成都房地产5年蓝图：租赁住房保有量达151万套

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其中，“五年计划”提到“房子是用来居住的，不是用来投机的”作为定位；房地产业保持稳定增长，增速与国内生产总值基本同步；全市计划新建城市住宅160.6万套，其中商品房103.86万套(含人才公寓和工业园配套住宅)。

未来五年成都房地产市场将会如何发展？

11月15日晚，成都市人民政府办公厅发布了《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》、《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》和《成都市住房保障五年规划(2017-2021年)》。截至发稿时，前两份文件已在成都市政府网站上发布。

其中，“五年计划”提到“房子是用来居住的，不是用来投机的”作为定位；房地产业保持稳定增长，增速与国内生产总值基本同步；全市计划新建城市住宅160.6万套，其中商品房103.86万套(含人才公寓和工业园配套住宅)。

对此，成都房地产业人士向《全国商报》表示，成都楼市的新政策强调，首先，未来成都将有充足的商品房供应，其次，将有更多的出租房，第三，经济适用房将发挥保障作用。这些政策和计划将保证成都房地产业未来的稳定运行。

5年内新增商品房100多万套

根据五年规划，成都市未来五年房地产发展的总体目标是:房地产业保持稳定增长，增速与国内生产总值基本同步。房地产业增加值占国内生产总值的5% ~ 6%；居民生活水平继续提高。期末，城镇常住居民人均住房建筑面积达到45平方米左右；居民住房承受能力指数保持合理水平，住房利用率更加合理，商业办公空间利用率稳步提高。

“五年计划”还提出“进一步推进供方结构改革，实行租赁和销售并举”。全市新建住房160.6万套，其中经济适用房和安置房56.74万套，商品房103.86万套(含人才公寓和工业园配套房)。

为了加强土地利用的安全性，五年计划还对成都市未来的土地供应做出了相应的规划。根据土地利用总体规划和住房建设规划，结合所供土地的开发利用，编制经营性土地供应年度计划，合理确定土地供应总量和结构，优先安排经济适用房、人才公寓和工业园配套住房的土地供应。

未来五年，成都计划供应9万亩商业用地，其中包括4.989万亩商业住宅用地。

对此，西南财经大学副教授刘璐认为，成都市计划在未来三年内出售4.92万亩商业建设用地，其中包括2.7万亩商品住宅用地，可建设约40万套普通商品房，满足约130万人的住房需求。此外，根据逐年增加土地供应的计划，成都市的土地供应正在稳步上升。此外，关于土地供应的五年计划的颁布在稳定土地市场的预期和缓解土地供应市场的饥渴方面发挥了重要作用。

“在长期稳定的预期下，开发商的征地行为将更加理性，减少高地价地块的出现，从而从源头上缓解住房市场的供需矛盾。”陆璐告诉《国家商报》记者。

成都未来土地供应的区域特征是什么？刘璐表示，根据成都目前的情况，城南土地储备略显不足，城西、城北、城东集中在庆阳新城、大丰、天惠，以及龙潭、龙泉的西河地区。据预测，未来五年，土地释放较为集中的区域将是城市东部和北部的四环路至五环路区域，包括东部的建阳，土地规划将更加倾向于结合工业发展的土地。另外，天府新区腹地有大量的土地储备，有可能成为成都市未来土地释放的重点区域。

值得注意的是，成都市将商品住宅用地的供应节奏与商品房销售周期挂钩，将商业服务用地的供应节奏与商业办公空间的利用率挂钩，实施了差异化的土地供应节奏控制。在商品住宅用地供应中，如靳东地区，当消化周期不到8个月时，土地供应会加快，当消化周期超过16个月时，土地供应会暂停。在主城区中上部，消化周期以6 ~ 12个月为界，在北部改造区以7 ~ 14个月为界。

加快发展，培育租赁住房

五年计划的一个重要方面是住房租赁。根据计划，到2021年，出租屋数量将达到151万套和1.3627亿平方米，分别比2017年增长25%和22%。其中，人才公寓14万套，1019万平方米，工业园出租屋6万套，437万平方米；保障性租赁住房(公租房)11万套，589万平方米。

事实上，今年8月3日，成都市政府发布的《全国中心城市创新要素供给、产业生态培育和产业能源水平提升人才住宅项目实施细则》中已经提到，未来五年将建设30万套人才公寓，后续的土地出让条件中还将增加“免费分配和出让租赁住房面积”的要求。

戴德梁行向《国家商报》表示，随着政府房地产市场长效机制的建立，出租房市场将会快速发展，未来将会有更多的二手房投放到出租房市场。越来越多的年轻人进入成都就业和创业，这将成为成都租赁市场的有效支撑。

在成都租赁市场不断成熟的背景下，“五年计划”提出了详细的发展规划，包括鼓励房屋租赁企业通过并购和资本合作打造大型企业，引导国有企业发展大型租赁业务，采取更多的招标、拍卖和挂牌方式出售租赁土地，允许租赁企业代承租人申报纳税，允许提取公积金支付租金，拓宽租赁企业融资渠道。

鉴于住房租赁市场的发展，成都市计划给予相应的税收优惠和财政支持政策，包括支付个人租赁住房收入的1.5%，对月收入不超过3万元的个人享受增值税免税政策，对企业实行6%的增值税税率。在金融支持方面，包括支持创新金融产品和服务，为国有企业主导的租赁住房建设提供专项贷款，为企业提供长期低息贷款，支持企业发行各种债券和房地产证券化产品。

关于加快成都市出租屋发展和培育的五年规划，成都万科总经理沙季表示，该规划的出台将有效强化住房的住宅属性，并在一定程度上打破“重卖轻租”的市场问题。长期以来,“重卖轻租”所带来的“买房不租房”的社会心态，以及房价上涨带来的资产增值的“财富效应”,使得空住宅的市场占有率长期处于高位，大量10岁以下的优质住宅处于闲置状态。可以预见，随着相关服务平台和流程的建立，这部分房屋的市场进入不仅可以增加供应规模，还可以有效提升租赁体验和居住感受，逐步弥补租赁市场的不足。

优科易佳首席执行官刘翔在接受《国家商报》采访时表示:“政策的不断优化、改进和倡导有利于改善企业的发展环境。从租赁企业的融资情况来看，当企业越来越强大时，金融机构会主动为我们提供金融支持。现在，三家金融机构正在同时对接Youkeyijia，其中包括也在沟通的abs产品。现在我们相当于在卖方市场。”