原报道?|?百亿剪影?华夏幸福产城拓局里的融资图谱

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观点房地产网近日，华夏幸福宣布了几笔大额融资订单，包括20亿元的企业债券发行计划、平安大华资产管理计划项目融资100亿元、10亿元的永久债券。在一天之内宣布130亿元的融资计划只是过去几年华夏幸福在资本图上的一个剪影。

据房地产新媒体统计，华夏幸福2017年共发布融资计划800多亿元，不包括关联方委托贷款。此外，华夏幸福还获得了民生银行和光大银行总计700亿元的融资信贷。

随着华夏幸福在不同地方增加工业园区的复制，大规模融资为大规模、长期的园区建设提供了持续的现金流。此外，数据显示，过去一年，华夏幸福在土地市场上花了约300亿元购买了近160块土地。

在此期间，华夏幸福不断尝试新的融资方式，如通过ppp项目发行资产支持债券和融资永久债券。

永久债务计划和融资新宠

据房地产新媒体统计，自2017年以来，华夏幸福已经宣布了五个总额为85亿元人民币的永久债务融资计划，全部通过信托公司发行信托计划筹集。

如图所示，这些永久债券的初始利率在6%和7%之间，对于信托融资来说并不高。但是，三年后，每年3%的增幅甚至双倍的增幅都会导致利率上升，这将会给当时的企业带来相当大的利息偿还负担。

除上述信托融资的永久债务外，早在2016年11月，华夏幸福和兴业财富就签署了约30亿元的可展期委托贷款，并于当月签署了委托贷款协议。兴业财富设立了专项资产管理计划，通过兴业银行向华夏幸福发放了10亿元的贷款，然后签署了剩余的20亿元。

2016年12月，华夏幸福还宣布将申请发行50亿元人民币的长期有权利中期票据(简称永久中期票据)，但目前在登记和发行方面没有进一步进展。

根据2017年半年度报告，华夏幸福已经发行了105亿元的永久债券，比最初的10亿元增加了95亿元。这些永久债务在资产负债表中被计为权益，利息和股息也将以利润的形式记录在报表中，但是利息和股息的数据还不知道。

北京一家国有企业的管理层向视点房地产新媒体表示，自去年融资渠道收紧以来，越来越多的融资渠道受到了房企的欢迎，而管理层所在的企业也选择发行永久债券来解决融资问题。

至于永久债券利率高、利润被侵蚀的问题，此人认为这种担心是不必要的。大多数发行永久债券的房地产企业都有强大的财务实力。随着市场融资成本的普遍增加，永久债券的利息也只是相对较高。采取这种方法更为紧迫。发行人通常在面临两到三年的利率调整时选择赎回。

据视点房地产新媒体统计，2017年以来，华夏幸福已经采用了约10种融资工具进行融资，金额超过800亿元，其中债务融资和夹层融资是主要组成部分。

值得注意的是，今年以来，华夏幸福并没有增加售后融资租赁和回租，这是华夏幸福在过去几年中常见的融资方式。与此同时，华夏幸福开始使用一些新的融资方式，如ppp项目资产支持证券。

2017年3月，华夏幸福首个ppp资产证券化项目获批发行，规模为7.06亿元。一年期优先资产支持证券的票面利率仅为3.90%，但低于20亿元的原计划。

8月份，华夏幸福在华夏幸福的信贷支持下，发行了中国第一张ppp资产支持票据，发行规模为2亿元，也低于最初10亿元的融资计划，该票据是基于在固安新型城镇化ppp项目中提供市政物业服务收取物业服务费的权利。

随着华夏幸福开始向海外扩张，在华夏幸福期间，它还宣布发行10亿美元的海外债券，用于海外项目的开发。然而，据股东大会管理层披露，在华夏幸福的海外项目中，只有印尼项目正式签约开工，其他项目仍处于备忘录阶段。

在利率方面，视点房地产新媒体观察到，2017年7月华夏幸福获批的50亿元公司债券的四年期和五年期利率分别为6.2%和6.6%，比2016年的公司债券高出100个基点。去年，180亿英镑私人债务的四年期利率约为5.2%，五年期利率在5.2%至5.4%之间，这与市场环境一致。

据悉，由于政策对房地产、产能过剩等行业的融资有限，2017年前三季度，债券市场的发行周期数和规模均开始逐年大幅下降，融资成本呈现明显上升趋势。

从最初的固安到大厂、香河、怀来、永清、嘉善、浙江和安徽来安，华夏幸福产业新城正在加速复制，建设投资规模逐渐扩大，这体现在快速融资和加速再资本流通上。

视点房地产新媒体从固安ppp项目实施方案中了解到，投资83.42亿元的园区采用设计-建设-融资-运营-转让(dbfot)模式，合作期限30年，标准化总面积5.5平方公里。

根据规划的规划，规划咨询服务应在两年内完成，土地整理、基础设施和公共设施建设服务在前10年基本完成，基础设施和公共设施运营服务和产业发展服务将在初步建设后进行。其中，工业发展服务贯穿始终。

总投资83.41亿元，土地整理成本达到48.5亿元，基础设施和公共设施建设成本达到8.56亿元，基础设施和公共设施运营成本达到5.63亿元，工业服务成本达到20.53亿元。文章还提到，社会资本总投资的内部收益率为7.94%。

这只是公园投资的一部分。据华夏幸福首席执行官赵薇介绍，在11月24日的活动中，华夏幸福已经规划了70多个新的工业城市。

园区项目推广最直接的表现就是华夏幸福每年的土地投资。根据上市公司发布的项目数据统计，从2016年12月至2017年11月中旬，华夏幸福赢得了约159块土地。与其他房地产企业不同，由于工业园区的性质，它包括26个工业用地。剔除一级开发用地，158块地块总面积约为929万平方米，总造价约为291.9亿元。

这些地块分布在河北省固安、霸州、廊坊、怀来和大厂；安徽六安、武陟、漳州和来安；在嘉兴、浙江、沈阳、辽宁等地扩大土地储备的同时，华夏幸福旗下的京宇地产和九通投资两个平台下的多个地区子公司也进行了不变的增资和回购。

2017年，华夏幸福将其子公司的股权引入金融机构进行融资，总规模近300亿元。这种通过资产管理计划或信托计划增加资本的方式是一种夹层融资，其成本高于其他融资方式。

根据半年度报告，华夏幸福理财在此期间的加权平均利率为5.99%，其中银行贷款平均利息成本为5.63%，债券平均成本为5.24%，信托、资产管理等融资的平均利息成本达到8.15%。与过去几年的数据相比，华夏幸福的利息成本总体呈下降趋势。

此外，分析指出，华夏幸福引入更多金融机构为其下属公司融资，导致公司中小股东权益迅速增加，公司可能面临股权回购风险。

2017年第三季度报告显示，华夏幸福的所有者权益为617.9亿元，同比增长62.5%；归属于母公司的权益为374.52亿元；少数股东权益243.39亿元，较年初的126.7亿元增长92.1%，占所有者权益的39.4%。

然而，总体而言，上半年华夏幸福的资产负债率和净负债率相对下降，但资产负债率仍保持在较高水平。随着负债的增加，华夏幸福的计息负债也持续增长。根据大公国际发布的债券跟踪评级报告，截至2017年3月底，华夏幸福的计息债务总额为834.6亿元，较2016年底增长15.57%。

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