楼市冷热不均 调控宜“一城一策”　优房客

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“有人问:为什么我们的房价不涨？事实上，仍有许多城市没有崛起。根据中国指数研究所的数据，今年，全国房地产市场已经全面复苏，但仍有许多城市处于不温不火的状态，甚至一些城市的房价仍在下跌。仅在二线城市，就有8处房价下跌，至少19个三线和四线城市也在下跌。“。

上海、杭州、南京和合肥正在热卖，这让外界产生了整个中国房地产市场已经“疯狂”的错觉。

事实上，除了一些热点城市，仍有大量城市受到巨大库存的影响，价格不涨反跌。根据中央参考研究所的数据，与年初相比，三线和四线城市的库存仅略有下降。这给国家监管带来了困难。目前，在不同城市实施政策的战略只能继续下去，“一城一策”将得到推广。

地方监管是基调

据报道，“2016年第三季度中国宏观经济论坛”于9月17日在北京举行。

中国发展研究基金会副主席、中国人民政治协商会议全国委员会委员刘世锦在讲话中表示，一线城市房价的大幅上涨，带动了房地产投资的回升，甚至带动了一些原本想投入产能的行业再次投资，使产能继续扩大。在他看来，这是对转型的干扰，这种拉动增长的作用只需要一两个季度，然后就会回到所谓的正常状态。

根据瑞银(UBS)的数据，8月份房地产销售同比增速加快至19.8%，低于第二季度25%的平均水平，但仍很强劲。房地产市场人气保持稳定，一、二线城市的价格和销售持续增长，逐渐带动了一些三线城市。因此，一些城市最近收紧了房地产政策。

新增建设同比增速下降一半，至3.3%，这可能是由于上半年有大量项目提前开工。虽然去年基数较低，但竣工面积同比增速从30%大幅降至1%，累计在建面积同比增速也略有放缓，降至4.6%。房地产投资同比增速自4月份以来首次加速至6.2%。

瑞银中国预测，房地产投资基数的加速可能是由于去年同期基数较低，也可能表明持续强劲的销售最终促进了开发商投资情绪的改善。然而，在宏观经济整体疲软的背景下，政府应继续根据城市制定政策，短期内可能不会出台全国性的房地产市场信贷紧缩政策。

瑞银对未来宏观政策的判断是，决策层将把信贷增长率维持在目前的稳定水平，从而支持投资和经济增长。一些城市抵押贷款和住房价格的快速增长可能会引起决策者的担忧，未来有可能出台针对房地产市场风险的地方控制政策。

取消大城市的人口红线

刘世锦认为，今年一线城市房价飙升既有合理因素，也有不合理因素。在合理因素中，大城市拥有更多的资源，对资源的需求推高了房价。它说:“但在这种程度上有不可逆转的因素。”首先，城市规划需要反思。“几乎所有这些大城市都有控制人口的计划，但最后证明是错误的”；此外，多年来，中国一直通过土地财政为城市建设筹集资金，许多城市政府采取了一种牙膏式的土地供应方式，“如何使土地供应价格最大化”。它认为，土地供应系统应考虑到城市需求的平衡。

欧阳杰还认为，应该从根本上调整“控制大城市边界、控制大城市人口规模”的政策，使大城市的发展更加符合人性和社会发展的规律。

我们应该改变大城市的土地削减政策，提高超大城市的住宅建设用地指标。欧阳杰说，只有增加住宅用地，才能从根本上调整供求关系，这也符合供给方改革的逻辑；此外，这也是一种抑制房价快速上涨的方式，即在大都市及其周边地区创建特色城镇，实现具有自身工业和生活特色的卫星城市布局。建设都市圈可以使超大城市成为年轻人白天发展的聚集地，周围的中小城镇成为他们晚上快乐的生活场所；此外，大城市周围的中小城镇也为大城市的老年人提供了赡养老人的机会。

事实上，长江三角洲地区的许多开发商与刘世锦和欧阳杰持有相同的观点。他们认为，通过大都市地区的建设和一些农业用地进入市场，可以打破城市房价快速上涨的压力。