全国政协委员黄其森：房产开发商该降价就降价　优房客

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中国人民政治协商会议(CPPCC)全国委员会成员黄启森认为，如果高库存城市只是等待政府拯救市场，它们肯定没有出路。开发商应该放弃他们的运气。如果价格降低，价格将会降低，数量将会以价格交换。这就是“减法”。

房地产市场去库存化是当前中国经济工作的重要任务之一。在2016年“两会”召开之际，如何因地制宜，精雕细琢，成为会议的焦点之一。

“在去年的‘两会’上，我们还在讨论房地产调控的话题。突然之间，去库存成了国民经济工作中的一个难题。这表明我国房地产政策“提前预测”的能力仍然不足。”全国政协委员、太和集团董事长黄启森4日在全国“两会”上谈到房地产市场去库存化时表示。

他认为，去库存化政策的出发点和归宿应该是“促进房地产业持续、稳定、健康发展”。否则，很容易冷热不均，市场极不健康。“就像人的体温忽高忽低一样，他们肯定会生病。”其中，政策发挥着重要作用，尤其是货币政策。“中国房地产市场的‘政策城市’特征依然明显。但是，只要房地产被认为是国民经济的重要组成部分，政策就不应动摇。”

黄启森表示，供大于求的高库存城市主要是三、四线城市。泰和虽然主要是在前线，但在这方面几乎没有发言权。然而，他认为，如果高库存城市只是等待政府拯救市场，盲目"等待，依赖和想要"，肯定没有出路。开发商应该放弃他们的运气。如果价格降低，价格将会降低，数量将会以价格交换。这就是“减法”。

就开发质量而言，应努力“累积”。“不管库存有多大，仍然有热销的建筑。即使在夕阳行业，也有朝阳企业和朝阳产品。”黄启森说，房地产市场仍然很有前景，是现在和今后一段时间内国民经济的支柱产业。“这只是目前房地产行业的特点，而改善正成为主流。过去房子卖得好的日子一去不复返了。”

他认为去库存化是“供方改革”的一个很好的体现，开发单位应该从供方刺激新的需求和新的市场，用高质量、高附加值、差异化的产品满足改良型客户不断增长的购房需求。“看看二手房市场的存量，我们可以得出这样的结论:好房子太少了。有大量客户希望改进，这是现实。”

对于政府来说，“减”和“加”应该一起做。一方面，它可以促进“减法”，如降低交易环节的税费和交易门槛；另一方面，针对企业拆迁和配套设施存在的问题，我们应该完善户籍制度，帮助“添加”。目前，各地已推行多项减少存货的政策，例如公积金的新政策、降低购置税和交易税，以及促进房地产减少存货。所有这些政策都属于“做减法”。

黄启森说，在减法方面，还有文章要做，比如减轻房地产企业的营业税负担。目前，各地实施的土地增值税预征收率一般在2%至6%之间，房地产市场在2012年和2013年处于最佳水平。如今，大部分地方的房地产利润率严重下降，甚至有些企业亏损，这确实使企业在原来的税率下不堪重负。建议各地根据当地房地产经营情况，确定合理的土地增值税预征收率。

房地产企业在预售阶段征收的企业所得税的应纳税毛利率也是如此，在前几年房地产市场最好时期大多定在15%~22%，有些地方甚至达到25%。建议根据各地房地产经营的毛利率水平，适当降低应税毛利率。“鉴于房地产开发的实际情况，我建议取消房地产项目税的预征税，将以前超出预征税水平缴纳的土地增值税和企业所得税退还给企业，并明确退税程序和办理时限。”黄奇森

黄启森建议取消房地产企业的项目公司制。目前，地方政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地应注册为法人公司”。即使在同一个城市，如果通过“招标、拍卖、挂牌”的方式获得几块土地，也应该成立几个法人公司。这样，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担(不同房地产开发企业的利润和亏损无法相互抵消)。有人建议，应该允许房地产设立分支机构，至少在同一个省市。

与此同时，政府可以进一步“增加”去库存。例如，在配套方面，如市政交通、周边基础设施、水电等。“我希望与新转让的土地同步，甚至提前完成，而不是在土地周围没有任何东西，道路网络无法通行或很差，学校消失，水离电很近的时候卖掉土地。”如果一味强调开发商的自立，做一个城市运营商是不现实的，因为不是所有的开发商都有这种能力，所有的十八般武艺都会做出来。”黄启森说道。

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