原报道 | 深圳华富村棚改

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华富村是视点房地产网第一个进行棚改的村庄，迎来了新的进展。这个棚子改造项目始于2017年8月，仅用一年时间就启动了一项专项改造计划。

9月4日，深圳市福田区城市更新局审议通过了《华府村东西片区棚户区改造专项规划(草案)》，并予以公布。

华富村成立于1987年，由城建集团开发。它最初被用作政府机构、国有企业和机构的福利住房分配，在1998年房改期间，大部分被出售给员工。

2017年，福田区将华富村作为大棚改造试点。这也是深圳市发布《关于加强和改进城市更新实施的暂行办法》后的首批试点项目之一。

棚改一村

数据显示，华府村东西两区棚户区改造项目位于华府街，东临华府路，南接华新路，北接孙岗西路。

该项目建于1987年。东区和西区共有2，314名业主，除了企业单位和政府周转房之外，还包括1，940所私房。

2017年8月，政府开始征求对华府村进行改造的意愿，99.1%的业主在短短9天内就同意了。同年9月，华富村开始签约，仅7天签约率就达到95%。

值得注意的是，深圳市于2016年底发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行办法》，城市更新的实施模式由市场导向转变为政府主导。

其中，福田区提出了政府主导+国有企业实施+安置房建设+人才房建设的新旧模式，由政府全程监管主导。华富村是新棚改政策的第一个村，也是福田区首批旧住宅改造试点项目之一。

福田的第一批旧住宅区可能被纳入棚改项目库

华富村的具体开发由福田国有企业深圳福田投资发展公司承担，项目公司深圳福田华福建设发展有限公司专门设立为实施主体。

根据福田区城市更新局的最新信息，华富村的拆迁用地面积为13.96万平方米，开发建设用地面积为9.28万平方米，建筑面积为64.15万平方米，其中居住建筑面积为43.32万平方米(其中人才住房和经济适用房面积为13.52万平方米)，商业、办公和酒店建筑面积为18.52万平方米。

项目共规划15栋48-58层超高层住宅楼、1栋75+2层高端办公楼、1栋4层商业街、2家街道企业、1所5 4级九年一贯制学校和1所21级幼儿园。

棚改新政策

华富村成为第一个棚改村的原因之一是，这是深圳棚改新政后政府牵头的第一个项目。从政策比较的角度来看，新棚改政策与原棚改的相关规定没有太大区别，但最新的政策强调了政府参与旧棚改的主动性，这符合所有旧社区都由政府主导的原则。

2017年1月，深圳市人民政府办公厅发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的通知》。其中，为落实上级规划要求，完善城市功能结构，需要优先实施城市基础设施和公共服务设施建设，探索发展政府主导的重点更新单元，加快发展城市中心和各级重点区域，推进特区一体化。

根据通知，十三五期间，深圳全市试点实施了约10个重点更新单位。区政府根据本区发展需要、城市更新政策要求和相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，经市规划国土部门报市政府批准后，纳入城市更新单元规划。

同年8月，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于加快棚户区改造的若干办法(征求意见稿)》。最受关注的意见是提出符合棚户区改造使用范围的旧住宅区，不再采用城市更新方式进行改造。

同时，意见稿提出推进政府主导+国有企业实施+公共住房的实施模式，这也是城市更新过程的主要节点。最大的区别在于，棚改项目纳入规划后，需要确定实施主体后才能进行专项法规的编制工作，棚改的钉子户可以依法强制拆除。

深圳市住房和城乡建设局的一些人曾表示，该草案的发布主要是为了实现深圳市“十三五”期间40万套经济适用房和人才住房的目标。

目前供不应求，加上采购成本，无法满足40万台的任务量。推进棚改将在很大程度上解决这个问题。除安置房外，其余项目均为人才房和保障性住房。此外，福田区、罗湖区、南山区和盐田区棚户区改造项目建设的人才住房和经济适用房只出租不出售。上面提到的人说。

