董伟海与观点对话：中信资本撬动商用地产发展密码

本篇文章1963字，读完约5分钟

观点房地产网中信资本中国房地产开发基金iii是中信资本旗下的第三只房地产基金，自2009年募集以来，一直从事中国内地房地产开发商的并购和股权投资，现已退出。2013年，中信资本宣布募集了第四只房地产基金和中信资本首只专注于零售地产的房地产基金。

中信资本利用这两个基金的运作，先后与施琅集团、印度电力、万科等开发商合作开发商业地产。这些项目位于上海、北京、长沙和合肥等一线和二线城市。

董伟海是中信资本房地产部的常务董事。他拥有20多年的行业经验，精通商业地产的发展趋势和资本市场的规律。本次采访主要关注中信资本的商业地产战略。

市场将对资产管理有更大的需求

根据今年的数据，支持商业地产发展的消费基础在前九个月继续改善。2018年9月，社会消费品零售总额达到32005亿元，同比增长9.2%，零售消费市场总体保持健康发展态势。

正因为如此，虽然土地市场的温度越来越冷，许多房地产企业仍然渴望商业地产的布局。起初，外资是房地产私募股权基金的主体，但现在国内对商业房地产的投资也有所增加。董伟海说道。

截至今年8月底，中国写字楼销售面积增加了12万平方米，商业地产存量依然存在。随着库存大、同质化等问题的出现，住房企业在消化库存的同时提炼每一种产品是一个难题。

开发商的规模越来越大，市场需求大幅增加。对于一些房地产企业来说，以股权形式投资资金来帮助他们解决资金问题可能是受欢迎的。董伟海认为，目前的市场对商业地产的质量要求越来越高。除了硬件，未来将更加关注资产管理，这是中信资本的商机。

显然，对于大多数房地产企业来说，在商业房地产领域开创一项新业务并不容易。他们之间有本质的区别。短期和快速发展是大多数住宅开发商的特点，但对于商业房地产，特别是好项目，它主要是举行了很长一段时间。

董伟海指出要点:与传统的房地产开发商粗放式管理模式不同，资产管理依赖于长期稳定的现金流管理模式，需要的是精细化管理。

目前，商业地产普遍采用高成交量的开发销售模式，这与上述概念不相匹配。为了在众多项目中脱颖而出，许多商业地产项目开始构建新的价值链，并走向精细化运营。

中信资本早在几年前就培养了自己的团队，并更加努力地开展业务。董伟海认为，商业地产是一种资产，需要很高的资产管理，能够提供更高的附加值。

随着土地出让自持门槛的不断提高，房地产企业在收购土地时被动持有土地的现象屡见不鲜。对于商业地产没有明确发展战略和品牌理念的开发商来说，接受并购是摆脱负担的一种方式。

在这种情况下，无论是开发贷款、商业地产运营贷款还是M&A贷款，大型开发商和基金机构在资本市场的优势都将更加明显。

此前，中信在上海收购了一座乙级写字楼，从物质条件来看，这不是一个理想的收购项目，但我们看中了它的区位优势和良好的改造性。董伟海表示，中信资本接手项目后，对资产进行了升级，提高了项目的整体质量，租金和整体收入也有所增加。

成为房地产投资信托需要耐心

随着资本市场的收紧，今年下半年的交易活动有所下降。很多人都在关注，包括房地产市场和资本市场。董伟海解释道。

当住房企业的融资受到严重限制时，无论是政策方面还是住房企业都会想在股票市场大做文章。因此，商业地产也被认为是更适合资本创新的商业领域之一。

今年以来，碧桂园、保利、龙湖等房地产企业已经规划或成功发行了用于出租住房或酒店资产证券化的房地产投资信托基金。随着房地产投资信托基金市场的成熟，未来商业地产的融资将更加顺畅。

Reits是资本市场的成熟表现。

目前，虽然中国还没有真正的reits产品，但类似的reits和abs已经在国内资本市场蓬勃发展。董伟海表示:这两个产品也为商业地产的退出提供了新的思路和新的方式，商业地产的交易也更加活跃。

董伟海表示，二级零售物业资本化率相对较高，更适合资产证券化产品。

对此，中信资本在2017年10月进行了尝试。当时，中信资本针对规模为27.7亿元人民币的股权reits产品渤海汇金-中信资本方悦id商城发布了专项资产支持计划，以湖南长沙id商城购物中心为标的资产，不仅赢得了投资者的积极认购，还获得了第四届中国资产证券化论坛年度十大交易奖。此外，2018年底，中信资本作为基金经理和项目协调人，协助SF Express发布了以上海和无锡物流产业园为目标的专项资产支持计划，再次引领资产支持系统实践。

在谈到与印度合作在济南建设购物中心的计划时，董伟海表示，中信资本的零售物业定位与印度非常接近，例如，位于中端市场、位于二线城市中心和一线城市人口密集区的大型标准产品现代购物中心。不过，他也表示，布局并不是严格按照一线和二线城市来划分，而是会根据市场的实际发展情况，通过研究当地市场需求等因素来确定。最后，他说:我们投资项目的基本目的是给投资者带来合理的回报。