业绩会直击 | 时代中国岑钊雄：购地节奏放缓

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观点:房地产上市房地产企业的中期业绩逐渐显现。时代中国选择在八月的第一天在香港的四季酒店举行一个表演会议。公司董事长、首席执行官兼执行董事岑钊雄、首席财务官兼联席公司秘书雷卫斌出席会议。

总的来说，《泰晤士报》中国区上半年的销售额、营业额、毛利和净利润都有不同程度的增长，这让岑钊雄在业绩会上稍微放松了一下，能够一一回答各种问题。

土地收购的步伐已经放缓

上半年，时代中国的合同销售额为260.03亿元，同比增长52.7%；550亿元的年销售目标已完成47.28%。在业绩会议上，岑钊雄表示，时代中国今年仍将按照预定目标，暂时不会调整。

他指出，虽然宏观条件发生了变化，但公司设定的目标不会发生很大变化，将根据土地储备的安排和投资场所的市场情况进行推进。

从地区来看，中国在广州和佛山的销售份额占到一半以上，达到68.3%；相应的销售区域占51%，有38个项目可供销售。从这个角度来看，广佛仍然是中国的主要市场。

今年上半年，时代中国实现收入104.76亿元。在收入结构中，除了物业销售外，其来自物业租赁、转租和物业管理服务的收入也占有一席之地。

目前，时代地产中心和时代诱惑(中山)第26栋用于出租，广州时代商业管理有限公司及其子公司也有物业用于转租，总建筑面积约533，200平方米。上半年，集团租金总收入为1.6亿元，占总收入的1.5%。此外，物业管理服务收入从去年同期的1.78亿元增加到今年上半年的1.9亿元。

随着岑钊雄土地收购步伐的放缓，今年上半年，中国共收购了11个新项目，总规划建筑面积169万平方米，土地收购金额61.15亿元。这与他之前透露的今年购买的土地总量相差甚远。

对此，岑钊雄表示:公司希望购买更多合适的地块，不是无地可买，而是有节奏地控制。土地购买将与销售情况和现金提取挂钩。

此外，在城市更新和改造方面，中国已经有了许多城市更新项目。70个都是我们的，所以我们逃不掉。岑钊雄预计，这些项目将贡献约1950万平方米的土地储备，总价值约为5000亿元，下半年将有几个项目进行改造。

据《中国日报》报道，中国仍将重点放在珠江三角洲和大湾区。在87个重大项目中，85个位于广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山和清远，只有两个位于湖南省长沙市。

在岑钊雄看来，在为长期规划做准备之前，项目必须在一个地方做好:如果最熟悉的地方没有做好，又怎么能在更远的地方做呢？但他也表示，目前在成都、武汉、北京等地都有分支机构。为早期市场做准备。

发行债券和取消房地产

今年年初，时代地产更名为时代中国控股。岑钊雄谈到这一点并解释说:客观地说，这不是真正的去房地产化，而是想使产业链完整；你可以做更多的事情，而不是简单地盖房子然后卖掉。

除了房地产，中国还扩大了其商业领域，如工业、商业、社区服务、教育、家居装修、物流和仓储。

至于多种经营中所关注的长期租赁公寓，岑钊雄表示，中国已经将长期租赁纳入商业范畴，目前仍处于起步阶段，因此选址和项目建设需要时间。

长期出租公寓并不适合每个地区，不是每个地方都有需求，在这个领域的布局将选择正确的地方；目前，公司在广州、佛山、深圳和东莞提供长期租赁公寓产品。

根据视点地产新媒体接入公告，在业务发展的背后，时代中国的融资成本从去年同期的1.74亿元增加到今年上半年的2.47亿元，主要原因是与集团土地收购和房地产开发扩张相关的银行融资金额增加。

岑钊雄在业绩会议上回应称:目前的融资成本约为7.6%，因为去杠杆化和金融政策紧缩已经持续了一年多。目前，它被认为是市场的高水平。据估计，下半年的融资成本大致相当，基本稳定。

