一号基金27亿接盘 越秀财富天地广场的资本路径

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12月21日晚，越秀地产宣布，根据与此次出售相关的公开上市，买方广州贾闯经济信息咨询有限公司已被广州证券交易所确认为中标人，股权转让有效投标价为人民币24.18亿元，并在相关债务转让日承担广州月辉77.79%的相关债务。

公告显示，广州月辉的主体项目是越秀财富世界广场。

据视点房地产新媒体报道，早在8月17日，越秀地产就发布了首个上市公告，并提出通过旗下两个子公司清河投资有限公司和广州城建开发有限公司，在广州证券交易所公开上市出售广州月辉100%的股权..

其中，清河和广州城建分别持有广州月辉77.79%和22.21%的股份。当时，广州月辉100%股权的底价尚未确定。

值得注意的是，财富广场对越秀地产意义重大。

早在2007年，越秀地产就以17亿元的价格赢得了项目地块。当时，这块土地的原址仍然是一个旧水泥厂，被称为广州最大的三旧改造工程。

后来，该项目被改造成一个占地25万平方米的商贸城、写字楼和财富大厦的商业项目，在越秀地产的商业地产地图上一直占据着重要的位置。

现在，越秀地产于11月22日宣布，将第二次出售广州月辉77.79%的股权及相关债务。初始竞价为24.18亿元，竞价周期为2018年11月22日至12月20日。

此次，广州月辉77.79%的股权及相关债务成功退市。根据签署的协议，卖方同意出售，买方同意以24.18亿元的价格购买广州月辉77.79%的股权。

此外，在贷款基准日，广州月辉欠付广州城建开发的债务总额为3.6亿元，其中2.8亿元(约占贷款总额的77.79%)由买方在竣工后5个工作日内注入广州月辉，总对价预计为26.98亿元。

在财务影响方面，越秀地产表示，预计此次出售将带来约3亿元的税后利润。从使用情况来看，此次出售的净收益约为25.8亿元，越秀地产将用于对本集团现有债务进行再融资，并在计入约1000万元的相关交易成本后，用于未来潜在投资和一般营运资金。

越秀地产在公告中表示，预计拟出售该公司将提高资产周转率和现金回报率，并增强其自身收购新土地或其他房地产公司的能力。

根据房地产新媒体的观点，近三年越秀地产负债总额分别为815.16亿元、969.32亿元和1156.65亿元；从2011年到2015年，现金流量连续五年为负，2016年为正51.53亿元，2017年降至-47.03亿元，2018年年中净流入33.3亿元。

截至今年6月30日，越秀地产持有现金258.3亿元，同比增长24.2%；贷款总额527.7亿元，比年初增长10%左右；净贷款率为64.3%，同比下降8.5个百分点。

此外，公告披露买方为广州贾闯经济信息咨询有限公司，该公司为一号基金全资拥有的特殊目的公司，主要从事商业服务。

就在一周前，越秀地产在12月10日宣布，公司以有限合伙人的身份持有其子公司广州城市建设发展有限公司和广州国有工业基金95%的股份；持有公司45%股份的越秀中联，以普通合伙人身份签订有限合伙协议，成立第一基金，从事资本投资和投资咨询服务。该协议自签署之日起将持续五年。

一号基金的资金承诺总额将分配如下:广州市城市建设发展基金自签约之日起五年内支付7亿元，广州市国资产业基金自签约之日起五年内支付43亿元(约相当于一号基金资金承诺总额的85.98%)，越秀中联自签约之日起五年内支付100万元，涉及金额超过50亿元。

值得一提的是，越秀地产透露，随着租金质量的不断提高，财富世界广场的增长将更加明显，并在条件成熟的时候，像广州国际金融中心一样适时注入越秀房托。

目前，这也是越秀地产的资产重组运作，但越秀地产没有将财富世界广场注入其越秀地产，而是选择将其交给新成立的基金，其背后的资产整合和资本运作理念仍值得观察。