立冬盛宴 广州317亿挂牌18宗地与羊城地市冷暖

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广州历史上最具悲剧色彩的从化活街地块，经过七次拍卖终于找到了买家，一周内终止了五块地块的转让，并出台了城市更新的细则，引发了热烈的讨论。

入冬伊始，广州抛出了一个大动作，一口气上市销售了18块地，起拍价总计约317亿元。一些网友调侃道:年底，不仅开发商会努力卖楼，卖地也会打击他们的业绩。

值得注意的是，近317亿元的土地总推量创下了今年起拍价的新纪录。

317亿英镑的大力推动

11月7日，广州列出了18块土地，总面积179.72万平方米，合同价值2699亩，所有这些土地将于12月6日正式拍卖。

18个地块的总起拍价达到316.8亿元，占去年总成交额1123亿元的28%，也创下了今年总起拍价的新纪录。

视点房地产新媒体了解到，这18个地块包括10个商住用地、1个疗养用地和7个工业用地，而受到广泛关注的10个商住用地分别位于荔湾、花都、从化、番禺和白云。

其中一个焦点是位于白云区和番禺区的两个停车场。仅这两块地的起拍价就达到了134.7亿元。

其中之一是白云区位于华南高速公路以南、广清高速公路以东的白云湖车辆段，占地面积222，900平方米。土地用途与居住、商业、商业和教育用地相适应，起拍价为71.09亿元，底价为14600元/平方米。

另一个是番禺区陈头岗停车场综合项目地块，占地面积242，100平方米。土地用途为与中小学及公共交通设施配套的二级住宅用地，容积率为2.41，初始挂牌价格为63.69亿元，底价为14045元/平方米。

根据转让要求，这两块地以限定地价+竞争性自持和抽签的方式出售。要求投标人具备10年以上地铁网络建设、运营和管理经验，土地项目完成后，受让方必须自供一定建筑面积的出租房屋，其中白云地块不少于85，100平方米，番禺地块不少于105，100平方米。

此外，很少推出土地的荔湾，在西湾路156号推出了总面积为6151平方米的地块，起拍价为3.43亿元，底价为24100元/平方米。根据转让要求，该地块也是按土地限价+竞争性自持+摇号转让的，必须划拨5547平方米的房屋。

从化还挂了一处宅基地，地块面积43800平方米，挂牌起价10.51亿元，底价7981元/平方米。该地块将建有住宅、四星级酒店和社交停车场。

花都凤凰路的三块地，之前在10月份暂停，在降价2.28亿元后再次上市。宗地面积、建筑容积率和容积率没有变化。

针对此次土地推盘的特点，中国黄辉市场研究部主任冯培云指出，此次土地推盘主要集中在库存相对较少的地区，主要起到补充供给的作用。

从这次推地的情况来看，开发商拿地的热情应该还是相当高的。冯培云继续表示，转让前终止的地块基本上都在库存相对较高的区域，开发商也在考虑成交量和库存压力，因此他们在收购土地时会相对谨慎。

据广州中原研发部披露的数据，截至今年10月，广州的库存达到785.75万平方米，其中花都、增城、南沙位列前三，分别为158.86万、153.68万和137.83万平方米。

此次推出的土地主要涉及花都、番禺、白云、从化和荔湾。除花都外，后四家的库存分别为981，900、242，600、604，500和493，900平方米。相比之下，这次推出的土地在该地区很有吸引力。

阳城市供暖和制冷

除了这个在初冬推地的盛宴，广州最近也频频推地。据房地产新媒体报道，9月7日，广州共有12个地块挂牌出售，总价超过97亿元；10月24日，广州集中挂牌5个住宅小区，总开盘价超过130亿元；11月2日，广州白云区小平村城中村改造项目挂牌，总投资74.26亿元，建设用地80公顷。

针对上述现象，中原地产项目部总经理黄桃指出，这是年底土地推高的高峰期，这是正常现象。土地推进是双向的，政府和开发商都有一定的意愿。

不过，黄桃对广州317亿的大规模土地推盘表示了一定的不确定性:这次土地推盘的数量和金额都很大，年底企业资金也有一定的压力，所以不排除土地会以底价出售或收回。

市场没有理由怀疑地块交易。回顾今年，广州土地市场呈现出一定的降温趋势，拍卖、底价交易和低地价交易时有发生，其中花都和从化地块多次遭遇拍卖。

数据显示，就住宅而言，今年上半年广州住宅平均成交价格为11400元/平方米，较2017年的16800元/平方米下降了32%；周边地区住宅平均成交价格为12400元/平方米，比2017年全年下降10%；远郊宅基地平均成交价为11000元/平方米，同比下降30%。

从分析来看，这与多方面的原因有关，如转让条件和非核心地区房地产企业更合理的征地等。就转让条件而言，交易条件已经从以前的限定地价+竞争性建设转变为目前的限定地价+竞争性自持+抽签，以及完全自持租赁土地和引进额外产业的要求。今年年初，增城朱村的土地被碧桂园和富士康收购就是这种情况。

广州土地稀缺，起拍价与售价的比例基本达到60%左右。如果空不提高房价，利润就不会太高，所以保险费率也会受到影响。冯培云指出。

然而，从交易额和交易量来看，广州的寒冷可能更代表平静。据相关机构统计，2018年上半年，广州共出让土地65宗，其中住宅用地17宗，商业用地17宗，总成交金额534.34亿元，交易面积393万平方米。今年上半年的转会费是第二高的。

黄桃表示，预计今年成交量将超过去年，广州土地市场已恢复理性。它很有可能会继续保持平静，不会像目前的房地产市场那样回暖。然而，与去年和前年相比，当时市场繁荣，土地价格肯定会更低。

11月2日，广州市政府发布了《城市更新工作实施细则(征求意见稿)》，这也可能给广州土地市场带来一些新的信号。

据悉，该细则明确了补偿方式、合作企业的选择、地价评估、拆迁奖励和改造费用的计算方法等。，并鼓励积极改造旧村庄和工厂。

观点房地产新媒体了解到，该规定指出，广州市鼓励旧村改造实行先买后买的补偿方式；原则上，旧村改造项目净容积率不超过5.3(含)时，可进行综合改造，超过5.3时，主要进行综合改造。

《实施细则》明确规定，旧城改造项目中的商业服务物业可以出售给个人、个体工商户和其他非法人单位。

分析表明，此次发布的《城市更新实施细则》反映了广州加快城市更新、加大旧城改造力度的意图，在一定程度上呼应了土地供应的增加。

根据《2017-2021年住宅用地供应计划》和《2017年广州市商业用地土地供应蓝皮书》两个重要文件，广州市计划每年供应475万平方米住宅用地，但近两年实际土地上市情况并不尽如人意。例如，去年，住宅用地的供应量仅为274.62万平方米。

可以预见，在未来很长一段时间内，城市更新将成为广州土地供应的重要来源之一。

在广州的许多地区，只有通过城市更新才能提高土地利用效率，尤其是在中心区，这将是未来的一个方向。冯培云指出。