楼市＂冬眠＂:今年调控最密集 ＂超级繁荣周期＂终结

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房地产市场“冬眠”。

2017年，房地产监管力度空前。

据链家研究所统计，今年有54个城市出台调控政策，129项限购政策和169项贷款限制政策，15个城市实施“住房和贷款认定”，48个城市限制销售。

今年，大多数一、二线城市的房地产市场进入了“冬眠”状态，三、四线城市的房地产市场也从繁荣走向了衰退。持续了20年的房地产市场“超级繁荣周期”可能真的要结束了。

自1998年住房制度改革以来，住房商品化的中国房地产市场已经开始了长达20年的“超级繁荣周期”。在此期间，中国商品房销售额从1998年的2100亿元增加到10万亿元以上，增长了约48倍。中国城镇人均住房面积也从18平方米增加到36平方米，彻底告别了住房短缺。

近年来，随着商品房市场的波动，关于“房地产市场超级繁荣周期”结束的结论时有出现。例如，万科董事会主席于亮在2014年就做出了一个判断:中国房地产市场已经从“黄金时代”进入“白银时代”。

然而，2016年，中国房地产市场大幅反弹。2017年，商品房销售创历史新高，房价继续攀升至2016年的高位。房地产市场似乎离“超级繁荣”不远了。

抛开我们面前的“迷雾”，链家研究所所长杨现领指出，2017年是超级繁荣周期的顶峰，也是自2016年以来短暂上升周期的终结。此后，房地产市场将逐步走向稳定运行阶段。

缺乏销售是一个重要的论点。2017年前11个月，中国新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米，同比增长5.4%；销售额为9.58万亿元，同比增长9.9%。不难预见，今年商品房的销售面积和销售量将达到新高。然而，高速增长已经耗尽。与2016年相比，今年商品房平均销售价格、销售面积和销售增长率明显放缓。据机构统计，前11个月，商品房价格和销售面积的增长率仅为5%左右，远低于去年的两位数增长。

除销售外，杨现领解释说，从宏观背景来看，近年来，中国城市化进程放缓，经济增长由高速转向中高速，劳动力比例和适龄购房比例下降，全国住房消费增速将相对下降。房地产基本面不再支持高增长，这意味着大规模开发的浪潮已经结束。事实上，中国房地产投资的增长率在2010年左右达到了峰值。此后，房地产开发投资增速一路下滑，近两年一直徘徊在个位数。

新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰也做出了类似的判断。他认为，未来的房地产市场将从过去的扩张性增长进入一个限制性的发展周期。他认为，未来五年，中小城镇的城市化即将结束，住房市场的主要焦点是解决以超大城市和特大城市为核心的大都市地区住房供给不足的矛盾，提高城市住房质量。如果房地产发展过快，就意味着未来的发展周期将大大缩短，既不能实现健康发展，也不能实现可持续发展。

欧阳杰表示，未来房地产市场的限制性增长将包括限制大城市的人口增长、土地供应、金融过度和投资投机。这种新的发展模式将有助于实现房地产市场的稳定健康发展。

事实上，欧阳杰提到的四项限制性发展已经出现在2017年各地的强化控制措施中。例如，北京和上海推出了共有房产，这削弱了房地产的金融属性，有助于抑制投资和投机性购房需求，并解决了“夹心阶层”的购房问题。

2018年，房地产市场“稳定”

告别超级繁荣周期后，中国房地产市场可能在2018年迎来新一轮调整和降温。

从政策层面来看，政府已经发布了一个明确的信号，即房地产监管在2018年不会放松。从最近几次中央高层会议到全国住房和城乡建设会议，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行房地产市场调控措施的信号已经清晰可见。

在这种背景下，2018年，作为调控重点的一、二线城市的房地产市场将难以反弹。

2017年，不断收紧的房地产市场监管和严格的限制措施，显著冷却了热点城市的房地产市场。根据中原地产研究中心的统计，在中国监管最严格的15个核心热点城市，如北京、天津和上海，今年商品房合同总额同比下降了49%。一些城市的房价大幅下跌。据链家研究所统计，在重点监测城市中，11月份廊坊二手房平均成交价格较3月份下降了36.1%，北京二手房价格下降了12.2%，天津、上海和合肥二手房价格也有所下降。

