这三年 每一轮的调控都极其精准

本篇文章3724字，读完约9分钟

今天让我跟你谈一件事。这所房子这些年来经历了什么，发生了什么变化，未来会发生什么

在过去，当谈到房子和房地产，事实上，整个行业的基本面没有改变。当谈到房价和房地产趋势时，有一个固定的逻辑需要探讨

但是我今天想和你们说的是，在过去的三年里，房地产和房屋发生了根本性的变化

这种变化微妙而平静，但在某种程度上也是一种彻底的变化

要谈论这一变化，我们可能必须从2015年的330政策开始

两年前，330是房地产市场高杠杆模式的高潮和终结

毫无疑问，近年来房地产市场的高潮是从2015年3月30日开始的

我在2014年开了一个公共账户。我隐约记得2014年的楼市很冷，甚至上海的交易也不是很活跃。我没想到信号会在2015年春天如此猛烈

2015年3月30日下午4点58分，央行、住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会发布了刺激政策。仅仅10分钟后，财政部和国家税务总局联合发布了一项新的宽松政策。

个人转让两年以上的住房免征营业税、第二套住房贷款首付比例降至40%以及不承认住房贷款等政策，一夜之间刺激了房地产市场的发展。2014年，房地产市场的交易额仅为7.63万亿元。2015年，它立即实现了8.73万亿元的规模

首付比例的降低，现在回头看，也许很多人还会兴奋，但我们扪心自问，这样的时刻可能不会再来，所以这应该被视为房地产可以用高杠杆购买的最后一个产品。

一旦被高度杠杆化，这种产品将有一个投机的空空间

所以在某种程度上，由于这种特殊的属性，空的房地产投机有着独特的存在

房地产市场着火了，温度很快就传到了土地市场。果然，2015年的上海土地市场也很火爆

今年出售的土地数量不多，但平均底价已达到峰值

给我印象最深的是，格力在2014年底从未高调或大规模亮相，却在上海世博会上赢得了单价王，底价为7万英镑。最初，前滩的小型产品不得不达到1000万的水平，这着实吓了许多人一跳。

今年的土地很热，很大程度上是因为房地产公司和消费者有同样的能力获得高杠杆。公司债券的发行给了许多房地产公司勇气，让他们变得渺小，并有信心在今天进行赌博

今年，房地产市场很热，土地价格很高。今年，整个房地产市场充斥着高杠杆购买模式

2016年，人们对房地产市场和土地市场有两种有趣的态度

2016年肯定是房地产史上值得载入史册的一年。今年有两件有趣的事情。

首先，对于房地产市场而言，今年仍是3月底。上海楼市实施了历史上最严格的上海九条，高杠杆率的节奏已经完全关闭，购房首付比例大幅上升。许多城市也收紧了抵押贷款

出人意料的是，今年，上海乃至全国都爆出了意想不到的市场数据

历史峰值已经产生

我不知道这本书是否会在未来被打破，但即使是现在，它看起来仍然令人惊讶。我在创业一周年的演讲中说，今年房地产的增长率为37%，不仅超过了gdp，也超过了其他任何行业

我很久以来一直很好奇。为什么抵押贷款的紧缩刺激了每个人强大的购买力？后来，我发现今年房地产市场的另一个变化是每个人的购买逻辑

高杠杆模式被淘汰后，以前现金+高杠杆的购买模式转变为置换+低杠杆的模式。

房地产开发已经近20年了。在第一个十年，用户进入了更换周期。售房和买房的模式使他们有很强的现金支付能力，所以低杠杆并不妨碍他们的购房选择

因此，楼市依然火爆，甚至火爆

因此，今年的土地市场完全是2015年的翻版，土地王出现的频率可以说是历史上最高的

这种交易模式在目前没有浪费

当然，细心的朋友也可能知道，从今年开始，一些已售出的土地被要求由开发商持有。从5%到20%

当时，每个人都没有把这些数据看得太重。乍一看，只要持有部分可以在房价中实现成本回收，没有人太在意如何处理持有的财产。

2016年下半年，微妙但根本性的变化开始出现

2016年下半年，一线城市进入最强的限购模式。获得房地产购买资格可以说是非常苛刻的外人。此外，今年房价一直很高，许多人开始探讨离开一线城市的话题。

当话题开始被讨论时，它实质上意味着人口流动开始了。此时，一大批周边城市围绕一线，土地市场和房地产市场双向启动，给人一种欣欣向荣的姿态，给外人一个开放的怀抱

所以今年，很多人选择在周边一线城市买房，杭州、苏州和南京都利用了这股东风。

核心城市实现了人口溢出，人口呈现纺锤形模型

在人口实现溢出流动的同时，此时，城市群模式也具有真正意义上的发达空空间

因此，明年我们要大力推进五大城市群的发展蓝图。你认为2016年已经打好了基础吗

这是人口流动的层面，在2016年下半年，仍然有一个深刻的现象开始显现

随着城市化的变化，越来越多的资金以旧城改造、棚改和征地的形式转移到个人手中

城市化的速度越来越快，货币化安置的比例也越来越高，因此在空之前，个人的购买力已经变得旺盛起来

就购买力而言，许多人已经在工资收入领域呆了很长时间，所以他们经常得出结论，个人收入跟不上城市发展。但是，从实际情况来看，资产收入已经占了家庭收入的重要部分，拆迁安置已经成为一次性的资产补偿收入。

