原报道 | EB5与牡蛎 绿地旧金山美国戏梦

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观点房地产网两年前被格陵兰岛收购。备受关注的美国旧金山牡蛎项目最近易手了。位于洛杉矶的房地产公司基尔罗伊从格陵兰岛接手了这个项目。

关于项目被出售的原因，格陵兰答复说，项目已经赚钱，交易是由于项目本身实际运作的正常商业运作。

早在2013年，当格陵兰岛第一次进入美国市场时，它的氛围是10亿美元，这与当前的萎缩趋势形成了鲜明对比。

虽然不知道旧金山牡蛎项目的退出是否有其他影响因素，但这反映了中国资本正在缩小海外市场的事实。

绿地海外项目分布图

早在2016年8月18日，格陵兰美国公司及其合作伙伴投资1.71亿美元购买了位于美国旧金山半岛北圣马特奥县的生命科技工业园，占地约17万平方米。其中，格陵兰是最大股东，全面负责项目的开发、运营和销售。

现实就像一出戏。就在所有人都认为格陵兰岛将会大有作为的时候，格陵兰美国公司在今年6月宣布，它已经将旧金山牡蛎项目以3.08亿美元的价格出售给了房地产公司基尔罗伊。

在格陵兰从旧金山撤军的前夕，这个情节中有一个插曲。

据视点房地产新媒体报道，该地块原计划建成一个集生物科学和医学为一体的高科技园区。然而，据报道，格陵兰岛的发展计划，当它第一次购买该地块不是这样，但它计划重建海滨地区，并在这片土地上建造一所房子。

这一计划遭到了一些当地居民的反对，其中包括美国历史最悠久的生物技术公司基因泰克公司(genentech inc .)，该公司在该地块附近设有办事处，他们认为该地块不应用于商业目的。

最终，在这件事上几乎没有得到任何支持的绿色空间别无选择，只能搁置建造房屋的愿望。

据业内人士透露，企业海外发展计划与当地建设计划不一致的情况时有发生。国内外市场信息不对称，中资企业以固有的思维方式规划和运营海外项目，是企业海外碰壁的重要原因。

格陵兰海滨项目搁浅和从旧金山撤军之间有许多因果关系。然而，这并不是格陵兰回应的项目赚钱的借口。

从购买到销售，这个项目的价格在短短两年内上涨了1.37亿美元。

Eb-5让事情变得更糟

除了搁浅的建设计划，在同一时期，绿地被另一个麻烦所困扰。

去年9月20日，美丽家园地区中心的实际控制人被美国证券监督管理委员会起诉，指控他通过虚构的eb-5项目诈骗了45名投资者2250万美元。

随后，该地区中心被中国证监会接管，面临被撤销的危险。因此，不仅投资者投资基金的安全性令人担忧，绿卡的申请也可能面临终止。今年，围绕格陵兰洛杉矶大都会项目第一阶段的项目管理问题的诉讼重新开始，目前没有最新进展。

投资者的最终目标不是赚钱，而是移民或送孩子出国留学。那些投资eb-5的人在选择项目时会更喜欢拥有优越教育资源或强大经济实力的城市。因此，即使eb-5的投资回报率极低，许多人还是会趋之若鹜。

根据骑士弗兰克(Knight Frank)公布的城市财富指数排名，纽约、伦敦和旧金山都排在前列，这些大城市是投资者选择eb-5项目的首选。

在美国，花费不低于50万美元，直接或间接创造至少10个就业机会，可以给整个家庭带来永久绿卡。一切似乎都很简单。

对于金融家，尤其是高度依赖资本流通的房地产开发商来说，eb-5也是一个筹集资金的好方法。投资可以省钱省心，融资可以省时省力，这似乎是一个快乐双赢的局面，但平静水面下的暗流却被大家忽视了。

据视点房地产新媒体报道，美国格陵兰岛已采用eb-5进行融资，该项目投资结构排名第二的是1亿美元的eb-5项目贷款和6579.68万美元的格陵兰岛投资，该项目位于美丽家园的区域中心。

