富力年末暴走 增发8亿新H股近百亿融资谁来接盘？

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观点R&F在发行债券方面不太成功，这次不再痴迷于此，也很少采取其他股权融资方式。

今年以来，R&F持续发债，上半年三次封杀发债引起极大关注，屡遭挫败。此后，它还开展了超短期融资、abs等融资行动。

11月5日，R&F地产宣布计划发行不超过8.06亿股的新h股。基于12.14港元的收盘价，此次h股发行将筹集近100亿元，这是R&F上市以来首次对其股票进行再融资。

债务应该是R&F大规模融资背后的明显原因之一。但除此之外，令人好奇的是，为什么R&F在股市低迷的时候选择发行新股。谁来付账？

将发行8亿股新的h股

R&F地产于11月5日宣布，已决定在同一天召开股东特别大会和全体股东大会，批准授予董事会特别授权，发行不超过805，591，836股新h股，该授权不超过公司发行前后的新h股。总股本分别为25%和20%；新股发行前后分别不超过已发行h股总额的79.35%和44.24%。

据报道，新h股发行价格不低于前五个交易日联交所h股平均收盘价的80%。在使用方面，发行所得款项将用于补充R&F物业扣除相关费用后的资本，包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资本及投资项目。

据视点房地产新媒体报道，在新h股发行前，R&F地产已发行32.22亿股，其中h股10.15亿股，占31.51%。

根据这一计算，如果新h股发行完成，R&F发行的总股数将达到40.28亿股，其中h股将达到18.21亿股，占总股本的45.2%；内资股数量保持在22.07亿股不变，比例将从68.49%降至54.79%。

就股权而言，自2006年以来，R&F地产从未发行过任何形式的股票。由于h股公众持股相对较少，只有10.15亿股流通，资本结构高度杠杆化，在一定程度上不可能吸引新的战略和长期投资者。

R&F在公告中表示，新股发行将非常有利于其获得长期资本，促进公司的稳定发展，缓解当前宏观经济波动对许多金融市场带来的风险。此外，发行新h股将显著改善公司资本结构，增强融资能力，从而显著改善信用评级前景，增加获得低成本融资的机会。

受此消息影响，R&F股价开盘下跌，盘中最高跌幅超过10%；收盘时，R&F地产的股价报12.14港元，下跌8.72%，与高点相比，股价几乎减半。

然而，对于R&F发行8亿股新股，市场似乎是意料之中的。毕竟，过去的债务一直是R&F的一块大石头..

观点房地产新媒体从R&F历年财务报告数据中了解到，2015-2017年，R&F地产负债总额分别为1345亿元、1795亿元和2332亿元；根据2018年第三季度报告，R&F地产的债务规模已达2863亿英镑。

在资产负债率方面，从2015年到2017年，R&F的资产负债率呈上升趋势，分别为124.3%、159.9%和169.6%，2018年上半年比2017年底上升了17.9%至187.5%。

融资时间的选择

通过融资来减轻债务没有错，但与R&F以前喜欢的债券发行相比，发行新股似乎不划算。

根据视点房地产新媒体的粗略计算，R&F将以不低于前五个交易日h股平均收盘价80%的发行价发行8亿股。按R&F近期平均股价12港元计算，融资额约为100亿港元，发行新股的成本为19.2亿港元。如果你想获得100亿港元的债务融资，融资成本将为10亿港元，利率为10%。

相比之下，发行新股的融资成本远高于发行债券。

与此同时，市场更好奇的是，在股市低迷之际，R&F为何选择进行股权融资。

最近，股市低迷，港股也频频受挫。据悉，11月5日，香港恒生指数开盘下跌1.65%，随后跌幅扩大，最低跌幅近3%，达到25747点；国内股市也大幅下跌，碧桂园下跌5.25%，中国恒下跌6.92%；融创中国下跌3.33%。

因此，目前香港地产股的上市之路并不稳定。10月11日，美的地产在香港证券交易所上市，开盘价格比开盘时的发行价低16.60港元；11月5日，新城集团旗下的房地产公司新城悦公布了香港ipo的发行价和发行结果。发行价被确定为每股2.9港元，这是之前发行价区间的下限，在香港认购不足的股票需要重新分配给国际发行。

时机不合适、成本高不再是最重要的事情。现在，只要企业能拿到钱，就没有其他更合适的方式了。一些市场参与者向新的房地产媒体表达了这一观点。

算上R&F的方式，我们也可以瞥见这一融资行动的迹象。

快速周转是当今住宅企业的惯例。在今年8月的中期业绩会议上，李思廉谈到了年度计划，并表示今年仍坚持1300亿元的销售目标；但截至10月底，R&F地产累计销售额为956.6亿元，仅达到销售目标的70%。

根据R&F最新季度报告，其手头现金约为63亿元，流动负债为1556亿元，因此其流动性表现面临压力。

R&F现在需要通过股权或债权筹集资金。国际房地产资产管理协调战略管理集团的联合创始人黄立冲说。

因此，R&F在业绩不能带来高速现金回报的情况下，长期采用发债的方式。

然而，随着房价的滞涨和房企融资的困难，就连行业领袖万科也喊住了，R&F的借款之路越来越难走。据视点房地产新媒体报道，今年上半年，R&F三次被禁止发行债券。

与此同时，R&F在惠阿面前并不顺利，一度被视为最终解决方案之一。2017年10月，R&F地产的ipo停止了审查，这是十年来R&F第五次被阻止重返a股。

经过各种计算，发行8亿股新股成为解决债务杠杆的唯一选择。快到年底的时候，R&F在一定程度上需要这么一笔钱来过冬。

R&F希望筹集资金缓解财政压力。市场参与者告诉视点房地产新媒体:如果R&F做出这样的融资举动，它必须对市场有一定的判断或有一个令人满意的认购计划。

值得注意的是，近期北水重新进入香港资本市场的迹象可能是R&F方面此时发行新股的原因之一。据报道，自9月初以来，沪港通资金净流入天数大幅增加，扭转了近几个月大部分资金净流出的格局。

此外，北水在融创等国内股中仍持有大量头寸。北水头寸的平均价格为26.55港元，占头寸的25.1%；合肥京台府占7.55%，徐汇占7.36%。

德意志银行也发布了一份报告称，今年9月，北水南下资金流入工行、招商银行和融创银行，净流入分别为762.79亿港元、186.29亿港元和231.13亿港元。预计北水将再次出现港股净流入。

归根结底，只要有人为此次大规模增发买单，即使R&F的举措有点冒险，资金短缺也总是会暂时放缓。

如果他们是大战略股东，他们可能是国有成分的投资者。一些市场分析师指出，国内投资者可能认购R&F的新股，并通过沪港通和深港通接管这些股票。