原报道丨远洋资本投资局与平衡角色

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观点指数2011年，海洋集团与私募股权巨头kkr合作建立了第一只双gp房地产基金；2013年2月，中海地产成立了房地产金融部，2015年更名为中海地产资本运营部。从那以后，离岸资本投资的触角开始延伸到各个领域。

继2017年下半年物流领域的频繁分销之后，自2018年以来，海洋资本进一步投资于Jura物流、电力供应链、一米滴答声、联合Rieger、英创回收、Nash 空房等。在购买现有资产组合的同时，它还为自己的城市更新基金吸引了投资。

最近，第一次股票开盘的纸质公告揭开了海洋资本城市更新和股票投资地图的一角。

一般来说，海洋资本投资的许多项目来自与土地高度相关的行业，如物流、卫生等。，这源于海洋集团作为房地产开发商的土地需求。另一方面，在协调集团的房地产开发业务和多元化业务时，具有金融属性的海洋资本也发挥着不同的作用。

股权投资路径

回顾海洋资本的股权投资路径，我们可以发现其投资领域一开始是分散的，并没有沉重的头寸。

根据意见指数，以2015年为例，海洋资本在新能源产业珠海银龙投资2亿元，在教育产业投资1000万元；他投资了风力发电设备公司金风科技(Goldwind Technology)，并已成为华融香港上市的基石投资者。

海洋资本透露，珠海银龙A轮投资后的投资回报率高达94.5%，但这或许是为了进一步规避投资风险。此后，海洋资本为自己的投资设定了一个上限，即专注于成长型和成熟型企业，而不做种子、天使、风险投资和A轮投资。

2016年下半年，海洋资本首次进入物流领域，集团旗下专项投资公司东营投资认购中国物流资产2.96亿股h股ipo股份，占总发行股份的9.99%，但金额未披露。此次投资扩大了海洋资本的物流地产规模。

海洋资本管理层透露，预计到2018年底，公司物流地产管理面积将达到200万平方米，三年内将达到800万平方米。在关注资产布局的同时，海洋资本开始将注意力转向细分领域，发展冷链运输、物流配送等新的服务业务。

根据视点指数的不完全统计，从2017年初至今，海洋资本先后投资了九拓供应链、郑明现代物流、拒马物流、发展网络供应链、一米扁虱等业务，总投资超过20亿元。

在股权投资方面，海洋资本实行集中+攀高的原则，即将项目或企业锚定在目标轨道上，通过股权、夹层、债券等多种方式进行重点投资；此外，根据投资项目和熟悉的行业，我们应该跟踪产业链和相关产业，寻找整个产业链的投资目标和机会。

在此基础上，海洋资本逐步确定了股权投资领域，包括大数据、大健康、大物流、大环保、新房地产等。今年年初以来，海洋资本已经投资了联立格、英创回收、纳什空室等。，涉及许多领域。

相关数据显示，海洋资本投资了30多个项目，控股和参与了近20家企业；五个项目被撤回，平均回报率为50%。

股票管理拼图

股权投资仅占海洋资本总业务的20%左右；在其他业务板块，房地产投资约占40%，债务投资约占20%，资产管理和海外投资业务分别约占10%和5%。近年来，海洋资本对股票资产的投资规模也在逐步扩大。

最近，首次公开募股的纸质公告揭开了海洋资本城市更新和股票投资地图的一角。

具体来说，首开股份有限公司的全资子公司首开辛颖计划投资不超过6亿元人民币在芜湖元翔有限合伙制股份中，并成为其有限合伙人。据悉，芜湖元翔是海洋资本成立的城市更新基金。

相关信息显示，芜湖元祥成立于2017年6月12日，主要从事股权投资及相关一、二线城市(包括但不限于杭、苏、宁、成、Xi)的写字楼、商业、公寓项目投资，但资金筹集规模尚未披露。

宁波范静由远洋运输集团间接控制，为普通合伙人及执行合伙人，负责合伙企业的日常业务及投资项目的筛选、项目设立、尽职调查、投资后管理及资金提取。

事实上，资产管理平台设立城市更新基金并不少见。今年以来，西藏中平新与中州控股共同发起设立了45亿元的城市更新投资基金，徐升房地产与融创设立了200亿元的股票资产并购基金，克鲁尼资本与云起资本设立了100亿元的城市更新产业基金。

市场参与者向意见指数表示，城市更新项目需要资金等社会投资机构的参与，这有利于增加杠杆规模，利用金融手段促进资产管理的价值提升。

资产管理可以渗透到改造项目的各个环节，包括市场重新定位、规划设计、初始资产的维护和改造、项目运营阶段投资促进计划和营销策略的制定和实施、退出阶段退出计划的确定以及项目资产的证券化。

