50宗地王货值万亿元难入市 销售回款不足地价一成

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■我们的记者王立新

在过去的三年里，房地产企业谁抢了土地国王不太高兴，更担心。徘徊在切肉或等待的道路上，大多数王迪项目仍在被动地等待进入市场。

据中原地产研究中心统计，自2015年以来，单个住宅地块成交50笔，总价超过65亿元，其中2017年成交20笔，2016年成交20笔，2015年成交10笔。

值得注意的是，据中原地产研究中心统计，这50个地契的总价为4178亿元，价值接近1万亿元。目前，网上签约的总销售额仅为277.5亿元，占土地支付总额的不到7%。

这是实现现金的一步。更重要的是，大多数土地国王仍然一动不动地躺着。退一步说，即使他们将来进入市场，赔钱的可能性也很高。

柳城王迪股权变动

从前，一个土地国王可以创造一个企业。12年前，华润置地以25.65亿元人民币赢得了王迪的称号。截至2015年底，该项目销售额超过145.39亿元。当时，土地收购与销售价值的比率高达1: 5.6。现在，在北京的房地产市场，这个比例已经下降到1: 1.4，甚至价值更低。

另一家曾经尝到王迪甜头的房地产公司是中国金茂。八年前，中国金茂在北京获得屈光路称号时，被命名为中化房型。它以40.6亿元的地价换取131亿元的销售额，这也将金茂大厦的高端产品线带到了中国金茂，从而打造了一个基准房地产企业。

然而，2015年后，高价土地将不再是房企的一桶金，相反，它将成为开发商的噩梦。

从开发商现在的能力来看，一般来说，一个住宅项目从征地到销售可以控制在6个月到8个月之间，高价位的土地可能会慢一点，但仍然可以实现高成交量。简而言之，根据房地产项目的开发周期，大多数去年在招标、拍卖和挂牌中诞生的土地大王将在今年或明年上市出售，更不用说三年前的项目了。

自2015年以来，许多土地价格已经超过了房价，其中大部分都在晒太阳。在这50个项目中，有29个已经基本确认了病例名称。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，除了京沪两地的一些项目因为提前进入市场而产生了销售额之外，大多数高价位的地方都很难进入市场。

在限价政策的压制下，很难实现高价。据张大伟称，2016年下半年出售的高价土地恰好分布在15个监管最严格的最热门核心城市。目前，由于对土地收购过于乐观，很难在短时间内将其转化为销售数字。

更重要的是，由于涉及的资金数额较大，在50块总价较高的地块中，有32块在征地后产权发生了变化，占64%，部分项目从征地时的单个企业变成了联营企业。上海、北京、武汉等城市的大部分高总价地块都发生了产权变动。

张大伟表示，住房企业在2017年筹集资金越来越困难。在过去的两年里，占用了太多土地的企业只能选择出售股份来生存，预计未来会有更多的项目出售股份。

很难卖出高价

近日，有媒体报道称，第一位亏损的土地大王出现在南京。据报道，京奥港未来别墅近日因自封闭而关闭，建设方称该项目欠款超过2000万元。与此同时，一个34亿元的项目融资即将到期，其今年的销售额最高不会超过5.6亿元。

对此，通策研究所表示，在银行信贷紧缩和今年交易量普遍下降的持续影响下，这些土地大王已经在短期内被打破，否则很难将其推向盈利的市场。高地价和稳定的房价会形成尖锐的矛盾，这将使大多数地王项目赔钱。

在过去两年中，销售利润为5%的土地并不多。在接受《证券日报》采访时，一家房地产企业的高管表示，市场已经发生了变化，土地分红的时代已经结束。房屋企业在拿土地之前应该做足功课，否则价格会很高。

在盘点2016年争夺土地之王的房地产企业时，《证券日报》记者发现，有扩张需求的中小房地产企业更加激进。事实上，这类房地产企业的信用评级较低，获得低成本贷款的能力比大型房地产企业差，判断市场和交易的能力较弱，甚至没有产品知识产权的现状，这使得它们无法快速高价变现，陷入危机的概率更高。

房价高的房企可能有两种死法。上述房企高管向《证券日报》记者表示，一是突然死亡，如价格猛涨，而且已经好几年没有变成现金了。在这种情况下，如果你明天不能从银行贷款，你可能会立即破产；另一个是缓慢死亡。例如，一家房地产企业的净资产为400亿元，每年亏损10亿元，这种亏损可以持续40年。外面的世界似乎看不到它，但这是用温水煮青蛙的死法。

2018年，资金链的突发事件将成为近三年来房价高企的房地产企业面临的最大压力。张大伟直言不讳地表示，由于开发周期的计算，大多数企业预测该项目将在2017年下半年进入还款阶段，因此贷款融资集中在2015年至2016年之间，2018年为还款期。届时，旧债将因销售回报率低而难以偿还，而新债将难以借入，因此多重压力将合在一起，无法排除被挤出房地产市场比赔钱更严重的可能性。

(王立新)