房住不炒，中小城市不例外

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多年来，房地产市场的“冰与火”格局正在悄然逆转:一线城市风平浪静，而三、四线城市继续升温。在去库存化取得积极进展的同时，许多中小城市的房价也逐渐上涨，连续超过万元大关，一些地方还出台了限购限销等调控政策。专家指出，城市化进程的加快、一、二线城市住房需求的过度膨胀、棚改安置房导致了三、四线城市房地产市场短期需求的集中释放。然而，从长远来看，供求关系是三、四线房地产市场的决定性因素，“无房无房”也是针对三、四线城市的。

三线和四线城市的房价已经上涨

“在过去的两年里，房价涨得非常厉害。新开的楼盘限定了价格，而且单价没有超过10，000。”来自湖南常德市的丁雪去年买下了他住的房子。当时的价格是每平方米5900元，现在涨到了8000元左右。“附近还有岳阳和益阳，这两个城市的房价都涨得很厉害。”丁雪说。

“芜湖的房价超过1万英镑。看来你得早点买，以后可能买不起。”在家乡芜湖工作、现在北京工作的徐说。在过去的两年里，合肥的房价上涨很快，所以他无法理解。他没想到在他眼里属于三线城市的芜湖现在会看到房价飙升。

统计局2018年4月发布的70个大中城市新建商品房销售价格显示，北京、天津、上海、南京等15个热点城市前四个月房价环比下降或持平，同比仅略有上升。三、四线城市房价同比和环比均大幅上涨，丹东涨幅最高，为2%；北海同比增幅最高，超过10%。

中国社会科学院财政经济研究所住房大数据项目组对141个样本城市进行的比较显示，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市环比价格涨幅居前10位，北海、台州、绵阳、宿迁、淄博、泰安、包头、黄石等城市环比价格涨幅居前20位，涨幅超过1.2%。同期房价中值超过1万的55个城市包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、台州、衢州、保定等传统的三、四线城市。

交易量也在扩大。根据上海易居房地产研究所的报告，从今年年初到5月15日，一、二线城市的累计交易面积同比下降41%和6%，而三、四线城市的累计交易面积同比上升13%。

这也反映在房屋销售企业中。以碧桂园为例，2017年，公司实现合同销售额约5508亿元，同比增长78.34%。根据其财务报告，该公司近58%的销售额来自三、四线城市。更多的品牌房地产企业开始布局大量的三、四线城市。保利在2017年进入的24个新城市中，超过90%位于三、四线区域。

短期需求的集中释放

自去年底以来，恒力和他的妻子一直在看房子，他们都在深圳工作，在深圳有一个户口。最后，他们在东莞选择了一套三居室的新房子，单价约为2万元。“毕竟，深圳的房价太高了。东莞离深圳有一个多小时的车程。高速收费4元更方便。”恒力说，他身边的很多同事都选择像他们一样在深圳周边买房，东莞、中山和惠州的楼市都着火了。

这或许可以解释许多三、四线地区房地产市场的表现。“目前，三、四线城市的房价确实有普遍上涨的趋势，一些城市的房价也出现了大幅上涨。其中一些城市在地理位置上靠近之前热点地区的一线和二线城市。”中国社会科学院财政经济研究所住房大数据项目组组长邹告诉记者，一、二线城市限购政策严格，房价居高不下，部分购房需求已经溢出到三、四线城市，返乡购房者基本属于这一类。与此同时，城市化继续推进，部分购房需求从县城和农村转移到附近的中小城市，这在人口密集地区尤为突出。

棚户区改造也是三、四线城市房价快速上涨的原因之一。丁雪注意到，近年来，在当地棚户区买房的人数有所增加。“以前卖不出去的几处房产现在都卖给了空，很难买到更好的房产。”今年的政府工作报告明确指出，要启动新的三年工棚改革计划，今年要启动580万套工棚。在许多地方，棚改中货币化安置的比例同时提高。据CDB介绍，今年一季度，CDB重点开展了棚改融资和租赁住房建设融资，发放棚改贷款2575亿元，贷款余额2.9万亿元。由于城市的政策，发放了工棚改造货币安置贷款，改善了人民的生活条件，消化和振兴了房地产库存。邹分析说，随着棚改特别是货币化棚改深入到三、四线城市，三、四线楼市迎来了拆迁安置需求相对集中的局面。在这些地方，房地产容量小，集中的地方需求叠加在城市化带来的外部需求上，使得房价上涨在短期内更加突出。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓认为，三、四级房地产市场需求的集中释放有很大的背景。首先，目前住房贷款利率仍处于历史低位，这意味着购房者的支付能力有所提高。第二，一些地方在早期就实施了去库存化措施，这在政策上有利于房地产市场。第三，居民有改善住房的愿望，空有很大的改善住房质量的空间，这也是市场的正常需求。“在这些因素的影响下，一些城市将从过去的供过于求转变为供需平衡甚至供不应求。现阶段，房价涨幅将更大。”当然，也有一些投机性的需求，需要特别注意。

供给和需求会影响长期趋势

三线和四线的楼市还能热多久？

6月初，湖北省宜昌市发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确了自网上签约之日起2年内，市区商品房不得上市交易；对于商品房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，将暂停预售许可证、网上签约备案和现房销售备案。

销售限制和购买限制以前在一线和二线城市普遍使用，现在正逐步在三线和四线城市实施。据统计，今年5月，全国40多个城市出台了50多项调控政策，其中相当一部分是针对房价快速上涨的三、四线城市。

邹认为，调控是促进房地产市场稳定的必要条件，购房者应该对三、四级房地产市场有一个理性的认识。“需求和供应在动态变化。一些中小城市目前暂时供应不足，但这些地方的土地供应潜力很大，未来土地将逐步进入市场。”邹华林预测，三、四线城市的房价在一段时间内可能会惯性上涨，但上涨速度会放缓，毕竟供求关系是存在的。

邓也认为，要看房地产市场，就要在总量和阶段特征上区分供求关系。据测算，“十二五”中后期，我国城镇住房平均水平已超过1.0套，这意味着总体上不存在住房短缺问题。“当然，总会有需求。旧房子被拆除，新的人涌入，家庭变小是正常的。然而，近两年来，中小城市无法维持需求集中释放和热销的局面。短期内，需求将会释放更多。例如，一些家庭将提前购买住房，随后的需求将受到影响。”

专家指出，在一些三、四线城市房价快速上涨的背景下，存在着投机炒房的现象，应该有针对性地进行调控，突出住房的住宅性，防止“泡沫”。“住而不投机”的原则不仅适用于一、二线城市，也适用于三、四线城市。总体而言，我国房地产总量不足的矛盾已经基本解决，但结构性和区域性矛盾依然突出。今后，房地产相关政策不仅要针对库存下降等短期情况，还要重视研究和引入房地产市场的长效机制，如建立贷款利率和首付的反向调节机制，进一步完善土地供应机制，以实现房地产市场的持续健康发展。