融创朋友圈扩容 入局义乌41亿商住地逆市收地逻辑

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11月2日晚，小商品城宣布将与融创成立合资公司，共同开发义乌项目，该项目是小商品城于8月22日以41亿元赢得的一个商住地块。

一些分析师认为，融创的引入不仅可以分散投资风险，还有助于扩大项目价值。

对融创而言，通过合作进入义乌土地，以较小的投资规模杠杆化较高的杠杆，获得相对丰厚的回报率，也是一种成本效益较高的策略。

值得注意的是，最近几个月，拥有稳定土地收购的融创似乎有些特立独行。在市场降温和许多企业收缩期间，针对市场的征地步伐开始加快。

合资进入义乌

11月2日晚，浙江中国小商品城集团有限公司宣布将与融创成立合资公司，共同开发义乌项目。

合资公司注册资本约为1.02亿元人民币，商场房地产由合资公司持有的项目公司100%股权评估投资，出资约为5000万元人民币；融创的子公司信恒以现金出资，金额约为5200万元。

合资公司由商城地产49%和融创新恒51%所有。

同时，融创信恒将向项目公司提供第一笔贷款8亿元(含履约保证金1亿元)，用于偿还项目公司欠商城地产或其关联公司的贷款。12月12日前，融创信恒向项目公司提供贷款，并向合资公司出资2亿元人民币支付二期土地出让金。

换言之，融创将为义乌项目提供10.52亿元的贷款和投资。

据了解，该项目位于义乌向阳市场区，为商住两用地块，总用地面积约91600平方米，规划容积率为2.2-2.5。它位于义乌市稠城街，东至蒋斌路，南至仙前街，北至一东路。

8月22日，商品城的全资子公司商城地产以40.8亿元的底价中标。10月12日，支付第一笔土地出让金20.4亿元(含已付投标保证金)，第二笔土地出让金20.4亿元将于12月12日前支付。

对此，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松向视点房地产新媒体表示，商品城的资本实力仍然相对有限，资本整合和投资风险分散是融创引入的最基本考虑。

该政策咨询公司的研究主管张宏伟对此表示赞同，他表示，双方的合作必须有一个共同点。

对于商品城来说，它不仅可以通过合作引入一方资本，还可以进一步扩大项目价值。毕竟，住房是融创的专长。

对融创而言，入股和并购是收购土地的成本效益高的方式和手段，可以用较小的投资量获得较高的杠杆，获得相对较高的回报率。

张宏伟进一步指出，义乌是一个购买力很强的城市，最特别的是它的城市属性。这个城市不大，但它是世界上最大的小商品集散地，也是一个出口加工特色鲜明的快速经济带。它曾被联合国和世界银行等国际权威机构认定为世界上最大的市场。

至于融创在公开场合不止一次提到将重点放在一、二线核心城市，丁松认为义乌的征地是一个特例，并不意味着融创会回到三、四线城市，一、二线城市是主要房地产开发商投资的空房。

逆市收地的逻辑

在当前企业调控严格、货币政策紧缩的情况下，土地市场明显降温，土地拍卖、延期拍卖和底价交易现象屡见不鲜。

据不完全统计，今年前三季度，全国300个城市共拍卖住宅用地449块，约为2017年拍卖土地总规划建筑面积的1.8倍。拍卖土地占总发射面积的比例在第三季度达到峰值。

冬天似乎已经成为业界的共识，但观点房地产新媒体注意到，融创开始逆市收地时，许多企业承包。

并购一直是融创仓储的主要方式。近年来，通过并购获得土地的比例也在不断上升。根据一份研究报告，融创的M&A比率从2014年的14%升至2017年的87%。截至2017年底，通过并购获得的土地占现有土地储备的75%，而通过公开市场获得的土地仅占25%。

一些市场分析师告诉视点房地产新媒体，融创可以通过并购有效避免竞争，从而以较低的成本获得资源，降低土地收购成本。

数据显示，融创的土地收购成本/平均售价从2014年的45%下降至2017年的23%(收购万达项目大大降低了公司的土地收购成本)，而同期五大a股龙头(万科、保利、金地、招商局蛇口和新城)从32%上升至42%。

与这次与商品城的合作开发类似，这也是融创常用的征地方式之一。根据上述分析，合作是并购的延伸和升级。

他进一步解释说，许多中小开发商拥有土地资源，但缺乏领先房地产企业的交易能力、融资渠道和品牌溢价等资源。

融创不仅通过并购和合作扩大了土地储备，还在市场上积累了声誉，因此合作开发也可以取得双赢的结果。

事实上，融创逆市扩张并不是第一次，以2014年为参照。当时，市场普遍认为，房地产行业将从增量的黄金时代进入股票的白银时代。

因此，许多房地产企业开始采取相对保守的策略，放缓土地收购的步伐，保持账面现金和稳步降低杠杆。

然而，融创在冷市时期采取了更激进的策略，扩大杠杆，将大量资本集中到一、二线核心城市收购土地，并大规模扩大土地储备以布局全国。

据视点房地产新媒体报道，融创在2015年、2016年和2017年的征地面积分别为1015万平方米、4773万平方米和6764万平方米，同比分别增长191%、370%和42%，年均征地面积为4184万平方米，高于同期a股房企的征地水平。

其中，万科年均征地3493万平方米，保利地产2357万平方米，新城1809万平方米，金地712万平方米，招商局蛇口689万平方米。

如今，逆市抢地的历史似乎正在重演。据了解，自10月份以来，融创为了谨慎收购土地，已在郑州、青岛、南宁、宁波等地落户。

逆市抢地是大企业必须采取的策略。现在很多土地储备价格可以降下来，这对很多开发商来说是一个好机会。丁松解释说，由于项目多、资金链长，大企业比小企业有更大的回旋余地，所以在市场非常热的时候，他们不需要抢地盘。

一切似乎都被证实了。在公认的市场降温期，碧桂园、万科、保利等企业丝毫没有停止储备扩张的步伐。万科在喊着要活下去，与此同时，它也在不停地抢土地。

不过，丁松也指出，企业需要有足够的资金和决心来坚持下一个房地产周期，而市场调整期的逢低吸纳逻辑必须是正确的。只有抓住机遇，以低成本、高性价比赢得土地，未来才会有良好的投资回报和收益。

低价买入股票、高价卖出的原则也适用于住房企业的土地投资，但要抓住低价买入股票的机会并不容易。

现在是投资、土地收购和并购的机会，这将持续到明年上半年。张宏伟表示，地块以底价或低地价出售，地价逐渐下降，这是合理的。

根据融创的中期报告，上半年新增土地储备约为2920万平方米，其中权益面积约为1545万平方米，平均土地成本为3620元/平方米。

截至2018年8月30日，融创及其关联公司的土地储备总面积约为1.6亿平方米，股权土地储备面积约为1.12亿平方米。此外，考虑到协议项下的土地状况，如旧土地，融创及其关联公司的土地储备总面积约为2.31亿平方米。