海洋资本设立市区重建基金的目的，无疑是为了增加现有项目的投资规模，寻求更高的回报。在该基金出现之前，海洋资本已经规划并运营了部分现有资产。

2016年8月，海洋资本以较低的价格赢得了上海科恩国际中心项目，并进行了自我持续改造；2017年，海洋资本再次将集团收购的上海东海商业中心项目通过自持改造改造为上海海洋商业大厦。

同年7月11日，海洋资本宣布通过海外股权交易收购中国银行资产包项目并完成交付。

当时收购的中行资产包括中行集团下属的六个子项目，包括北京硅谷良城4号楼、北京迪亚大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华民汉尊大厦和沈阳百里宝大厦。包含在资产包中的项目总建筑面积约为20万平方米。截至2018年年中，海洋资本拥有资产组合项目50%的股权。

截至今年9月，海洋资本宣布退出中国银行资产组合中的硅谷亮城项目。据统计，根据每平方米资产价格和收购完成时的总收购价格，截至退出交易完成时，硅谷凉城项目在大约14个月的持有期内实现了超过50%的内部收益率。

两个月后，海洋资本瞄准另一个投资目标，通过债转股完成了对上海袁波酒店项目的收购。初步确定了袁波饭店向以公寓为主、商业为辅的综合商务型转变的总体转变思路。

多元化业务中的平衡角色

2016年，远洋运输集团董事长兼首席执行官李明在新闻发布会上表示，未来公司的销售规模将以每年100亿元的速度增长，其中相当一部分将来自远洋资本，即房地产金融。这意味着海洋资本已经成为海洋集团发展的筹码之一。

此前对中国物流资产的投资反映了这一点。当时，由于投资和远洋运输作为房地产开发商的作用，远洋运输资本不仅作为简单的金融投资者，而且对土地的收购和增值也有一定的需求。

根据招股说明书，截至2016年年中，中国在运营的物流资产的建筑面积为100万平方米，此外还有110万平方米的在建项目、90万平方米的未开发土地和360万平方米的待收购项目。

对此，中远集团曾表示，双方可以共同投资开发以物流工业园为主要形式的工业地产，并获得配套的住宅、商业和办公用地；投资物流用地，开发、持有和经营现代物流仓储资产；它还可以与办公楼开发相结合，形成一个综合的工业园区发展战略。

据海都相关人士介绍，从物流资产分析来看，海都的布局也是串联分布的，第一层是北上归线及其辐射的卫星城，第二层是重点二线城市、省会城市和交通枢纽，第三层是区域节点。这种投资布局也可以促进资本和房地产开发的协同作用。

得益于物流地产和通过股票收购获得的项目，远洋运输集团的土地储备总量近年来一直在增加。截至2018年6月底，中远集团拥有土地储备3918.7万平方米。然而，在运营层面，远洋运输集团的毛利率处于较低的波动水平。

今年上半年，中远集团的毛利率为24%，略低于2017年底的25%。近年来，中远集团高喊多元化口号，2016年进军房地产，更名为中远集团。目前，远洋运输集团的多元化经营给自身带来了一定的压力。

财务报告显示，2017年远洋投资活动产生的净现金流量为-29.04亿元，其中向合资企业注资42.96亿元，向关联公司注资18.76亿元；仅在半年时间里，2018年年中，远洋投资活动的净现金流量进一步变为-157.06亿元，其中167.89亿元用于对商业伙伴的投资。

对此，远洋运输集团在中期投资者会议上表示，集团整体结构存在一些问题，集团持有的房地产、新业务和非房地产业务占用了大量资源和管理精力。因此，远洋运输集团将加快公司回归业务发展轨道，其他业务将通过资产证券化和分离的方式进行。

当时，远洋运输集团管理层透露，截至今年年中，其非住宅发展物业的面积约为400万平方米，而这些物业的周期将会更长，最少五至六年。因此，集团计划每年增加50多万平方米的开发面积和经营面积，然后将这些项目纳入核心资产基金，实现利润回收。

例如，远洋运输集团将利用大型养老基金与北京和上海部分核心地点的办公资产合作，通过转让部分权益仅保留约30%至40%的权利；在对这些资产保持一定控制的同时，加快现金的返还。

作为远洋运输的投融资平台，具有金融属性的远洋运输资本在与集团其他业务部门协调主营业务的过程中，将不可避免地成为资金计量的关键角色。但是，验证具体的调整需要时间。