北京楼市银十全靠老项目撑场面 预售管控有放开迹象

本篇文章1566字，读完约4分钟

随着租售并举的房地产长效机制的建立，房地产市场的调控方向逐渐发生了变化，北京市房地产市场的预售调控呈现出逐步放开的迹象。

(原标题:北京楼市“银十”缺乏质量，要靠老项目支撑现场)

钟芳智库研究员徐伟

现在是传统楼市“金九银十”的旺季，但新一轮“调控浪潮”已经在全国掀起。尽管最初的规定没有影响到北京等一线城市，但根据主要机构的统计，今年北京楼市的“银十”并不欢迎更多新项目进入市场。截至9月20日，北京仅剩下47000套住宅楼。

证据收集很难影响纯粹的新市场进入

2017年10月，预计有11个项目将进入北京住宅市场。但是，郭蕊金慈大厦、陈曦原创、灵秀惠谷等8个项目处于老项目的后期，只有广晨悦、通州万国城现代城、京投发展(600683，诊断单元)镜月大厦等3个项目是全新的。

根据雅豪机构的数据，自2017年以来，北京住宅市场的月开盘量基本在10个左右，甚至连前一个销售旺季的“金九银十”也没有改变。供应量的减少也导致了住房存量的快速下降。截至9月20日，北京只有4.7万套住房，比去年同期减少了1.8万套。

与库存下降相比，最近北京商品房成交量的下降更为严重。截至9月20日，北京商品房(不含经济适用房、自住住房和商品房)仅售出1234套，同比下降59%。

雅豪机构营销总监郭毅表示，今年北京住宅市场的供需已经进入“冻结期”。根据进入市场项目的特点，在8个老项目中，有多达7个既有住房或未来的既有住房。今年，推迟进入市场已成为北京许多项目的普遍选择。一方面，由于信贷紧缩带来的有限需求，交易的低迷导致项目进入市场的热情下降；此外，从去年到今年取证的困难没有减轻。

“除价格上限外，‘不高于前期销售价格，不高于周边产品价格’也是监管政策中对取得预售许可证的限制之一，这使得一些业绩压力不大的老项目处于休眠状态。有性能要求的项目开始寻求在改善产品配置的前提下突破价格限制。精装书和技术等硬件的升级也导致了上市项目数量的减少和供应周期的推迟。”郭毅表示，从纯新址角度来看，“高价土地项目”取证问题依然存在，其中鹤岗晨通项目于2015年取得土地，底价约为每平方米5万元，项目区房价基本在10万元/平方米左右，项目一直在积极取证。

然而，随着租售结合的房地产长效机制的建立，房地产市场的调控方向逐渐发生了变化，北京楼市也逐渐放开了预售的管制。继8月份对5个“8万元以上”项目取证后，截至9月18日，在已认证的6个住宅项目中，中信别墅、冠城别墅、林静原件的建筑取证价格超过8万元/平方米，而该别墅位于五、六环路之间。

市场的供应量前景仍然不容乐观

与新建住房市场的困境相比，北京二手房市场的形势不容乐观。截至9月底，北京二手房签约数量降至三年来的最低水平，平均交易价格也出现了三年来的首次下降。

根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，截至2017年9月23日，北京共有20，626套二手房在网上签约，比2017年第二季度下降43.7%，比2016年第三季度下降73.7%，创下了自2015年以来的季度最低交易量。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付比例的变化和银行贷款利率的变化对房地产市场有很大影响。从今年二、三季度的支付结构可以看出，北京开始加强住房贷款调控后，二手房交易使用商业贷款的比例降至三年来最低，全额支付成为最高的支付方式。

“在不可能放松政策的环境下，市场的回温是有限的。由于前一时期的大幅增长，空.仍在下降如果该政策继续保持目前的力度，甚至增持，房价很可能会继续下跌。”

在新屋市场的市场前景方面，郭毅分析称，随着9月和10月新项目的成功“跨线取证”，大量高价项目也将进入预售证书的排队渠道。然而，基于对整体市场价格的控制，尽管法医价格的“上限”已经放松，但整体数量仍将有限，预计整体市场供应到2017年底将难以改善。