越秀房产基金布局国家级中心城市 收购武汉地标性物业

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视点房地产网于2015年8月第一次走出广州收购上海地产，越秀地产信托进入空地产收购期约两年。11月14日，越秀地产和越秀地产宣布，越秀地产在武汉的最高建筑项目——武汉越秀财富中心将被注入越秀地产。

根据公告，越秀地产宣布将武汉地产67%的股权转让给越秀房地产信托基金，项目股权贷款转让的约定价格为22.81亿元。

数据显示，武汉物业位于武汉市汉口滨江商务区，是一个大型综合项目的一部分。项目综合体的住宅部分，即星辉云锦，已经全部售出。此外，项目公司目前拥有的一些住宅公寓、配套俱乐部和幼儿园不在收购计划之内，这些房产将在竣工前出售。

此次越秀地产信托收购的房产具体包括武汉越秀财富中心、星辉伟港购物中心和1000多个停车位，总估价为35.87亿元，约定收购金额为22.8亿元，按比例比24.03亿元(67%)低约5.1%。

其中，武汉越秀财富中心是一个68层的写字楼和商业开发项目，高度超过300米，是目前武汉使用的最高甲级写字楼；星辉维多利亚港购物中心是一个5层的购物中心。该项目办公用房建筑面积为129，400平方米，零售用房建筑面积为43，600平方米。

因此，越秀房托持有的房产数量将增加到8处，分销城市也将扩展到武汉。

值得注意的是，为了收购该房产，越秀房托提前设计了一个四层的特殊目的公司，而HKEx规定收购住房信托基金最多只能有两层特殊目的公司。此外，在这笔22.8亿元的交易中，越秀地产计划通过银行贷款融资12.22亿元，向越秀地产融资8亿元。

根据越秀地产估计，本集团将录得约人民币4亿元的销售利润(税后)，包括出售项目公司67%权益的利润及本集团持有的剩余33%权益的公允价值利润。

四层spv设计，22.8亿英里

越秀地产公告显示，武汉地产目前由项目公司武汉越秀地产发展有限公司持有。此次交易中，越秀地产首次将项目公司67%的股权出售给百胜！国际。重组之前，吧唧！国际由富城全资拥有，两家公司现在是越秀地产的间接子公司。重组后，武汉地产将成为双方唯一的相关资产。

随后，买方越秀房托2017有限公司(越秀房托的一家特殊目的公司)将收购富城的全部股份，并持有项目公司67%的股份。综上所述，越秀地产基金将通过四层特殊目的公司持有武汉地产67.0%的权益。

越秀房托表示，根据住房信托基金的规定，该计划不得有两层以上的特殊目的公司(通过其持有房地产)，但证监会也可以允许该计划在有充分理由的特殊情况下增加一层或多层特殊目的公司。

对于这一设计的原因，越秀地产简要解释，是为了推动未来的集团重组，通过中间控股公司出售房产权益。

出售完成后，卖方即越秀地产间接全资子公司城建开发集团(中国)有限公司将通过其子公司丁卓有限公司持有项目公司33%的实际权益..此外，截至本次公告日，越秀地产还间接持有1，040，828，490个房地产基金单位，约占已发行房地产基金单位的35.303%。

越秀房托的公告也披露了此次交易的融资安排。

视点房地产新媒体获悉，越秀房托资产管理有限公司越秀房地产基金(即越秀房托)经理已与贷款银行就1.22亿港元无担保定期贷款融资达成承诺书。这部分融资将全部收回，以支付部分价款等。

此外，交易完成后，越秀地产将与越秀地产进行融资安排。如果支付延期竣工款的资金短缺，买方可以从卖方处提取不足的资金。卖方筹集的最高金额相当于人民币8.147亿元。

根据越秀房托的估计和假设，经理预计越秀房托的贷款比例将从2017年6月30日的37.1%降至竣工首付款后的约36.4%。根据房地产投资信托法规，房地产基金的贷款比例上限为45%。

数据显示，2017年上半年，武汉销售集团调整后的净资产值约为-3.64亿元，主要是由于项目公司的未清建设成本(7.32亿元)，其中67%将在确定净资产值时计入项目公司的负债。武汉销售集团是福成、百富国际和项目公司67.0%权益的集合。

截至2016年，项目公司实现收入23.72亿元，税后净利润4.7亿元。2017年上半年，项目公司收入26.7亿元，税后净利润4.5亿元。截至2017年6月30日，项目公司总资产和净资产分别约为49.88亿元和31.6亿元。

资产估值增长了8%

据越秀房托称，预计此次收购将扩大越秀地产基金的租户基础，将更多知名的国内和跨国租户纳入其中。收购后，广州郭进中心在越秀地产基金总投资组合中的资产价值占比预计从60%降至55%，越秀地产基金对武汉地产67.0%股权的占比预计为8%。

除了实现更多元化的投资组合，此次收购还将使越秀地产基金的投资组合市值增加8%。

据视点地产新媒体报道，由于武汉越秀财富中心于2016年8月刚刚竣工，11月10日的出租率仅为40.5%，10月份的平均租金为90.78元/平方米，项目估价为33亿元。星辉维多利亚港购物中心于2015年12月(甲区)和2015年10月(乙区)竣工。11月10日入住率为86.8%，10月份平均租金分别为45.75元/平方米和71.89元/平方米。该项目的估计价值为2亿元。

此外，据估计，这两个物业的年净回报率为1.76%，相对低于市场上约4-5%(零售)和4.5-5.5%(写字楼)的租金水平。

据分析，虽然这两处房产的租金水平和收入明显低于目前的市场水平，但凭借越秀地产未来的资产运营和改造能力，该项目将会大大提升improved/きだよきだよ0/room。毕竟，广州国际金融中心和上海越秀大厦之前也经历过这种转型升级。

市场咨询报告还预计，到2018年底，武汉物业空房的入住率将达到80%至85%,预计未来其商场的入住率将始终保持在95%以上。

视点房地产新媒体获悉，自2012年广州国际金融公司注入越秀地产以来，外界一直关注母公司越秀地产何时会再次注入资产。2015年，上海宏佳大厦(现称越秀大厦)的注资是越秀地产首次收购第三方资产，也是广州以外的第一笔资产。

在2012年度业绩会议上，越秀地产透露将向越秀房托注入武汉星辉云锦综合体项目，但没有下文。

2017年初，越秀房托CEO林德良指出，2016年越秀房托租金收入大幅增长，公司未来不会放弃寻找合适的收购机会。他表示，越秀房托将继续关注一、二线核心地段，寻找以增长为收购目标的优质物业。同时，越秀地产管理有限公司继续与母公司保持互动，实现了积极稳定的投资策略。

视点房地产新媒体获悉，截至2017年上半年，越秀地产共有7处房产，整体入住率为97.4%，可供出租的总面积为487，300平方米。经评估顾问重估后，越秀房托物业组合的重估市值为人民币296.35亿元，较2016年同期增长3.4%。