三四线城市限售令背后：丑小鸭如何走向白天鹅？

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纵观近期全国各地的楼市调控政策，我们可以看到一些三、四线城市已经加入了收紧政策的大军。这些三、四线城市主要是地级市，他们的紧缩政策，包括限购限销，都有一个明确的目的，那就是积极化解房价上涨的压力。以桂林市9月26日发布的《关于加强房地产市场调控促进房地产市场稳定健康发展的通知》为例，该政策的核心内容是，在桂林市区(不含燕山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品房的购房人(以户为单位)必须取得两年的房地产权属证书，方可转让。我认为，这一政策的出台与桂林房地产市场的特点密切相关，如高库存和比本地自住需求更强的投资投机需求。在三、四线城市逐步引入限制销售等政策，反映了这些城市正在发生的根本性变化。

作者闫跃进(宜居研究所智库中心研究主任、中信经纬特约专家)

为什么三线和四线城市的房地产市场更强劲？

三、四线房地产市场的根本变化也反映在中国主要三、四线城市最近的去库存周期或库存与销售的比率上。从2010年以来的数据来看，除了个别月份的波动外，三、四线城市的存贷比普遍高于一、二线城市。然而，经过近8年的市场调整，三、四线城市的指数接近一、二线城市，一般在10个月左右。各城市间的去库存周期差异在缩小，市场差异化特征在减弱，这也说明去库存策略是积极有效的；与过去的高水平相比，目前三、四线城市的去库存周期数据已降至历史最低点；此外，从国家统计局70个城市的房价指数可以看出，一些三、四线城市的房价涨幅甚至超过了一、二线城市。

我们可以从需求因素、政策措施和城市发展三个方面来分析三、四线城市房地产市场的变化。

首先是需求因素的影响。三、四线城市的房地产项目已经从烫手山芋变成了烫手山芋，这自然刺激了需求的增长。这种需求包括:城市化理念下的新市民购房需求、棚改旧改下的刚性购房需求、地方合理的改善性购房需求、投资投机性购房需求泛滥等。这种需求的释放很容易导致房屋的加速去库存化。第二是政策措施的作用。以上海周边的典型城市海宁为例，这类城市过去是一个非热点购买区，但现在，随着上海、杭州、嘉兴、嘉善等周边城市的购买政策相对收紧，海宁的购买政策相当宽松。此时，有了城际铁路等概念，房地产市场很容易爆发。这种影响在一些经济发达的三、四线城市尤为明显。三是城市发展的变化。三、四线城市基础设施不断完善，最典型的是高铁和地铁的不断建设。因此，在概念相似的城市中，城市的住宅价值和投资价值都在迅速上升，这也将带来活跃的市场交易。

过去十年，我们一直将三、四线城市的楼市定义为“丑小鸭”。现在，通过一些城市的发展，可以看出“丑小鸭”已经“重生”，展现了“白天鹅”动人的一面。当然，一些“白天鹅”太招摇了，所以自然要出台政策来管理它们，而不是让它们过度透支，因为这对城市的一步发展是有害的。

如果“丑小鸭”想成为“白天鹅”，他也应该警惕风险

从大周期的角度来看，目前三四线楼市可分为两类:

第一类是具有明显周期性调整特征的城市，尤其是中部一些三、四线城市。这些城市目前活跃的房地产市场更多的是周期性调整的结果，后续仍有价格调整或周期性下跌的可能。

第二类是持续改进型城市，它突破了周期性调整的限制，具有低估的特点。房地产市场的增长是稳定和可持续的，类似的城市主要分布在三大城市群。就具体城市而言，深圳附近的惠阳、广州附近的清远、肇庆、杭州下的桐庐、临安、嘉兴下的嘉善、平湖、湖州下的南浔、郑州附近的平原新区、贵阳下的清镇都是值得观察和关注的三、四线城市。当然，从进入市场的谨慎角度来看，类似的城市往往是后续政策容易控制的城市，最典型的是销售限制政策容易出台。

当然，不管是丑小鸭还是白天鹅，不同的阶段自然有不同的可爱之处。相应地，不同的市场参与者应该分析这些城市的发展阶段，不要盲目地看空，也不要盲目地追求它。以目前许多三、四线城市来看，我们应该充分认识到，这些城市的楼市情况比一、二线城市还要复杂。