成见 | 绿城快周转与行业的焦虑

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7月2日，一份内部传阅的备忘录称，绿城将要求员工加快销售，加快资金回笼，坚决实施提前销售、超额销售和快速销售的策略，加大应收账款的催收力度。

备忘录显示，绿城将尽一切努力为受价格限制政策影响的项目获得预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，我们要努力推进2019年至2018年原计划供应的房屋销售，严格控制付款。

在这方面，接近绿城的人士向视点房地产新媒体指出，绿城内生现金流的控制安排是每半年进行一次的例行管理行动。目前，绿城的日账面资本不低于500亿元，远远超过公司明年到期的计息负债。现金充裕且安全。公司的信用状况持续改善，足以满足正常的业务需求和保证发展需要。

现在，随着调控政策的不断增加，房地产企业的资金来源不断收紧，融资难问题再次成为热点话题。房企面临融资紧张、外债有限等困难，多数企业选择上半年加快返利销售。

显然，当市场敏感时，绿城在7月2日的备忘录引发了热烈的讨论，这表明资本问题再次成为当前房地产行业的焦虑，这一切都得到绿城过去的支持。

1995年，38岁的宋卫平在浙江杭州创建了绿城，这可能与他的个人性格有关。自最初的桂花园系列以来，绿城确立了其主要产品质量的发展道路。当时，许多绿城高管经常用我们的作品描述他们的房子。

这种游戏风格使绿城的市场份额迅速扩大。绿城成立仅两年时间，就以2.9亿元的销售额跃居浙江省首位，并逐渐开始向全国扩张。

然而，这种艺术作品的商业模式也是后来的问题。由于产品投资高，实际利润不高。事实上，作为中国领先的绿色城市，其净利润低于许多同行。同时，生产周期长导致公司资本周转率下降，利润率低、周转慢一直是绿城过去的一个严重伤害。就像硬币的两面一样，高质量的产品不仅给绿城带来好处，也让它失去了一些东西。

像许多国内房地产企业一样，绿城的早期资金来源主要依靠银行贷款和其他渠道。然而，由于政策调整频繁，对财务管理和控制能力的关注度较低，早期的规模扩张主要依靠高杠杆负债，这使得绿城的资本链在当时经常处于警戒状态。

从2008年到2015年，绿城接连遇到许多困难。其中包括2011年的信任危机以及随后对融创的承诺。然而，绿色婚姻失败的根本原因是两家公司截然不同的商业基因，这导致了彼此的遗忘。

这个过程充满了曲折。绿城在最终交接后迎来了好运。借助CCCC平台，融资压力得到缓解，随着代建制模式的成长，绿城得以休养生息。绿城在2016年和2017年连续两年实现了1000亿英镑的业绩。

缓解融资压力后，减少债务、积累现金、减少库存，尤其是第三、四条线，成为绿城的主要任务。经过近三年的去工业化，绿城在第三和第四条生产线的可销售库存现在不到40亿，整个集团的库存只有290亿。用绿城自己的话说，我们正处于供应不足的阶段。

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