对于不同城市的不同人来说，这种节奏可能是不同的，但它在本质上最大程度地造福了所有人。这一趋势的变化极大地改变了用户的购买力，改变了用户的收入结构模式

因此，自下半年以来，房子作为资产的身份被越来越多地提及。投资买房已经成为真正意义上的资产配置

2017年，这栋房子的身份完全清楚

2017年上半年无疑是房地产市场的过渡期。在过去的六个月里，房地产市场进入了一个相对真实的空状态。越来越多的土地市场需求得到充分满足，一线城市限购

二线和三线城市的销售也受到限制

此外，预售凭证受到严格控制，因此房地产的流动性被降至最低。

从本质上讲，流动性是弱的，空房的房子投机变得非常小。快速买卖几乎是不可能的。因此，在这一刻，说实话，“房子是用来居住的，不是用来投机的”是极其正确和相当准确的。

有价值而无市场本质上是最好的稳定性。市场需求疲软，但价格仍保持在一定范围内。这种模式真的使房子没有投机的可能

此外，在下半年，我们看到同时出租和出售。这一举措在我看来是划时代的，因为这一举措从本质上明确划分了房子的生活属性和资产属性

去年资产属性被用户接受，住宅属性是房子的基础。这两个身份的划分也使得后续的楼市走势非常清晰

每个人都可以通过租赁解决住房需求，居住面积得到最大程度的保证。如今，所有经营地块的全面转让表明，这项政策已在土地部门得到充分实施

因为最基本的生活需求有一个自下而上的租赁供应，未来可以出售的财产将得到更好的监管

因此，从本质上讲，同时出租和出售的过程意味着未来房地产市场的高压调控趋势不会减弱，这就是为什么我会说2015年的330政策是高杠杆的最后一次狂欢

房屋作为一种资产身份政策可以更彻底、更坚决地规范房地产市场

如果我必须预测未来的房地产市场，

现在预测房地产市场实际上就是预测政策方向。我除了相信楼市调控是长期有效的，事实上，我还相信未来房产税将会在重点城市落地

征收财产税实际上对每个人都有好处

首先，开征财产税必须针对拥有许多房屋的资产阶级。对于这类人来说，他们自己的购买力是足够的，而房子作为一种资产属性也使他们富有。只要征收规则合理，就不会有阻力。

其次，对于地方政府来说，财产税可以作为一种非常重要的财政补充。尤其是在一线城市的土地供应变得稀缺之后，这一块可以起到很好的支撑作用。有人曾经将一个账户计算为长期税。如果征收财产税，其贡献价值不会低于土地转让

第三，对于国家来说，财产税也是税收机制转换的可能性。由于财产税的强势，未来全国的税收模式很有可能从企业向个人转移。一旦企业税收减少，这对企业无疑是一个极大的好处，这是极其刺激的。减负所带来的企业活力无疑会带动经济发展

因此，在未来，富人将纳税，企业将通过减轻负担获得巨大的活力。企业能量水平的提高实质上是所有个人收入的提高

我认为这种房地产市场形势对很多人都有帮助

当然，以上都是我自己的yy，虽然我觉得我说的很有道理

好的，以上就是我认为的房地产未来发展的可能性

实质上，这也是对房地产市场发展可能性的推测。我想很多人可以从整篇文章中看到这条线索

房产投资的投机性在2015年狂欢节后结束了。2016年，随着房地产市场的两极分化和旧城改造的红利向个人倾斜，房地产在去杠杆化和去泡沫化的同时实现了价格不变。这种转变非常罕见。

更为罕见的是，随着一线城市限购的严格控制，人口开始溢出，城市群的人口结构已经到位，五大城市群的发展已经骨架

最后，在2017年，行业的流动性将减少，人口的流动性将被锁定，而“投机”的可能性将完全消失。未来，出租和出售都将保持每个人的生活需求和流通中的商品房资产状况

因此，回顾过去三年，监管的每一步都是正确和非常精确的。现在，房地产的身份也被定义在真正的意义上

正因为有这种掩护，我认为全面放宽楼市的条件是不可能的，物业税也是可能的

无论如何，在房地产市场一夜暴富的可能性已经完全消失了，在这三年里，规则已经完全改变了

当我写这篇文章的时候，文章开头的那首歌碰巧正在电脑上播放。~歌词中有一句我很喜欢的话:走吧，不要问路在哪里，唯一的办法就是在风中前行~