随后，2018年6月，深圳市住房和建设局发布了《深圳市人民政府关于加强棚户区改造的实施意见》。

《实施意见》统一了旧住宅区棚改项目的产权调换标准，规定各区政府应根据实际情况，按照套内建筑面积1: 1或不超过1: 1.2的比例，确定本辖区内旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定确定。

提出了以区政府为主导，以人才住房特许经营权、人才住房和经济适用房为主导的深圳棚改工程的特殊实施模式。

具体来说，棚户区改造以公共利益为目标，主要是通过拆旧建新，由区政府牵头，以人才住房特许经营权为主体，其他企业可以参与。

在满足基础设施和公共服务设施要求的基础上，棚户区改造项目的住宅部分除拆迁安置房外，应作为人才住房和经济适用房，以租金为主体，租售并举，由人才住房特许经营机构统一经营管理。

城市更新和棚改

根据棚改的有关规定，只要使用寿命超过20年，就存在房屋质量、消防等安全隐患；使用功能不完整；如果配套设施不完善，符合条件的可以向政府申请棚改。

同时，服务年限不超过20年，且根据《危险建筑鉴定标准》危险建筑等级为D级的住宅区，经区政府批准，可纳入棚户区改造政策适用范围。

据房地产新媒体不完全统计，深圳20多年来共有1000多个社区，其中罗湖区349个，福田区215个，南山区198个，宝安区112个......

深圳各区20年以上老社区分布情况

另外，数据显示，1995年前深圳共有754个社区，占全市二手社区的16.2%；从1995年到2000年，有1098个，占23.59%；从2000年到2005年，共有1443人，占31%；858人，占18.43%；2010年后，有1079人，占23.18%。

深圳二手房社区的年龄分布

根据以上数据，可以预测，未来深圳棚改的目标将是一个庞大的数字。如果项目由政府牵头，财政压力就不小。

数据显示，目前地方棚改资金主要有四个来源，中央专项补助和地方政府配套资金约占10%，用于解决项目资金；政策性银行贷款约占80%，其融资期限长达25年；商业银行贷款的资金期限很短，只有3至5年；社会资本很少。

此外，工棚改造采用政府主导+国有企业服务+三室建设(拆迁+担保+人才住房)模式。政府更多的是为了公益，国有企业的项目回报率不高，没有商品房，所以资金不能快速回流，也不能像市场主导的旧城改造项目那样通过销售来盈利。

深圳市旧城改造协会创始会长耿彦良在接受视点房地产新媒体采访时表示:未来的重点应该是旧城改造，而棚改将是一个有力的补充和重要的渠道。

事实上，《临时办法》中有关于加强和改善城市更新实施的相关规定。可纳入棚改项目，属于福田、罗湖、盐田、南山等区。拆迁范围的土地面积原则上不低于15万平方米；在宝安、龙岗、龙华、平山、光明、大鹏等区，拆迁范围的土地面积原则上不得少于30万平方米。拆迁范围内合法用地比例不得低于30%。

此外，深圳各区设立棚改项目的门槛因辖区的实际情况而异。宝安初始意愿不低于85%，正式征集比例必须达到95%(权利主体数量和建筑面积)的两倍；罗湖区的申报门槛是双倍的98%。

棚子改造的恶劣条件意味着开发商仍有机会。虽然大面积的项目只能由政府按照规定来领导，但仍有许多分散的、较小的社区仍可进行改造。

世界银行集团首席顾问董吉告诉视点房地产新媒体，对于市场来说，摆脱改革必须利大于弊。通过信誉和权威，政府可以迅速推进棚改工程。另外，政府有退出机制，如果不能在期限内实现项目目标，可以退出项目，项目在未来3-5年内不能继续申请。这在一定程度上减少了钉子户的数量。

除上述措施外，新的棚改政策规定，如果少数业主和住户在签约期间拒绝签订合同或搬迁，阻碍了棚户区改造项目的实施，损害了大多数业主的利益，经有关部门审查批准后，可依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

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