瑞虹新城“新买家” 罗康瑞再牵手中国人寿保险试水资管合作模式

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观点房地产网瑞安新城接管了市场。令人惊讶的是，这个最新的买家不是万科，之前的热门八卦对象。然而，作为第二次交易者，中国人寿保险的子公司中国人寿基金也是瑞安的战略合作伙伴，瑞安有意长期发展。

12月19日，瑞安房地产有限公司宣布已于当日与瑞安房地产开发、卖方霍利菲尔德控股有限公司(瑞安全部全资子公司)、中国人寿基金和项目公司签订本协议，根据该协议，卖方将把上海瑞虹新城21.4%的股权转让给中国人寿基金，相当于合作投资组合销售股权的49.5%。此次交易的初始价格为38.69亿元人民币。

近年来，瑞安的销售和销售计划一直在继续。事实上，早在2016年的股东大会上，瑞安有意出售上海商业资产的消息就像野火一样再次传播开来。今年3月，甚至有市场消息称瑞安房地产与买家签署了一份谅解备忘录，以约80亿元人民币的价格出售其在上海瑞虹新城商住混合项目中50%的股份。

现在，一份纸质公告不仅澄清了瑞虹新城年初以来以80亿元转卖万科的传言，也澄清了罗康瑞方面希望引进上海项目合作伙伴、降低负债率的传言。

如公告所述，瑞安自2015年起已采用轻资产战略，使本集团能够优化和提升一些成熟投资物业的价值，并将其资本循环至其他新机会。罗康瑞在每次公开声明中都毫不掩饰自己愿意继续引入合作伙伴并出售资产。

事实上，它受到瑞安大规模旧城发展模式的限制。罗康瑞在此前的公开声明中强调，公司总资产为1110亿元，其中52%可用于出售以提供利润贡献或替代高回报项目。因为瑞方64%的资产集中在投资地产领域。

用罗康瑞自己的话来说，如果不卖商业地产，基本上不可能提高周转率，而瑞虹新城覆盖了大部分的商业部分。

据悉，瑞虹新城位于上海虹口区，毗邻北外滩。它是上海内环路上最大的商住综合项目之一，也是上海最大的老改造项目之一。该项目包括高端住宅建筑、酒店、瑞虹坊商业建筑和55万平方米的瑞虹天地商业综合体。在过去十年的发展中，瑞安先后推出了六栋住宅楼、四个区的瑞虹广场、瑞虹天地三大商业区的邢星会馆和月亮湾。

虽然瑞虹新城是近年来瑞安惨淡经营中难得的一抹亮色，但出售商业资产仍是罗康瑞在该项目中采取的策略，因为商业量过大，拆迁成本将持续上升。

根据公告，本次交易部分股权出售的合作投资组合为瑞虹新城的一组已开发房地产和未开发地块，即月亮湾(瑞虹天地3号地块)、兴兴堂(瑞虹天地6号地块)、瑞虹广场3号区二期购物中心，总可售可租建筑面积110，795平方米，在建工程位于10号地块，地上建筑面积200平方米。

交易完成后，卖方中国人寿基金和上海红方(集团)有限公司将分别通过项目公司持有合作投资组合的49.5%、49.5%和1%。通过此次交易，扣除税费和交易成本后，瑞安的总净收入约为36.14亿元人民币(折合约42.74亿港元)；据估计，这笔交易将带来11.96亿元(相当于约14.14亿港元)的收入，资产负债比率将下降约14%。

值得注意的是，正如罗康瑞在2016年中期业绩会议上透露的，预计我们不会出售所有合作项目，而是安排如何与其他企业合作发展。

瑞安新城在出售了中国人寿近一半的股份后，还将为合作投资组合提供管理服务。即项目完成后，项目公司将委托瑞安管理和上海新世界为10号地块的开发建设提供管理服务，并为合作投资组合提供资产管理服务。

瑞安表示，我们的轻资产战略的主要方向之一是借助我们的商业品牌和资产管理专业知识，扩大我们的投资组合和经常性收入基础。我们将与金融机构、土地所有者或其他投资者合作，使资金来源多样化，降低总资本支出和债务规模，并使集团能够实现更高的股东权益回报。

瑞安在公告中进一步表示，将于同日与中国人寿集团全资子公司中国人寿资本(China Life Capital)就在中国投资房地产项目的可能性达成战略合作协议。

由此可见，罗康瑞正在逐步推进轻资产战略，未来也不排除与中国人寿进行更多的合作和探索。

根据瑞安房地产2017年中期业绩报告，得益于同期上海住宅项目的销售和部分资产的出售，瑞安的财务指标大幅增长，其中营业额为101.66亿元，同比去年同期。35.71亿元，增长185%，毛利润增长449%，达到44.18亿元，营业利润增长611%，达到40.61亿元