地产变形记 | 雅居乐百亿环保生意

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早上8点，在去高桥村的公交车上，乘客们看起来仍然很困。向窗外望去，是空·格雷。如果天气好一些，现在太阳应该已经遮住街道了。但是太阳并没有忙着发光，而是街道两边忙碌的商店早早就开门了。

汤包不仅是无锡的特产，也是丹阳街头的特色。当然，不仅是早餐店，还有卖家具和衣服的商店今天都在等他们的第一位客人。丹阳已经开始了繁忙的商业活动。

在大家的印象中，江苏和浙江一直都很富裕，现在它们都是制造业大省和重要的内陆航运地。去年，江苏gdp达到8.59万亿，紧随广东之后。作为第二大经济省，江苏每年产生的危险废物量居全国第一，环保市场需求巨大。

车越开越远，驶向丹阳市后乡镇高桥村。2015年，敏捷开始在环保行业进行市场调研，并于2016年收购了第一家环保公司；截至去年年底，它收购了位于江苏省的和合环保集团，旗下约有20多家环保公司。

环保行业有许多细分市场。敏捷主要想做固体废物处理、环境恢复和供水，其中固体废物是主要业务。事实上，固体废物处理也有细分的领域。敏捷已经将工业危险废物、生活垃圾、厨房垃圾和污泥进行了分类。前三年，工业危险废物是其主要发展领域。因此，敏捷在收购公司时主要是朝着这个方向发展。

目前，Agile在环保业务上共投资100亿元，并获得了200万吨/年以上的危险废物处理资质和1200万立方米以上的安全填埋储存量。

分散是工业危险废物处理领域的现状。200万吨/年的数据实际上已经超过了该细分领域的龙头企业东江环保。东江环保目前的危险废物处理能力接近170万吨/年。虽然敏捷在新闻发布会上多次提到环保业务，但却被随意提及。因此，东江环保标杆可能成为外人窥探敏捷环保业务造血能力的一个窗口。

车辆渐渐接近高桥村。去年11月底，雅居乐正式控制了江苏和合环保集团有限公司，这是雅居乐收购的一个成熟的危险废物处置环保项目，其所在地是本次行程的目的地高桥村。

该项目占地238亩。通过与敏捷环保集团总裁李学军、敏捷环保集团固废事业部华东区总经理张玉鹏、江苏和合环保集团总经理的简单交流，外界也可以探索到这家房地产公司多元化经营的雏形。

许多人误解了环保是为了征地

当我下车的时候，我看到了和合墙上的公司名称，上面已经加上了敏捷环保集团的字样。简和张玉鹏带我们四处参观。简是和合的老员工。继雅居乐控股和和合之后，张玉鹏从东江环保来到雅居乐环保集团。

进入环保行业首先要解决的问题是人员。除了将房地产部门的员工转变为环保部门的员工之外，Agile还从包括张玉鹏在内的外部环保公司招聘人员。敏捷内部人士称赞他是多年来固体废物处理领域的专家。我们问敏捷环保集团除了他之外是否还雇佣了其他人，对方回答说:当然，已经雇佣了很多人。

实际上，上述人才模式可以从敏捷环保集团高级管理团队的构成中看出。董事长陈仲琦、总裁、副总裁兼财务管理部总经理属于前者，固废事业部总经理廖、敏捷环保集团技术部总经理任玉森属于后者。

简杰和张玉鹏带我们参观了危险废物储存仓库、实验室、稳定/固化车间等。和合项目。危险废物在处理过程中必须经过这些环节。在这个过程中，简和张玉鹏没有戴口罩。他们说这里的环境安全符合标准，没有异味，他们不习惯戴口罩。

我们要打好基础，在符合环保和安全标准的基础上，进行技术创新，降低成本。这是我们的标准。张玉鹏说。

最后，我们去了固体废弃物的安全填埋场，它的存储容量达到了123万立方米。在附近建立了一个模型来展示在垃圾填埋场横截面中使用的技术。在参观后的交流中，敏捷品牌部总经理周小勇对我们开玩笑说:大家都以为在垃圾填埋场挖个洞就可以完工了，但实际上，我们之前做了很多工作，很有内涵。

敏捷，从房地产到环境保护，正面临着一个真正的挑战，不是在填埋中使用技术，而是它是否真的是一个行业。去年11月，在敏捷环保集团召开的品牌发布会上，提出要打造一个创新的地产+环保的合作模式，引起外界的思考。事实上，这也是许多房地产公司在拓展多元化业务时需要面对的舆论。

敏捷的作用是以脚踏实地、严肃、恰当、标准化和合法的方式经营这个行业。我们只是想投资和建设，最后我们想经营资产，所以我们来管理和处理工厂和环境。李学军回应:很多人误解了，说你的环保就是拿土地做房地产。还是把房地产换成另一个名字？实际上，什么都没有。

李学军进一步解释了房地产和环境保护之间的协同作用:我们希望每个人居住的社区中的空房间是一个相对良好的环境和生态，因此除了最常见的自来水(供应)之外，社区中还有河流和水系统以及水井的污水处理。所有(被污染的)土壤都需要处理。如果不进行处理，土壤中的有毒物质会慢慢释放出来，这些影响将持续一两年以上，可能超过十年或几十年。

