领展内地换货 北上广后74亿港元洽购深圳中心城商场

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继去年视点房地产网收购广州西城都汇后，香港房地产信托基金再次将目光转向内地商业市场。

据香港媒体9月27日报道，凌展计划斥资约74亿港元(即65亿元人民币)购买深圳中心城的购物中心。

据公开信息，上述购物中心位于深圳市中心福田区，与深圳地铁会展中心站相连。购物中心有6层楼高，总建筑面积约150万平方英尺。2002年由易经集团投资10亿元开发建设，2007年正式开业。

值得一提的是，9月24日，凌展刚刚宣布将对其资产组合进行评估，以优化其资产组合，为凌展基金的单位持有人创造更高的价值。

在这方面，一些市场参与者预计，在购买新项目的同时，他们还将部署和销售香港购物中心。

根据房地产新媒体的观点，截至2018年3月底，展会在香港共有138处房产，包括商场和停车场；在中国大陆的一线城市，北京、上海和广州，凌展总共拥有3处房产。

如果深圳中心城购物中心的购买计划最终得以实施，展会负责人将在内地拥有四处房产，全部位于一线城市。

领先交换逻辑

从投资回报的角度来看，作为亚洲最大的房地产投资信托基金，买卖是给基金份额持有人带来回报的主要方式。

在展会内部，这种策略被称为资本循环，即通过改善物业组合结构来提高物业的整体质量。

不过，回顾凌展近年的贸易活动，我们会加快出售香港物业，并增加对内地一线城市的投资。

据房地产新媒体的不完全统计，仅从2015年到2017年，领先展会就卖出了四次香港地产，而且销售数量逐年增加。三年内，共有36个项目售出，总交易成本为302.88亿港元。

与此同时，自2015年首次进入中国内地市场以来，该公司已在北京、上海和广州购买了三处商业地产，总投资超过130亿元人民币。同期，本港只有一项凌展物业的纪录，即旺角弥敦道700号。

其中，最具标志性的交易发生在2017年。年内，凌展在香港完成了17处房产的销售，并收购了广州的西城都汇购物中心。

2017年4月，在dtz的推动下，凌展以40.65亿元人民币收购了位于广州荔湾区黄沙地铁站的西城都汇商业项目，这几乎是和记黄埔2013年转让价格的两倍，成为近年来华南地区最大的购物中心交易。

同年11月，凌展与一家由基金会资本(Foundation Capital)牵头的财团签署了一份协议，以230亿港元的价格在香港出售17处房产，比2017年9月30日的房产估值高出约52%。出售物业的净收入为74亿港元。

对于上述出售的17处房产，吉辉首创置业中国区负责人彭庆邦曾向视点房地产新媒体透露，这些房产都是相对社区的购物中心，不是很高端的商业地产，而是普通人居住区下的更多商业地产，比如街边商店和商场，这些都不是商业氛围浓厚的购物中心。

就投资表现而言，已出售物业的毛利率及回报率在领先物业组合中亦处于较低水平。

东方证券(香港)认为，香港零售市场过去10年的黄金时代已经过去，在香港市场寻找高回报的物业并非易事。因此，有可能穿越边境去寻找展览的机会。

数据来源:公司财务报告，观点房地产新媒体整理

不过，尽管两地零售市场的整体环境表现良好，但市场主导的物业组合可能是导致需要不断优化物业结构的因素。

据视点房地产新媒体报道，凌展最初是由政府建立的，并继承了住房部的一些资产，包括151个购物中心(主要在公共住房下)和79，000个停车位。2005年11月，凭借政府打包的大量资产，它带领展会成为亚洲最大的reits，并成功登陆资本市场。

换句话说，凌展购物中心提供了人们每天需要的市场，远离位于繁忙商业区的零售物业。因此，在租金表现方面，凌展拥有的物业远未达到私人发展商的商场水平，例如海港城和时代广场。

根据凌展2017/2018年度的财务报告，香港共有130多处房产，估值约为1，847亿港元。期间的收入为91.39亿港元，平均每月租金为每平方英尺62.4港元。

相比之下，九仓集团去年分拆出来的六个核心物业的总估值高达2，600亿港元，而海港城的租金收入则超过每年100亿港元。

为了获得更好的租金收入和投资回报，在资本循环战略中，凌展还在香港核心商业区购买了商业项目。

2016年4月，凌展以59.1亿港元的价格收购了香港旺角弥敦道700号。这是凌展第一次在香港经营传统的零售购物中心，而不是提供日用品的市场。

对于这笔交易，首席执行官王曾表示，拿下旺角项目是核心商务区的第一个高质量商业项目，这表明他对香港经济的长远发展充满信心。

大陆的步伐加快了

无可否认，作为全球领先的零售市场，香港一直是开发商和投资者的战场。不过，由于新商业用地供应有限，加上香港竞争激烈，内地市场机会较多，是一个不错的选择。

截至2018年3月31日，展会的内地物业组合包括北京欧美会购物中心、上海会展企业广场1、2号和广州西城都辉广场。

根据2017/2018财年的数据，得益于收购广州西城都汇广场，2018财年领先展会的总收入和净财产收入分别达到8.84亿港元和6.84亿港元，同比分别增长54%和49%。

显然，持续强劲的国内消费推动了商业地产的进一步扩张。相关数据显示，预计2017年至2020年，进入商业房地产市场的资本将达到1万亿。

作为一家香港房地产信托基金，凌展最早进入内地是在2013年。同年年底，凌展宣布已与万科集团签署战略合作意向书，并于2014年宣布将购买万科在深圳龙岗万科广场80%的股权。

然而，由于在一些条款和交易形式上缺乏一致意见，合作最终失败了。

虽然上述交易没有发生，但展会负责人并没有放弃。据展会相关负责人介绍，当时展会研究了北京、上海、广州和杭州的100多个商场和写字楼项目，并与许多内地房地产开发商和财团讨论合作，寻求更多的收购机会。

直到2015年4月，凌展以25亿元收购了北京欧美会购物中心，才正式进入内地商业市场；不到4个月后，它以66.86亿元收购了上海企业天地一号和天地二号，并首次进入内地综合开发地产市场。

此前，对于未来内地征地的预算和布局，王曾回应房地产新媒体的观点，称内地征地虽然没有具体的预算和收入目标，但基本上只考虑一线城市，如北上广，主要是长三角和珠三角地区，不考虑二线城市。

根据最新消息，凌展计划斥资约74亿港元(即65亿元人民币)收购深圳的中心城市购物中心，深圳也是唯一一个没有进入的内地一线城市。

如果深圳中心城购物中心的购买计划最终得以实施，展会负责人将在内地拥有四处房产，全部位于一线城市。

值得一提的是，为了配合进入内地市场，凌展也改名了。2015年8月19日，领汇房地产投资信托基金正式宣布更名为凌展房地产投资信托基金。

至于更名的原因，领汇房地产投资信托表示，香港新增商业用地供应有限，在香港购买商业资产困难，在中国有22个中文名称相同的注册商标，更名主要是为了配合进入中国的战略。