所以我认为有各种可能性，我们正在积极探索它们。

观点房地产新媒体:在新加坡房地产投资信托公司上市需要商业房地产开发商持有的房地产的纯度。例如，集中在一线和二线城市的产品会让投资者感到更有信心，并觉得可以看到资产回报。印度的商业项目分散在城市，其中许多位于三、四线城市。它会给未来的房地产投资信托带来一些困难吗？

丁立业:如果房地产投资信托基金在新加坡发行，投资者主要是海外机构和个人，他们对中国的了解可能集中在一线和二线城市。从这个角度来看，我认为你的判断是合理的。所以有一个前提，谁是投资者？寄到哪里？

如果不满足这个条件，这个想法可能会改变。这次去新加坡，我也有一点感觉。事实上，新加坡对中国的了解更深了，融合的程度也越来越好。我经常去新加坡。十年前，在新加坡每个人都说英语。现在当我去新加坡的时候，每个人都和你说中文，但是没有人和你说英语，这表明他对我们国家的一些变化有更深的了解。

10年前我们第一次发行的时候(深圳投资商业中心芜湖项目受益权转让集合资金信托计划)，当时有一个三、四线城市，安徽芜湖项目也包含在这个资产组合中。如今，中国的三、四线城市的收入、消费水平和消费能力可能与10年前的一、二线城市持平，因为中国在过去10年里确实发生了快速变化，不可能说中国的三、四线城市停滞不前。因此，我所说的正在改变。如果我们保持原来的偏见，我认为这是不合适的。

观点房地产新媒体:也就是说，事实上，印度的各种资产证券化战略目前正在实施？

丁立业:是的。

印度商业地产运营的逻辑

观点房地产新媒体:刚才你还提到印度不仅要在北京取得成功，还要追求领先地位。目前，商业地产领域有两种模式。一种是典型的香港企业模式，即保留几个优秀项目，现金流稳定，租金回报率好。另一个是追求多面开花。你认为印度属于哪种发展模式？

丁立业:我认为印度有自己的战略发展模式，那就是走在前列，走在前面。我们内部有共识。如果你同意这个领导，你就会明白我为什么这样做。我认为香港企业或一些内地企业可能有自己的立场和战略目标，每个公司都应该遵循自己的战略目标。

观点房地产新媒体:你能详细谈谈你刚才提到的最佳策略之一吗？

丁立业:我们最好从三个维度来看，比如管理的规模和顾客的数量，这是一个维度。没有一定的规模，没有一定的数量，你说你是最好的，但我不认为你能说出来。然后是资产运营和管理的水平。你说你的秤是世界上最好的，但是所有的商场都乱七八糟，这也是不对的。操作水平必须高于平均水平，这可以说是最好的之一。这是一个维度。

第二个维度是产品是否能深入人心，商业模式是否合理。你给袭击者起名字，买便宜货，赚很多钱。这不是一般的商业模式。该产品可能在一个地方有效，但在其他地方不适用，也不会有效。

在第三个维度，公司的文化非常健康，公司受到尊重，员工得到认可，员工非常开心，可以在这个平台上取得很大的进步。我们认为这是另一个维度。因此，从这三个维度，我们可以实现我们认为是最好的。

观点房地产新媒体:对于商业房地产项目，城市和地段非常重要。在收购的项目中，除北京外，大部分都位于三、四线城市。对于一直以长江三角洲和珠江三角洲为主战场的印度来说，优化资产组合是否对公司不利？此外，与一些核心城市相比，三、四线城市的项目盈利能力是否相对较差？印度电力如何看待其投资组合？

丁立业:我们以前做商业地产的时候，是基于对这个城市的分析，因为我们认为商业地产应该位于一个比较经济发达的地方，因为如果你有钱，你会花掉它，我们会选择这样一个地区。那时，当我们在购物中心时，有一个奇怪的指示器。你可能没听说过。让我们看看这个地方是否有百货商店，我们是否应该开一家。

因为我们认为，如果在这个城市有一个百货商店，人们的消费能力将熟悉他们的品牌意识，这样我们就可以打开它。如果这个城市连一个百货商店都没有，只有一个农贸市场，让我们开一个购物中心。我认为风险特别大。

我们今天收购的这些资产都是今天中国有影响力的地级市，我觉得他们的消费能力已经大大提高了。现在中国的人均国内生产总值已经达到8000美元。我们过去常常看一个城市是否超过5000美元。你说我们整个国家和广大的农村地区都这么高。以前以一线和二线城市为重点的做法和条件已经改变。如果我们仍然这样做，我认为有一个问题。

观点房地产新媒体:在你看来，一、二线城市和三、四线城市的商业地产运营有何异同，印度的主要优势是什么？

丁立业:我认为我们唯一不变的是以客户为中心，因为我们服务于当地人，所以在运作过程中，我们是基于当地人的需求。我总是说上海人喜欢买东西，但是德阳人不一定喜欢。如果我把上海品牌介绍给德阳，可能会有问题。如果德阳的夫妻肺片一定要带到上海，可能会有问题，因为上海人的口味比较淡。如果我这样做，一定会有问题。我想为当地人做生意，所以我们在战略上以客户为中心，在策略上有所不同。