3-5年内营业额将达到100-200亿英镑

近年来，除了房地产这一核心业务，敏捷还拓展了优雅生活、环保、教育和建筑等多元化业务。今年，敏捷重新调整了现有业务和新业务，并在今年的中期业绩会议上推出了商业业务部分；同时，我们将在三、四线城市的基础上，增加一个以建筑为主的房管部门。

目前，其八大产业集团包括房地产、高雅生活、环境保护、教育、建筑、住房管理、资本和商业管理。根据敏捷的计划，在未来五到六年内，房地产业绩将占一半，而其他行业将占一半。事实上，房地产、环保和教育是目前真正的重点行业。

八大行业中有很多都与房地产有关，真正进入的主要是三个行业，一个与房地产有关，另一个是环保和教育。周小勇说。

在过去的两年中，敏捷在环境保护和教育领域频繁收购，以期扩大其规模，并为这两个新业务领域的造血能力奠定规模基础。就环保而言，李学军透露，他希望在未来三至五年内营业额能达到100亿至200亿，所以他看到敏捷环保集团在过去两年里一直在不断收购。

至于环保行业分行业众多，为什么选择固体废物处理、环境修复和供水，其中固体废物下的工业危险废物是主要业务，李学军表示，除了市场上巨大的处理缺口外，该领域的利润也是他们喜欢的原因。现在，以危险废物为核心的企业比其他企业有更好的盈利能力。

观点房地产新媒体获悉，敏捷的固体废物业务包括四个子类别:工业危险废物，生活垃圾，污泥和厨房垃圾；环境恢复业务由水环境和土壤环组成。李学军认为，这一领域目前的商业模式需要澄清，而水务业务包括工业废水和自来水/污水处理厂。

我们有太多的事情要做，以至于我们不能一次完成所有的事情，也不能把它们做好。李学军表示，敏捷计划分阶段扩大业务，将水作为其基本性能和基石，然后将工业危险废物作为其关键产品。在这个过程中，环境恢复是未来的主要增长点，也是核心战略思想。

未来三年，固体废物业务将占80%以上，智能水服务可能占10%至15%，其余5%至10%将留作环境修复之用。李学军说。

工业危险废物是一个关键的发展领域，所以敏捷在收购公司时主要是朝着这个方向发展。自2016年6月控股第一家子公司唐山友谊盛兴再生资源有限公司以来，已投资100亿元开展环保业务，下属33家子公司。在工业危险废物方面，已获得200多万吨/年的危险废物处理资质和1200多万立方米的安全填埋容量。

据9月24日消息，敏捷环保集团进一步扩大规模，集团全资子公司敏捷生态环保科技有限公司计划收购钟涛环保六家公司各50%的股权，分别从事供水、污水处理、土地平整、供热服务和发电、固体废物处理和危险废物处理。

与此同时，分散、小而弱的行业给以前没有环保基础的敏捷带来了一个分享市场、用资金投入市场的机会。目前，雅居乐在危险废物处理方面的环保能力超过了该细分市场的龙头企业东江环保。

东江环保成立于1999年，并于2003年成功登陆香港联交所创业板。环保行业有许多细分市场。这家公司的主要业务是处理工业危险废物。目前，东江环保有70多家子公司，拥有44种危险废物管理资质，年危险废物处置能力近170万吨。

将努力释放危险废物处理能力

由于环保产业本身集中度低，环保政策和监管更加严格，中小企业的效益减弱，市场结构向龙头企业靠拢。因此，近年来，东江环保主要通过收购不断扩大公司规模。

东江环保预计到2020年市场份额将超过1800亿元人民币，双方的竞争仍在继续。东江环保2020年计划产能为350万吨/年，2022年计划产能为500万吨/年。2020年前，敏捷环保集团将投资200亿元。

李学军表示，在选择收购目标时会有很多考虑因素，包括政策、市场、企业流程、设施和管理团队，而是否收购将由投资指标来判断。投资回收期原则上不高于8年，最差为8年；内部收益率大于或等于10%，这是我们投资的底线。李学军补充道:如果这两个(指标)不能被计算，我们将通过。

虽然规模似乎与领先企业相当，但由于没有公开数据，不可能知道敏捷环保集团的经济效益。因此，东江环保标杆可能成为外人窥探敏捷环保业务造血能力的一个窗口。

视点房地产新媒体获悉，2015-2017年，东江环保工业危险废物处理资质分别达到136万吨/年、150万吨/年和170万吨/年。这三年的相应营业收入分别为24.03亿元、26.17亿元和31亿元。上市公司股东应占的相应净利润扣除非经常性损益后分为2.98亿元。

另外两个值得关注的核心数据是毛利率和净利率。2015-2017年，东江环保毛利率分别为32.41%、36.12%和35.88%，净利率分别为16.03%、22.05%和17.85%。

既然雅居乐环保集团的危险废物处理资质已经超过200万吨/年，这是否意味着该公司的盈利能力实际上可以与东江环保相媲美？预计未来三至五年的营业额将达到100-200亿英镑。如果以东江环保的营业额为参考值，是否意味着Agile的危险废物处理资质仍需大幅提高，需要投入更多资金进行收购？

李学军回应称，危险废物处理资质不代表有效生产能力，敏捷环保集团应将所有资质转化为有效生产能力，从而释放经济和价值。

他补充道:在200万吨的敏捷环保集团中，希望在未来能够逐步释放出有效的生产能力，并且每一个生产能力都能够得到充分的发挥，有收益的能力。