此外，作为2017年新屋市场主要驱动力的三、四线楼市也呈现出“弱演替”趋势。自今年6月以来，重点三、四线城市的新房成交量已进入下降阶段。根据链家研究所的统计，2017年，50个三、四线城市的新房平均售价呈上升趋势，但最近几个月开始企稳，热度下降。杨现领指出，今年三、四线城市房价上涨的部分原因是一、二线城市监管过度，主要是补偿性上涨，涨幅在2017年5月达到峰值后开始大幅下降。新城控股副总裁欧阳杰也认为，中国的城市化即将结束。虽然三、四线城市的商品房数量仍在增加，但土地供应面积几乎逐年下降，这意味着三、四线城市未来的住房供应也将下降。

每个城市的反弹都很弱，市场缺乏起伏的基础。中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹华林指出，房价回升的小周期即将结束。第十九次全国代表大会对住房市场的定位更加科学，对长期机制的表述更加清晰。政策和制度环境不再支持对房价的投机。

邹指出，一年半来，大部分一、二线城市楼市趋于严控，大量房地产企业和投资投机需求被挤入三、四线城市。此前，未受关注的市场经历了一波快速的价格上涨。房价的“相对低迷”已经基本消失，短期内住房市场没有大幅波动的经济基础。

中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》预测，2018年房地产市场将迎来新一轮的调整和降温。其中，房价增速将继续稳步下降，商品房销售增速将较2017年大幅下降。

易居房地产研究院副院长杨红旭指出，在过去的17年中，中国商品房销售面积仅在2008年和2014年同比下降了两次，其他年份均保持正增长。鉴于该市政策的持续影响，2017年房地产市场大幅降温。预计2018年中国商品房销售面积将出现小幅下降，同比下降7%左右，经过三年的持续增长后将再次下降。

长期机制或实质性步骤

住房制度和房地产市场长期机制的加速建设可能是今年房地产市场超级繁荣周期即将结束的主要原因。

安居克房地产研究所首席分析师张博认为，房地产市场在降温后将处于稳定期，房地产市场将长期持续健康正常运行。这正是因为2017年调控政策高度重视长效机制，调控手段从抑制需求转向解决需求。明年，随着租购并举制度的逐步落地，一些不合理的住房需求将更好地导向租房。此外，建立长期机制可以摒弃一些带有“副作用”的短期异化手段，这将继续对构建阶梯型消费、解决高房价和存量地区不平衡问题发挥积极作用。

国家经济战略研究院院长助理倪鹏飞指出，目前中国住房基本制度没有根本改变，政府依赖房地产的发展态势没有改变。目前，一些一、二线城市房价涨幅回落，是在调控的沉重打击下，行政性限制措施的结果，并不是市场供求机制、价格机制和竞争机制自我调节下的真正变化。因此，为了坚持住房是为了生活，而不是为了投机的方向，有必要将遏制住房投资投机的政策措施制度化和延长。倪鹏飞指出，住房制度的长期机制在2017年打开了建设的大门，2018年需要采取实质性步骤。

自今年年初以来，许多机制已经显示出破冰和加速进展的迹象。例如，今年一些地方的房地产登记已经联网。此前，政府决定在上海、广州、杭州等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度改革破冰。财政部部长肖杰日前在《人民日报》上发表署名文章，提出要按照“立法第一、全面授权、循序渐进”的原则推进房产税的立法和实施。房产税是根据评估值对工商房地产和个人住房征收的。据业内人士透露，这意味着房产税的开征已经真正进入倒计时，很有可能被纳入明年的立法计划。

中国指数研究院最近发布的年度报告指出，明年将是长期机制和短期监管相结合的转折点，中国将进一步加快相关长期机制政策的实施和完善。房地产市场将呈现交易量下降、价格稳定、新开工和投资低速增长的特点。