我们是理性投资者 海航60亿美元售海外商业地产传闻的背后

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观点房地产网HNA花1元钱购买资产，并且从该资产赚的钱必须超过1元。这是海航集团董事赵全在接受媒体采访时透露的HNA贸易的经营经验。四天后，媒体报道将HNA这个简单的进出逻辑置于聚光灯下，并接受了市场和投资者的审查。

12月19日，一家国际知名金融媒体援引知情人士的话说，HNA计划转售商业地产，包括曼哈顿中城、伦敦金丝雀码头、旧金山教区、法属波利尼西亚和澳大利亚，总价值为60亿美元。其中，HNA在伦敦金丝雀码头的商业地产是2015年收购的英国路透社总部大楼，也是HNA在伦敦的第一个重大收购项目。

在回应上述报道时，HNA回应有关文章所涉及的物业及香港的启德地块并非拟由HNA出售的观点。并表示，已宣布出售的房地产项目是美国纽约曼哈顿的1180栋办公楼。

我们是理性的投资者，根据市场因素进行买卖。涉及商业信息的具体项目和资产价值将不予公布。HNA补充道。

虽然简洁的回答让谣言四分五裂。但这不能阻止市场对HNA出售海外资产的无限想象。2017年11月28日早些时候，海航集团副董事长兼首席执行官谭向东透露，HNA出售了在房地产领域收购的相关资产，同时清理了一些与主营业务无关的企业。

当时谭向东介绍，集团正在谈判出售纽约、悉尼和香港的部分房地产资产，并积极推动设立投资基金，以获得外部投资者的资金支持，并将部分资产出售给这些外部投资者。

一个接一个，两种不同的说法使得这次出售的具体商业地产项目模糊不清。然而，很明显，在经历了近乎反复无常的买买交易后，HNA确实在调整投资步伐，寻求出售房地产资产。这一变化还导致市场猜测，HNA正为其之前的大规模收购付出惨痛代价。

60亿美元出售20处商业地产

12月19日，一家国际知名的金融媒体报道称，一位知情人士透露，HNA正考虑出售位于纽约、伦敦和其他大城市的约20处商业地产。具体来说，它包括曼哈顿中城的高端写字楼、伦敦和旧金山教区的金丝雀码头、法国波利尼西亚的度假胜地以及澳大利亚的建筑。这些商业地产的总价值约为60亿美元，占HNA海外房地产投资组合的很大一部分。

据报道，HNA在纽约的办公室所在的公园大道245号不在出售范围内。据悉，2017年初，HNA斥资22亿美元购买了这栋建筑，建筑面积16万平方米，交易资金来自多家银行的贷款。房地产数据提供商特雷普(Trepp)表示，该建筑的一些债务已被打包到CMB中。

在过去的几年里，HNA在世界上获得了大规模的房地产投资组合。部分房地产资产于2016年被HNA收购，包括2016年11月以3.15亿美元收购的美国明尼阿波利斯市中心大厦，以及以超过270亿元人民币收购的香港启德的四个地点。根据房地产资本分析的数据，商业地产在整个海外房地产投资组合中占有相当大的比例，价值为140亿美元。

针对上述报道，海航集团独家回应视点地产新媒体，称文章中提到的旧金山观澜街123号、明尼阿波利斯市中心摩天大楼、纽约850大楼和香港启德地块不打算出售。

海航集团透露，位于美国纽约州曼哈坦的1180栋办公楼是HNA宣布出售的房地产项目。我们是理性的投资者，根据市场因素进行买卖。涉及商业信息的具体项目和资产价值将不予公布。

如此简洁的回应让谣言四分五裂。不过，市场仍高度关注HNA未来出售海外资产的可能性。2017年11月28日，海航集团副董事长兼首席执行官谭向东披露，HNA正在出售在房地产领域收购的相关资产，并清理一些与其主营业务无关的企业。

当时谭向东表示，集团正在谈判出售纽约、悉尼和香港的部分房地产资产，并积极推动设立投资基金，以获得外部投资者的资金支持，并将部分资产出售给这些外部投资者。

全球最佳买家的流动性压力

在经历了几乎反复无常的买买交易后，HNA确实在调整投资步伐，寻求出售房地产资产。

据公开信息，在过去两年中，HNA通过借款完成了400多亿美元的收购，进行了80多笔交易，其中包括收购德意志银行、希尔顿酒店(Hilton Hotel)等多家公司的大量股份。一些业内人士粗略估计，HNA的流动负债超过1000亿美元，其中约四分之一将在一年内到期。

关于出售资产的具体原因，视点房地产新媒体询问了海航集团，对方回应称这是基于市场因素的正常出售。然而，市场分析似乎更加具体。

联昌证券香港/中国房地产证券研究部主任郑在接受视点房地产新媒体采访时表示，在过去几年的海外收购接近数千亿。在国内流动性吃紧的情况下，这些曾经大规模海外扩张的企业肯定会有一些压力。此外，最近政府和银行都希望企业采取一些措施去杠杆化，尤其是一些超大型企业，包括万达和恒大。

HNA过去收购了很多行业，现金流可能很紧张，所以它考虑出售资产。对于HNA的资产出售计划，上述人士评论道。

伦敦的一些业内人士告诉视点房地产新媒体，商业房地产无论是资产证券化还是转售都存在时间问题。这一次，由于现金流问题，HNA急需资金。尽管HNA以前将这栋建筑用作抵押贷款或资产证券化，但这可能是因为它花了很长时间来填补从资产中返还的资金余额，所以它选择了出售资产(这一次)。

不过，关于市场担忧，海航集团董事赵泉早前表示，HNA大部分企业属于现代服务业，现金流流动性强，上半年自有现金流超过300亿元。此外，金融机构对海航集团的授信总额超过8000亿元，其中60%目前已经使用，40%以上超过3000亿元。

赵权进一步指出，HNA不需要发行债券，也不需要通过一定的渠道获得资金，从整体金融形势来看，有足够的财力、足够的选择和足够的应对能力。

据视点地产新媒体查询的公开信息，海航空(香港)有限公司2017年发行了3亿美元债券，期限为364天，利率为6.35%，远高于公司6月份发行的同类债券5.5%的利率。据一位知情人士透露，海航集团最近向市场参与者透露，它将发行期限较短的270天债券。

一些香港分析师在接受采访时表示，HNA HNA在资本领域一直是一家杠杆率非常高的公司，没有考虑自己的业务。据这位知情人士透露，虽然HNA在一定程度上也受到了不利传言的影响，但它是一个相对激进的代表，在行业中拥有相对较高的杠杆率和较低的回报率。

然而，向HNA子公司发行债券的利率被指过高，赵泉指出，这不是HNA的特殊情况。总体环境资金短缺，各行各业和企业发行债券的利率将会很高。仅仅猜测HNA通过这一市场变化发生了债务危机是不够的。

关于债务压力和融资成本的讨论尚未结束，市场担心HNA能否以合适的价格找到买家。对此，郑向视点房地产新媒体指出，最近一两年收购的项目都高于市场价格。加上一些不利传言的影响，买家可能会更加谨慎，给出的价格也可能会有所折扣。在这种情况下，HNA的买卖价格持平或略有盈利，这是一种理想状态。