再现香江 时隔5年中海80亿港元平价摘得启德宅地

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香港地政总署于十二月二十七日宣布，位于九龙启德的一幅住宅用地(第二十一号招标项目)以80.34亿港元批予法明有限公司，土地价格为每呎13，500港元，租期为50年。

香港地政总署指出，该公司出价最高，其母公司是中国海外发展有限公司..

除中标者外，其他投标人包括沈明有限公司、长江实业、新鸿基地产、嘉华国际和嘉汉地产财团，以及由惠德丰、新世界发展、恒基地产和帝国集团组成的财团，这些财团几乎都是香港本地企业。

根据资料，上述土地位于九龙启德4b区2号地盘新九龙内地段6575号，面积约97，400平方呎，用作私人住宅用途。最低和最高建筑面积分别为356，500平方英尺和594，100平方英尺。

根据市场估计，土地价值在77.2亿至95亿港元之间，每平方英尺的土地价格为13，000至16，000港元。这个出价接近估价的下限。

这也是中国海运在2013年6月赢得启德一号一号和二号场地后再次进入启德的时间。

据视点地产的新媒体报道，在今年11月，该公司还批出了两个住宅用地，分别位于九龙启德4b区第二号、4b区第三号和4b区第四号。

其中，由惠德丰、新世界发展、恒基兆业和帝国集团组成的财团以83.33亿港元获得4b区第三号土地，每平方英尺土地价格为14，500港元；印稿集团随后以每英尺15，500港元的价格，以89.07亿港元的价格赢得4b区的第4号土地。

米德兰集团执行董事兼中国区首席执行官张锦程在接受视点房地产新媒体采访时表示，启德机场的几处民宅在质量上没有太大差异，所以可以说，中海这次抢地盘可谓是竹竿。

值得注意的是，由新世界发展、长江实业、中海、嘉华国际和新河地产、惠德丰、新世界发展、恒基地产和帝国集团组成的财团均参与了上述三块启德地块。然而，对于新出售的启德宅地，香港财团给出的估价较低。

根据香港地政总署今日的资料，一个月前赢得4b区第三号土地的惠德丰财团，对4b区第二号土地的估价低于每平方呎港币13，500元。

事实上，在利率上升等各种因素的影响下，香港的楼价在过去一段时间已经有一定的折扣。显然，这种情绪也蔓延到了土地市场。

张锦程表示，中海赢得土地在一定程度上反映了市场观望情绪。而且每平方英尺的土地价格被打了近7%的折扣。我相信对于中海来说，这个项目不应该亏本。

值得注意的是，在2017年国内房地产行业的海外投资潮消退后，内地开发商很少出现在投资香港的开发商中。

据视点房地产新媒体了解，2016年11月，HNA以88.37亿港元的价格获得了九龙启德一区3号地块新九龙内地段6565号地块，该地块的底价高达13，500港元，引发中国资本南移，成交价比市场预期高出近90%。

随后，HNA在2016年12月、2017年1月和2017年3月分别以54.12亿港元、55.3亿港元和74.41亿港元的价格赢得启德地块，每平方英尺的土地价格约为13，000港元。2017年，龙光和合景泰富以20，300港元的底价赢得香港鸭洲临安路的宅基地。

在2017年2月底新鸿基地产的业绩发布会上，郭炳联直接将中国高价竞拍土地的行为称为癫痫病。

然而，随着市场和环境的变化，HNA于2018年2月和2018年3月分别以159.59亿港元和63.6亿港元的价格向恒基兆业出售了三幅启德土地。

从那以后，在香港地政总署的投标箱前，内部的房间很少再出现。已经获得土地并准备继续开发的中资开发商将在香港利用当地融资或引进港资合作开发项目。

据了解，目前中资在香港开发的项目，包括保利地产、恒大、龙光和何复、平安地产、金鹿、印稿和HNA，都是向当地银行借款或引进香港资金。例如，保利地产的油塘项目引进了赌王四台梁安琪。

中船集团在此次土地收购前采取的最后一次行动将追溯至2017年5月，当时中船联合新河地产和嘉华国际以83.3亿港元的一次性预付款中标香港西铁金商路站一期物业开发项目。

有市场人士表示，就中海而言，虽然中海是一家中资企业，但其在香港的发展历史比香港很多老牌开发商都要长，而且中海在香港证券交易所上市，评级很高，所以在海外筹集资金相对容易。目前，当市场相对平静时，这对中海来说也是一个机会。