一线城市拿地难度大 二线城市成土地市场价值洼地优房客

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3月份，全国70个大中城市的平均房价同比增幅较上月明显上升，其中一线城市涨幅居前，且差异明显。商品房销售增速大幅回升，下行传导和向外分流效应明显。如果成交量和价格上涨过快，二线重点城市可能面临政策收紧。房地产投资增速企稳回升，上半年投资改善趋势有望保持。我们对全年持谨慎乐观态度。

一线城市的房价大幅上涨，但也存在内部差异。3月份，全国70个大中城市新建商品房算术平均价格环比上涨0.87%，同比上涨3.08%，一线城市同比上涨31.48%，是70个城市平均水平的10倍。其中，深圳(房地产)涨幅居前，增幅为62.5%；上海(房地产)增长30.5%，北京(房地产)和广州(房地产)相对温和，而上海和深圳只是最近政策收紧和监管的重点。根据房价收入比为1，所有四个一线城市都高于全国平均水平。其中，深圳的不平衡最为突出，房价收入比高达23；上海和北京位居第二；广州相对健康，接近全国平均水平。可以看出，一线城市之间存在明显的差异。

商品房销售回温的传导和分流效应明显。1-3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%；销售额18524亿元，增长54.1%；这两项销售指标的增速分别比上个月提高了4.9个百分点和10.5个百分点。一方面，向下传导效应逐渐显现。房地产总体政策的放松已经持续了一年半，从一线到二线、到三、四线城市的交易恢复趋势逐渐明朗。另一方面，外向分流效应越来越突出。敏感的一线房地产市场正面临着快速升温带来的阶段性调控的收紧，尤其是购房资格门槛的提高，限制了投资性投机资金的流入和非本地居民进入市场的迫切需要，导致二线重点城市作为第二梯队转移了一线城市的部分购房需求。如果这些城市的成交量和价格上涨过快，它们也可能面临政策收紧。

热卖对住宅企业资本可用性的提高有显著的拉动作用。1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月下降1.0%。增幅最大的是其他资金中的预付款和按揭付款，其中存款和预付款为7882亿元，同比增长25.9%；个人住房抵押贷款4670亿元，增长46.2%，表明一季度房企资金的改善主要来自销售方面的努力。房地产投资增速企稳回升，全年保持谨慎乐观。1-3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%(扣除价格因素后实际增长9.1%)，比上个月增长3.2个百分点。去年，房地产投资的增长率持续快速下降，一度偏离了商品房销售的增长率。我们强调，从前端销售到后端投资的链条只是不敏感的，而不是无效的；房地产投资触底将会到来，只是比以前晚，预计时间最有可能在今年年初。在销售初期，由于产能的恢复、政策的持续运用和资金的持续运用，以及去年基数较低，上半年投资改善趋势有望保持，名义增长率将继续同比上升。扣除统计局公布的季度价格因素后，第二季度实际增长率将超过10%。我们对全年形势持谨慎乐观态度，投资增速整体反弹有限，所以过去不会有超过20%的反弹。一方面，三、四号线以土地交易和新建筑区为主。在去库存阶段，大部分三、四线城市的土地流转受到限制，新建规模难以大幅提升，制约了投资拉动；另一方面，为了保持市场稳定，一线城市和一些重点二线城市的政策趋于收紧，这将冷却销售面，抑制投资面。

随着一线和二线城市销售速度的提高，库存减少的速度加快，开发商补货的趋势增加。1-3月，房地产开发企业征地面积3577万平方米，同比下降11.7%，增速比上年同期继续收窄7.7个百分点。主流房企继续布局一线和二线城市，尤其是苏州、武汉等二线重点城市，其土地市场近日明显升温。与一线城市相比，获得土地更加困难，而空的空间有限。一些作为房地产投资分流目标的二线城市，已经成为土地市场的价值洼地。三线和四线城市都面临去库存化的任务，这使得土地市场难以大幅改善。

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