还是城市运营 中国金茂重注落子青岛西海岸

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观点房地产网位于京津冀和长三角都市圈之间，山东半岛胶东湾青岛西海岸新区逐渐受到青睐。

在这个国家级新区，交通商务区将建设一个集综合交通、商务、现代物流和旅游服务于一体的枢纽产业体系，建设一个新的商贸城市。

区域板块吸引了众多开发商陆续入驻，产品种类逐渐丰富，其中不乏千亩市场。其中，由中国金茂志建设的市级城市运营项目——青岛创新科技城也凭借其区域优势受到市场的关注。

事实上，中国金茂对城市经营并不陌生，有着多年的探索和实践经验。此前，上海金茂兴外滩项目已经让人眼前一亮，青岛创新科技城的表现为其城市运营布局注入了一股助力。

长期以来，中国金茂一直保持着行业领先水平的高利润率，部分原因就在于这种发展和运营模式。

创新科技城市与城市运营地图

中国金茂对创新科技城项目的收购可以追溯到去年8月。当时，青岛西海岸新区举行了重点项目集中签约仪式，已被列入八大重点项目。

自那时以来，项目的准备工作一直在紧张进行。截至今年5月16日，中化集团子公司中化工业股份有限公司与青岛西海岸新区管委会在北京签署了该项目的合作框架协议。

根据协议，中国金茂将全面领导创新科技城的规划、设计、建设、产业资源整合和运营；中化工业将把这个行业引入地面。

据资料显示，该项目位于青岛西海岸新区十大功能区之一的交通商务区，占地面积约400万平方米(6000亩)。扣除道路和绿地，土地面积217.6万平方米，其中学校、医院等公共建设配套用地41.6万平方米。剩余可开发土地176万平方米，容积率2.5，建筑面积约439.8万平方米，商住比4。

据视点房地产新媒体报道，该项目计划建设一座产城一体的创新科技新城，并建设互联网创新产业园、储能、运输与交易中心、国际创新服务产业园和绿色智慧城市示范区四个片区，计划今年内开工，2025年竣工投产。

值得注意的是，在中国金茂城市运营的代表作品中，上海之星外滩也是一个不可忽视的项目。

以东方明珠为原点，画一个半径两公里的圆。金茂在中国开发建设的45座商业建筑中，金茂兴外滩是其中之一。该项目也是金茂在上海北外滩地区建设了12年的城市运营商项目，是迄今为止亚洲最大的绿色商业建筑综合体。

一期是上海国际客运服务中心，占地15万平方米。整个项目由13栋办公楼组成，建筑面积约50万平方米，还包括8万平方米的滨河绿化带。

第二阶段是金茂兴外滩的国航项目，分为西、中、东三个区块。总面积约96，000平方米，由13栋甲级办公楼组成，总建筑面积约529，000平方米。

三期为上海最高的双塔——兴港国际中心，高263米，总建筑面积45万平方米，裙楼商业面积12万平方米，也是北外滩地区最大的商业体。

除了建设以上海金茂之星外滩为代表的核心城市综合体外，中国金茂还先后建设了以长沙梅溪湖国际新城、青岛中瓯国际城、南京青龙山国际生态新城为代表的新城市，以及以丽江金茂谷镇为代表的特色城镇项目。

其中，长沙美西湖国际新城和南京青龙山国际生态新城的毛利率超过60%，青岛中欧国际城的毛利率也超过40%。2017年，城市运营项目对中国金茂整体毛利率的贡献高达30%。

十亿美元预付款

从上海到青岛，从一线到二线，中国金茂积累了丰富的城市运营经验。

可以发现，创新科技城周边有很多工业项目，未来规划升值潜力很大，可以创造投资导向的住宅产品。事实上，中国金茂对这个项目感兴趣的原因是对其区位优势的乐观。

随着主要产业和配套政策的不断落实，项目所在的交通商务区在商品房、商业和公寓方面都有较好的发展趋势。

数据显示，2017年，该地区住宅市场成交额增长100%，平均成交价格增长13%以上；商业交易增长92%，平均交易价格年均增长15%；公寓的销售量更加突出，增长了214%，2015年后交易价格也迅速反弹。

据中国金茂介绍，该项目定位为青岛市市级运营项目，提升了西海岸交通商务区的区域城市形象和配套设施。目前，项目的进展为金茂注入了一剂强心针，金茂专注于城市运营。

自2015年以来，中国金茂一直专注于城市运营。与其他房地产企业不同，它的城市经营角色包括开发、产业引进和城市管理，这不仅保证了收入，也为其销售业绩构筑了一条实实在在的金钱和白银的护城河。

根据年报，2017年，中国金茂的收入同比增长14%，达到310.75亿元；期间，本集团的整体毛利率保持在行业领先水平，为32%，而住宅发展行业的毛利率亦高于30%。

在今年的业绩会上，中国金茂执行董事兼首席执行官李康贵透露，去年取得的良好收入是凭借城市经营模式的优势获得的土地储备。年内，本集团新收购土地932万平方米，其中城市经营项目约占30%。

截至2017年底，中国金茂的土地储备已达4616万平方米，可销售价值为7500亿元。得益于城市经营的优势和一、二级联动的发展模式，2017年，中国金茂以接近底价的方式收购了17块地块，占土地收购总量的47%。

持有良好的城市运营卡，中国金茂将在2018年正式达到1000亿营，销售目标增长率为50%；到2020年，它将更进一步，达到2000亿元。

数据显示，今年前四个月，中国金茂实现合同销售总额486.87亿元，同比大幅增长325.2%。