数据显示，今年6月30日，《泰晤士报》的现金账面余额和银行存款余额约为206.56亿元(2017年12月31日:172.07亿元)，其中短期债务为97.87亿元。

今年上半年，时代中国发行了两张本金总额为9.5亿美元的美元优先票据，并赎回了2.8亿美元的美元债务。关于发行债券的得失，岑钊雄表示，过去三四年，美元汇率在一定范围内波动，最高值达到7.3，现在略有回落。在过去的五年里，它基本上被拉平了，几乎没有什么影响。

至于下半年是否发债，岑钊雄只说要看市场情况。

以下是时代中国控股有限公司2018年中期业绩会议的现场问答记录:

现场问题:中国的短期债务近年来急剧上升。下一步如何加大资金回收力度？你会考虑放慢征地速度吗？

岑钊雄:债务方面，上半年现金余额为206亿元，下半年到期的债务不多。国内债务只有30亿元，其余都是正常的发展贷款，所以没有多少钱可以偿还。

随着销售额的增长，可提取的资金量也在增加。目前，在一个非常安全的水平上，我们有足够的流动性来支付短期债务。

就土地收购的节奏而言，上半年收购的土地并不是特别大。我们希望购买更多合适的土地，而不是买没有土地的土地，我们控制它。目前，购买土地的节奏得到了很好的控制。

现场提问:《时代》中国此前曾表示，希望在深圳获得土地。你认为深圳市场怎么样？与之前的数据相比，广州的销售比率下降了，未来还会继续下降吗？

岑钊雄:首先回答第二个问题，广州仍然是我们的主要市场，占30%以上，在广佛地区的份额最大，超过50%。

公司土地储备超过1800万平方米，除广州、佛山、清远外略大，其他地方相对平均。广州的价格会更高，这对我们来说是一个非常重要的市场，它的比重会保持目前的状态。

积极参与目前正在推进的深圳旧体制改革项目。如果它快，它会翻译。目前，深圳刚刚出台了一项限制它的监管政策。从市场角度来看，供应量相对较小。在这样一个经济活跃的地区，我不担心市场会如何变化。我对深圳市场更加乐观。

现场提问:公司的销售目标是550亿元，2019-2020年将达到1000亿元。从目前的情况来看，销售目标会提高吗？融资成本已降至7.6%。这个数字到今年年底会上升还是下降？下半年会有发行债券的计划吗？

岑钊雄:根据既定目标，今年的销售额定为550亿元。我仍然有信心在2019年和2020年实现1000亿元的目标。设定目标时，宏观条件发生变化是正常的。过程中有一些波动，不会影响目标的实现。

我们的整体安排，包括土地储备、供应安排和市场情况，都是经过全面考虑的。目前，大部分土地储备集中在大湾区。大湾区是一个人口正流入的地区，在中国有非常好的产业政策和非常活跃的经济。我个人非常有信心这个目标能够实现。

就融资成本而言，目前的成本约为7.6%，因为去杠杆化和金融政策紧缩已经持续了一年多，目前被认为是一个高市场。据估计，下半年的融资成本大致相当，基本稳定。发行债券取决于市场情况和公司情况。目前，有空债券发行。

现场提问:据说200亿元将用于购买土地，但上半年使用了60亿元。你会关注下半年吗？你对土地市场有什么看法？

岑钊雄:年度土地收购是根据现金和销售情况安排的，目前的计划没有改变。全年的可用资金几乎没有差别，现金提取比好年景稍慢，总体差别不大。

上半年，土地收购安排略有放缓，支出超过70亿元，其中60亿元土地属于当代中国。根据市场情况，我们有超过200亿元的现金。目前市场上有土地，将根据市场地价考虑。

我们将根据投资回报进行安排，市场不会有太大变化。我认为下半年市场相对稳定。

现场提问:上半年国内地产股整体市场形势相对低迷，很多大型房地产企业都在进行自持和回购。公司对未来有什么想法和计划吗？美元的持续走强加大了企业美元债务的偿还压力。中国在这方面也有债务和账单。还款成本会因此增加吗？

