特写 | 印力许英：做商业练好内功更重要

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在愉景湾酒店对面的海面上，你仍然可以看到夕阳的余辉。海风带来了一丝凉意，所以我们遇到了徐莹。

她于2009年加入印度电力集团，目前是该公司的合伙人和副总裁，拥有约20年的零售经验。

她首先向我们介绍，印度目前在中国管理和运营着128个项目，其商业地产面积接近1000万平方米，覆盖中国58个城市。我们正在努力工作。我认为我们还在成长，还是青少年，所以我们必须向别人学习，我们才15岁。

需要学习的老师之一是凯德兰德。

2018年1月，印度以17.1亿新元的交易价格和83.65亿元人民币的合同，收购了凯德置地(CapitaLand)在中国的20家购物中心项目公司的100%股权和相应负债。

首先，他们是我们的主人，因为他的确是一位受人尊敬的行业领袖。徐莹表示，凯德置地在投资和财务管理方面做得很好。虽然凯德置地是新加坡企业，但其模式非常市场化，值得学习。

据了解，上述获得的20个资本和项目已全部交付，该品牌已正式更名为印象系列。除了北京翠微路凯德置地商城更名为印象城市外，其他项目均更名为印象交流。印度不会派小组介入这次行动。我们获得了项目，也获得了人员。这些项目沉淀了优秀的企业管理人才，吸收这样一批专业团队对印度人才的发展意义重大，我们相互交流、相互接受。徐莹说道。

至于何时开始资产升级，徐莹认为应该先稳定团队。稳定意味着先熟悉他们，让团队熟悉我们，然后谈论我们对市场的理解和诠释，以及我们如何更好地为客户服务。

我们需要先了解我们的同事，因为我们刚收到这些项目，不认识人，包括我们自己的团队。她告诉我们，在我们不了解情况的时候升级资产太盲目了。

徐莹进一步表示，目前，印度电力集团分为三个层次的管理:总部，城市公司和项目公司。

徐莹介绍:我们已经成立了六大城市公司，即覆盖华南地区的广深城市公司；北京城市公司，包括京津冀、东北和山东；还有上海的城市公司，包括江苏和安徽；杭州市公司，包括浙江、福建、江西等；Xi安城公司拥有整个西部地区，从Xi到新疆到滇、黔、成、渝等；中间有武汉城市公司，包括湖南、湖南和河南。

因此，尽管印度在全国的权力规模在不断扩大，但它的管理是井井有条的。

据了解，在印度的128个项目中，一线城市占21%，二线城市占51%，三线城市约占28%。我们仍然关注一线和二线城市。在一线和二线城市，我们考虑更多的投资回报和退出方式。徐莹说道。

她介绍说:我们不仅仅是一个管理平台，我们所有的投资、财务管理和退款都包括在内。从土地收购、建设、运营、退出和出售到基金、保险公司和房地产投资信托基金，我们做资本市场银行、资产证券化和首次公开发行，这些都是退出的方式，我们都是自己做的。

谈到未来增长时，他表示:我们希望以资产组合的形式进行收购，这相对简单，而不是一次收购一个项目，这样规模会增长得更快。在城市选择方面，一线和二线城市是主要城市，购物中心是主要项目。

不过，徐莹认为，印度仍有一些不足之处需要弥补:首先，我们在业务上还有很多事情要做，需要加强。虽然我们现在拥有5000多个品牌资源和100多个战略合作客户，但只有通过我们的品牌资源实现持续良好的合作，我们才能稳步发展。只有提高我们的业务规划、运营和资产管理能力，提高资产价值，我们才有能力随时变现。就投资和财务管理而言，我们的退出更多的是以债务的形式，而不是股权的形式。目前，我国还没有成熟的退出渠道和机制，但这一趋势表明，越来越多的机构投资者开始关注商业实体的投资机会

要练内功，真正带路。徐莹补充说，印度从一个购物站搬到一个娱乐站的提议，实际上是为人民更好的生活服务。当你开一家购物中心时，所有的消费者和合作伙伴都支持你。如果你能实现这种可持续增长，你就不必担心以后的退出。因此，我们认为先练内功更重要。