观点房地产新媒体:在中国很多城市做新项目非常困难。这是印度未来通过并购扩张的主要方式吗？M&A目标的选择是什么？内部是否有完整的资产转换系统？它到底是什么样的？

丁立业:中国经过40年的改革开放，对我们来说最重要的任务可能是提升现有资产，因为经过40年的积累，你不可能说所有的资产都在日新月异。原始项目如何升级？

比如深国投广场，在深圳已经运营了10年，现在还很好，因为我们对它进行了很大的改造和升级，周围的环境和消费群体都发生了很大的变化。我们都在改变。这是我们升级现有资产的计划。在获取的过程中，我们审视自己的能力和获取的主题。你必须明白卖家出售的原因是他认为他已经赚了足够的钱，或者他觉得他不能再被提升了。买方认为价格合理不合理，特别是如果你能在这个价格的基础上增加价值，这将反映你的能力。

观点房地产新媒体:我们之前收购的大部分购物中心都是一些商业运营商的第一代购物中心。你有这样的考虑吗？通过资产转换系统，一项资产将再次升级？

丁立业:是的。香港海港城给我留下了特别的印象。我记得我在90年代到过的海港城根本不是一个海港城，虽然它的名称是一样的，包括硬件上的变化和租户资源的组合，与原来的完全不同。

上世纪90年代去过香港的中国人回来骂他们，说香港的酒店房间太小，因为当洗手间出来时，它是床头，当床放下时，它就到了门口。不是香港没有大房子，而是我们买不起。今天，你会知道香港有很多好酒店，每个人的经济水平都变了。你怎么能说购物中心保持不变？10年前我们在购物中心做的品牌在10年后仍然是一样的，这可能是个问题。

观点房地产新媒体:那么商业运营商的第一代商业地产将是印度电力在并购中的优先对象？

丁立业:我认为原因是多方面的，比如是否符合我们的战略，价格是否合理，是否可以推广。我们不是为了购买而购买，我们所有的并购都是基于我们的战略。

观点房地产新媒体:从资本的角度来看，印度一直被资本包围，从资本到西蒙、黑石，现在是万科。印度应该如何利用金融力量扩张商业地产？在资本化运作中，对金融机构或投资者来说，最重要的因素是什么？我们如何才能满足投资者的期望？

丁立业:印度来自金融公司，所以和其他公司相比，我们在这方面有点优势。十多年来，我们一直在努力充分利用这一优势，并密切关注资本市场的所有变化。例如，我们在2004年发行了信托产品，在2010年开发了作为私募股权基金的商业地产，并在2017年发行了CMB。我认为这是因为我们密切关注市场的变化。投资者之所以对你有信心，是因为这些与资本相符。

我想投资者会考虑这家公司的品牌、管理水平、运营能力和团队。此外，根据我们在黑石的经验，品牌代表你过去的积累，投资者会更多地考虑它。

观点房地产新媒体:你之前提到商业房地产对资本市场的价值不是对其资产的评估，而是真正的现金流。我们控制的一些购物中心的现金流具体情况如何？

丁立业:这并不重要，也就是说，你的资产是否有价值。我们认为这和你的噪音有关。你的价值是合理和不合理的。我们认为这与你的投资回报有关。例如，noi为5亿元，投资成本为100亿元，因此noi为5%。这5%合适吗？考虑到融资成本和未来的增值，你可以决定这是否合理。我们认为这是基于这些因素。

观点房地产新媒体:你之前提到印度电力的利润和投资回报率应该比行业平均水平高20%~30%。到目前为止，这个目标是如何实现的？被收购的项目如何实现这个目标？

丁立业:设定了这个目标，我们一直在努力，2017年会有所进展。但是现在我们也很困惑。只有当行业认为合理时，我才能说我比它高20%。我也希望媒体能在这方面发挥作用，让我们看看这个行业的平均水平，做一个比较。

从我们自己的水平来看，我认为我们已经取得了迅速的进展，我们离我们的目标更近了。至于收购的项目能否达到我们的目标，我认为我们必须按照我们的战略目标努力工作。

观点地产新媒体:商业地产的竞争已经进入白热化阶段，巨头们蜂拥而至，华润、恒隆、凯德等。不断增加体重。龙湖、新城和欢乐城等新来者不愿落后。正如你刚才提到的，我们的目标是成为最好的领导者之一。我们如何在这场比赛中取得突破？我们的优势是什么？

丁立业:每个公司都有自己的优势。成为万科商业地产平台后，我们的股东给了我们嫁接的品牌、能力、客户和机制，这就是我们的优势。

观点房地产新媒体:我们曾经与凯德兰德合作了很长时间。现在许多商业房地产行业的人将把印度和首都做一个比较。你如何评价首都？在未来的股市中，我们会选择更多的三、四线城市，还是选择与凯德置地进行更深入的合作？

丁立业:我们与凯德兰德公司打交道已经很多年了。我认为这是一家值得尊敬的公司，也是一家高度国际化的公司。我们也希望与凯德置地有更多更深入的合作。

观点房地产新媒体:未来的合作将更多地集中在股票市场，还是其他方面？

丁立业:我认为它是多学科的。

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