岑钊雄:在一定范围内波动是正常的。我们将关注股票价格。我们的波动不是特别大，大约20%的波动是可以的。

我们的市盈率是几倍，好的时候是8倍和9倍，坏的时候是4倍和5倍。无论如何，整个行业都被低估了，无论你买哪一点，你都不会买错。股价上涨的问题相对简单易行。

美元债务压力不大。今年3月，我们刚刚赎回了2.8亿美元的债务。短期内(可能是2019年和2020年之后)，没有美元债务可以赎回。短期内不会有很多。我们没有严格的交换。在过去的三四年里，美元汇率在一定范围内波动，最大值达到7.3，现在有所回落。在过去的五年里，它基本上被拉平了，几乎没有什么影响。

现场提问:时代对长期租赁公寓的态度是什么？

岑钊雄:关于去房地产，客观地说，它不是去房地产。每个人都想让链条更完整。我们可以做更多的事情，而不是简单地盖房子然后卖掉。我们可以使整个链条更加完整，为社区和客户做更多的事情。我们也在努力做一些事情。

我们把长期租赁公寓归入商业类，所以我们不需要单独购买长期租赁公寓。我们投了你+的票，他们也在做长期出租公寓。我们认为长期租赁公寓并不适合每一个城市，而且有些地方有足够的市场需求，所以我们会选择某些地区提供长期租赁公寓产品来满足市场需求。

现在是起步阶段，我们必须选择合适的地方，在广州、佛山、深圳和东莞提供长期租赁公寓产品。

现场提问:工棚改革的收紧对中国有影响吗？目前清远有32.9%的土地储备，会不会有影响？

岑钊雄:清远的项目卖得很好，但是价格不高。在我们地区，大湾区或珠江三角洲，城市发展非常需要旧的改革。早期经济发展快于政策，这与中国其他地区不同。

目前，政府大力推进“三旧”改造，这是每个城市的情况。在货币补偿问题上，在我们地区，每个人都想换房子，住更好的房子，促进城市环境的美化，从而在几个方面实现双赢。

城中村和工业园区存在环境保护和治理问题。为了管理好它们，城市和政府也应该长期投入大量资源。政府大力推进旧的改革，这不仅仅是一个房地产问题，而是一个城市管理和城市发展的问题。这是一个有效管理的过程。它不是简单地理解为一个房地产项目，而是一个城市建设项目。主体是政府，企业帮助政府做事。

现场问题:年报中提到，公司名下有70个城市更新项目。这70个城市更新项目中，有多少被确定为时代中国项目？他们主要分布在哪些城市？什么是潜在的土地储备？中国在时代中坚守大湾区，其他房地产企业增加布局。添加大湾区布局时，您会考虑在合适的时间外出吗？

岑钊雄:在旧的翻新项目中，有70个是我们的。与政府共同推进旧城改造是城市发展的需要。

在投资布局方面，今年3月的年报中提到，公司规模在短期内将达到更高水平，达到1000亿企业的水平。从长远来看，我们致力于成为世界500强企业之一，我们坚定地朝着这个方向前进。

目前，投资布局集中在珠江三角洲和大湾区。目前，有1800多万平方米的土地储备，70多个老改造项目可以转换1950万平方米的土地储备，其中大部分是在海湾地区。我们将首先使一个地区变得足够好，然后逐步扩大它。

无论是海湾地区还是珠江三角洲，这个地方都能达到1500-2000亿元，这是一个很高的概率。

目前，除了在大湾区的投资布局外，我们还在粤东、粤西和粤北设有分公司，在成都、武汉、华东和北京设有分公司。团队和人员已经进入，并正在为市场的早期阶段做准备。我们根据节奏一步一步地安排。

我个人的想法是，如果最熟悉的地方做不好，怎么能在更远的地方做呢？目前，大湾区投入了大量的资源，同时，这些资源也是按照节奏在外部进行安排的。

随着我们一步一步向前迈进，你们都非常年轻，你们将见证中国的民营企业从数十亿、数百亿到数千亿，从简单的民营企业到伟大的企业。我的年龄不大，我的心很强，我们的团队将朝着这个方向发展。