投资者看重的是绿卡的回报。因此，在钱和卡可能因诉讼而随时丢失的情况下，投资者不可避免地会感到不安。

更糟糕的是，美国国务院签证办公室主任查尔斯·奥本海默(charles oppenheim)在今年由iiusa举办的行业会议上预测，eb-5在中国的等待时间将达到15年。

漫长的等待时间对投资者来说无疑是一个打击，甚至有些投资者已经表示要撤资，这意味着格陵兰美洲可能面临提前偿还1亿美元的eb-5贷款本息的危险。

洛杉矶的这只蝴蝶扇动翅膀。另一方面，旧金山绿地的收缩更像是危机应对手段，以保持其实力。

海外投资接二连三地碰壁，这可能是格陵兰岛选择逃离旧金山牡蛎项目的另一个动机。目前，绿地集团的海外投资达到1240亿元；它覆盖亚洲、澳大利亚、欧洲和美洲的4大洲和9个国家，包括纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼、多伦多等城市。

如果摊子铺得太大，不可避免的是什么都做不了。过去两年，格陵兰岛已经放慢了海外投资的步伐。这一次，当我们离开旧金山时，我们没有在正确的时间接受它，寻找另一个发展。

海外产业是去还是留

早在2013年，许多房地产开发商如绿地、万达和万科就开始在海外登陆。

当时，格陵兰花了10亿美元收购洛杉矶市区的大都会项目。三年后，他再次发起攻击，以40亿美元收购了纽约布鲁克林大西洋广场房地产项目70%的股权。

张玉良曾经说过:海外扩张应该去有竞争优势的地方。格林兰集团在中国投资者、移民群体更喜欢的国家和城市投资和发展的选择有限，而且有更多的中国游客和国际学生。

对于绿色空间来说，这是一个拓展海外市场的好机会。五年过去了，曾经意气风发的态度变了。

目前，正在建设中的澳大利亚悉尼中央商务区最高的公寓楼——绿色中心(green center)于2013年被绿地集团以4.8亿澳元(约合30.76亿元人民币)的价格收购。

格陵兰岛购买该项目后，计划将其改造成悉尼最高的公寓建筑——悉尼绿色中心，并在未来支持商业和高星级酒店。然而，据当地媒体报道，2018年3月，格林兰集团以接近1亿澳元的价格，将原本计划与金马共同开发的大型悉尼住宅项目——悉尼公园(park sydney)整个1万平方米的零售部分出售给金马。不到三个月后，类似的场景再次上演，格陵兰岛以3.08亿元的价格退出了旧金山牡蛎项目。

虽然已经有了一些撤退，但是在美国仍然有一些由绿色空间拥有的有趣的项目。现有的两个项目包括洛杉矶的绿色中心(一个商业住宅区)和纽约布鲁克林的纽约大西洋广场。

其中，纽约大西洋广场(new york Atlantic Plaza)项目总建筑面积60万平方米，总投资332亿元，被称为近20年来纽约最大的单个房地产项目。

在中国资本收缩海外投资的情况下，格陵兰从旧金山撤出肯定不是第一个案例。几天前，戴德梁行发布报告称，自去年第三季度以来，中国在美国的房地产投资大幅下降。今年一季度，中国房地产在美国的总投资仅为2.2亿美元，而过去三个季度的平均投资仅为1.9亿美元，低于过去五年16亿美元的季度平均水平。

不难预见，在短期内，美国市场很难在2016年第四季度中国投资49亿美元的盛会上重现。

自今年第一季度以来，美国只记录了两笔大额交易。其中，由中国银行以2亿美元收购的曼哈顿办公大楼布莱恩特公园7号是自用的。

早在三年前，中国银行就购买了这栋大楼的租赁权。这一次，中国银行购买了该建筑的土地使用权，以获得永久产权，使该建筑完全归中国银行所有。

值得一提的是，类似自用的海外投资受政策影响较小。另一项交易是个人使用的收购。中国移动在加州圣何塞购买了一处小型工业地产。

除了绿地，万达和HNA等房地产企业也面临资金吃紧的困境。据统计，从去年下半年到今年第一季度末，中资海外房地产项目共售出20亿美元。

中国开发商在海外旅行时面临许多问题。政治、经济、公司规划等可能成为其海外发展过程中的不稳定因素，但它们在未来会反弹、扩张还是收缩仍是个谜。

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