平安不动产西南联盟 金茂、华侨城、中铁入局昆明千亩地块

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观点地产网平安地产8月份在昆明以58亿元的底价赢得了1000亩土地，在小伙伴中国金茂的宣布下，合作取得了新的进展。

12月26日，中国金茂宣布，中国金茂天津的全资子公司金茂天津已与昆明华侨城、深圳创启、中铁房地产及项目公司签订合作开发该标的土地的协议，分别持股34%、32.97%、23.03%和10%。

观点地产新媒体获悉，深圳创启是平安地产的子公司。今年8月17日，它以57.89亿元的底价赢得了位于云南昆明呈贡东部的13块土地。此后，深圳创启成立了开发地块的项目公司，并先后引进了三家中央企业。

根据签约双方的意向，地块分为目标项目甲和目标项目乙，其中目标项目甲由深圳创启、昆明华侨城和中铁房地产共同开发，中铁房地产负责运营；目标项目乙占地面积41.9万平方米，规划建筑面积59.6万平方米。由金茂天津和昆明华侨城共同开发，金茂天津负责交易。

至于此次合作，截至发稿时，金茂、华侨城等相关人士没有回应房地产新媒体的意见。

事实上，平安地产收购土地后，股权转让和引入第三方合作已成为通常的运作方式。作为平安集团旗下的房地产资产开发管理平台，除了承接大量平安旗下商业写字楼的资产管理外，该房地产资产管理平台越来越多地成为金融投资者，参与项目开发。

昆明陆地朋友圈

今年8月17日是昆明呈贡本地拍卖市场全年最抢眼的时刻。这一天，呈贡将通过网上竞价，一次性出售高铁附近1000多亩建设用地。

据视点房地产新媒体了解，该地块位于呈贡市吴家营区东部，紧邻高铁站，地块编号为kcc2017-9-a1 kcc2017-9-a13，包括10块城市住宅用地和3块零售商业、批发市场、餐饮、酒店、商业金融和娱乐用地，总用地面积1258亩，其中住宅用地1190亩，商业用地68亩。

在业内人士看来，近年来，呈贡楼市供应低迷，数千亩土地被释放，加上附近有高铁站的祝福，所以该地块应该很受欢迎。但奇怪的是，那天只有很少的投标人，只有三个投标人参加，只有深圳创启投标。

因此，仅经过一轮竞标，平安地产就以底价赢得了该地块。

拍卖过程平淡无奇，但对市场产生了很大影响。今年上半年，57.89亿元的征地总价超过了昆明市土地交易总价的四分之一，也创下了2018年昆明市土地交易总价最高的新纪录。

在平安地产刻意保持低调的情况下，市场上的热议逐渐消退。直到四个月后，中国金茂的一份书面声明才让云南的许多人意识到，在那一天和平的土地拍卖结果背后，有几家中央企业萌生了干预开发的想法。

根据中国金茂12月27日的公告，中国金茂天津的全资子公司金茂天津与深圳创启(平安地产)、昆明华侨城、中铁地产及项目公司签署了合作开发主体土地的协议。

根据协议，目标地块面积为83.89万平方米，规划建筑面积为112.69万平方米。双方同意将其分为目标项甲和目标项乙..其中，目标项目甲占地面积41.99万平方米，规划建筑面积约53.09万平方米。由深圳创启、昆明华侨城和中铁房地产共同开发，由中铁房地产运营。

目标项目乙占地面积41.9万平方米，规划建筑面积59.6万平方米。由金茂天津和昆明华侨城共同开发，金茂天津负责交易。

以交易对价计算，标的乙土地成本为28.91亿元。根据金茂天津在目标项目B中的股权比例，金茂天津应向项目公司提供19.08亿元的股东贷款，年利率为8%，用于支付目标项目B的土地成本..

在具体管理方面，项目公司设有总经理和财务总监，均由昆明华侨城委派，负责项目的整体开发建设和日常业务的整体协调。同时，有两位联合总经理，中铁房地产和天津金茂分别有权指定一人分别负责目标项目甲和目标项目乙的开发、建设和日常运营。项目公司有三名联合财务总监，深圳创启、中铁房地产、天津金茂各有权任命一名。

云南资深房地产人士康冰猜测，上述合作应由华侨城推动，因为华侨城此前曾宣布将在云南投资2000亿元人民币，但不会进行一级开发和二级开发。

同时，康冰对金茂是个商人并不感到惊讶。金茂谈到了昆明吴家坝的几个地块，但大部分都还没有挂上。他以前占有一块土地，并在早期将其推进。

康冰指出，目前呈贡的高层建筑价格在11000-12000左右，但住宅产品的供应量相对较少。根据地块的楼层价格，从金茂开发高端别墅是合理的。

平安房地产投资局

平安地产在昆明呈贡1000亩地块的所有权过程中基本上起到了这样的作用

平安地产以57.89亿元的底价赢得了1000多亩建设用地，并设立了一个地块，分为甲、乙两个项目。其中，A区被引入中铁和华侨城，并保留了近一半的股权；B区引入华侨城和金茂，自行退出。最后，华侨城和金茂分别经营地块，平安地产被推到金融投资的角色。

这几乎是平安地产最常用的投资模式之一。

观点地产新媒体了解到，平安地产作为房地产管理和投资的主要平台，承担着为平安集团资产提供资产管理服务的角色，同时也体现为一个金融投资者，通过入股或收购土地引入第三方参与项目开发。

平安房地产财务报告显示，2017年底，公司资产管理规模超过3000亿元，同比增长36.1%；营业收入44.58亿元，同比增长44.3%。

具体而言，在资产管理方面，平安地产接受平安集团其他子公司的委托，收购土地和房产，并获得相应的投资咨询费；同时，承担平安集团上海金融大厦、深圳平安金融中心等商业办公楼的资产运营管理。

根据上海新世纪的评级报告，2017年，上述两项业务为平安地产带来了11.11亿元的总收入，并共同获得了其他咨询和管理费。平安房地产资产管理业务2017年总收入16.12亿元，占比36.15%。

近年来，平安地产的资产地图上增加了更多的住宅地产。取得土地后，平安地产利用其作为金融投资者的投资优势，通过转让部分股权并将其引入第三方联合开发，已成为一种惯例。

视点地产新媒体此前报道，有传言称平安地产通过转让武汉杨司港地块的股权引进龙湖、金茂、越秀合作，去年以100多亿元的价格中标。

事实上，平安地产的朋友圈并不止于此。

根据上述评级报告，截至2017年底，平安地产已先后以20%股权的形式投资龙湖、金地、万科、绿城等多家房地产企业的项目开发。其中，龙湖投资比重最大，债务投资规模108.48亿元，股权投资规模87.5亿元，项目22个。

报告还显示，平安地产的许多投资指标都呈现出上升趋势，这是因为与房地产企业联合成立的项目公司投资增加。

例如，截至2017年末，平安地产长期股权投资为81亿元，较2016年末增长9.59%；应收账款投资26.38亿元，比2016年末增加126.92%，主要为项目公司的债权投资和夹层投资。