养老产业青铜成色 北京万科如何下好这步“闲棋”？

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过去30年的独生子女政策和人口老龄化带来的社会结构变化，对养老财产、医疗保障设施及相关配套服务提出了更高的要求。传统的政府主导的养老金市场也吸引了更多的社会力量参与其中。各种优惠补贴政策、养老产业基金和ppp项目也为养老产业的发展提供了资金支持

作为养老产业的载体之一，房地产的作用和潜力正在被逐步挖掘，而后者也成为了包括万科、保利、绿城、远洋运输等房企多元化投资的出口之一。

养老行业的热度也已经传递到了土地拍卖上。2017年，北京土地市场大幅增加了土地供应。根据土地价格限制规定，大部分地块以低价出售，而平谷区下各庄养老机构的土地不受价格限制，以一倍甚至两倍以上的高价出售。

银发的经济影响是巨大的。截至2016年底，已确立城市支持服务提供商角色的万科还在北京、天津、杭州、青岛和成都等城市开设和运营了80多个养老项目。

老年人择友观

受传统孝道观念的影响，目前我国90%以上的老年人选择在家养老，而接受其他形式的养老方式，如社区养老或机构养老，并不像其他市场那样受欢迎。

正如古人所说，一千元买邻居，八百元买房子。邻里关系的重要性不言而喻，尤其是对老年人。当老年人的记忆逐渐模糊时，当他们离开熟悉的人际关系时，就不难理解他们的抵触情绪。

这也是北京万科在众多养老模式中选择邻里式养老的原因，北湾希望在养老社区重现邻里式的和谐。

所谓邻里养老，就是在养老社区中重建老年人与外界的关系，让老年人享受到专业的养老服务，重塑社区互助和谐的邻里关系。

万科与北港集团合作的怡园广元老年公寓，作为北湾养老事业的样板房，致力于为老年人提供更完善的配套设施和服务、专业护理和康复医疗，提升整个社区融合开放的养老心态。

目前，怡园桂东片区的升级改造在智能化硬件、抗老化、无障碍设施等多方面都得到了提升。智能家居、无线寻呼机、高清红外摄像机等。加强服务保障，为孩子省去许多烦恼；公共区域的多样化和个性化活动也为老年人提供了一个交易和互动的良好平台。

从这些细节可以看出，与过去房地产业粗放的发展模式不同，养老领域的关爱和服务环节的精心设计是对房企软实力和辛勤劳动的更深入考验。

虽然近年来开始出现鼓励社会资本发展养老的优惠政策，但城市在土地供应、税收和养老监管等方面仍处于不同的探索阶段。对于经营机构来说，土地收购前期相对较高的投资、运营和人工成本也是企业迫切需要突破的问题。

根据民政部此前的统计数据，中国民营养老机构的床位空占用率约为50%,约40%的机构处于长期亏损状态。

作为养老行业最早的入门级房企之一，截至2016年底，万科已经在北京、广州、深圳、天津、杭州、青岛和成都等地开设和运营了80多个养老项目。难得的是，万科在北京的三个项目已经达到运营平衡。

北湾青铜成色

刘晓在三年前的一次演讲中提到，根据中国高净值人士的构成来看，养老金行业仍处于青铜时代。他认为，离黄金时代还有近20年的时间，到时候，一个拥有万亿市值的养老企业将在中国诞生。

然而，北京万科似乎并不着急。通过赌博成为一个万亿美元企业的可能性非常高，或者值得下一盘闲棋。

交错如隔山，虽然参与养老服务的房企不断涌现，但一些企业选择了引进国内外其他养老服务品牌的捷径。比如，洪钟在下各庄的项目，北京引进了养老服务提供商水印美国养老社区公司，而北辰长沙三角洲项目也引进了法国欧宝庭集团进行管理。

相反，北京万科最终选择了一条资产估值之路，即养老院的运营和服务。在探索建立标准的过程中，北湾也在借鉴台湾和日本的经验，将其转化为可执行程序，并不断完善和优化。

据悉，目前万科北部地区有四个养老项目，即怡园广西、嘉园长阳、怡园幸福家园和青岛怡园。北湾还计划在两到三年内形成10到20个项目的初步布局。

其中，2016年开业的北京怡园广西老年公寓，经过一年多的运营，除了东部有少量房间即将对外开放外，已经实现了满员和均衡运营。位于房山区的嘉园长阳老人中心自2016年11月开业以来，在不到一年的时间里，基本实现了入住和运营的平衡。

北京新收购的项目很少能迅速实现运营平衡。此外，对医疗资源要求较高的医疗护理结合也将在北湾项目中实现。2017年底，北京万科第一康复医院将在广西门开业，紧邻怡园广益老年公寓，这意味着北湾的养老业务将进入医疗护理相结合的新阶段。

明年，北湾的综合养老社区将作为配套花园项目登陆，这将是万科在北京最大的养老项目，也标志着北湾怡园、嘉园、绥远三条产品线的全部登陆。