做梦也想不到！2017房价涨幅最高的竟是这个海南小城

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又到了总结一年的时候了，形势已经逆转。明年来我家吧。

根据中国房地产协会的数据，“叶檀金融”以2017年全国293个城市为样本，二手房价格权重为70%，租金权重为30%，统计出2017年综合增长前10位的城市。我们放弃了一手的房价，这已经不能反映房地产市场。

考虑到二手房价格的上涨和房租的上涨，你永远不会想到第一个城市，海南省儋州市，一个2016年注册人口不到95万的小镇。

房价上涨了。第一个城市东北部的候鸟对此做出了贡献

海南的房地产热，东北有很多“候鸟”。根据官方数据，截至2013年底，海南省的流动人口超过了100万。据澎湃新闻统计，截至2014年11月，三亚有近40万来自各地的老年人，其中哈萨克族约占20万。

海南温暖的冬天不仅吸引了来自中国东北和北京的人们，也吸引了大量的俄罗斯游客。据俄罗斯最大的旅行社pegas统计，早在2011年，从俄罗斯到三亚的游客人数就超过了20万，三亚街上可以看到很多俄罗斯的招牌。

2014年4月，全国百城房价指数显示，三亚房价高达24726元/平方米，超过了当时广州的房价。旅游旺季三亚的房租达到100.42元/月/平方米，甚至超过了北京最贵的地区。根据海南省住房和建设厅的数据，2014年，外国买家在海南的比例达到87%，而在三亚，来自中国东北的客户占79.6%。

在过去的两年里，仍然有资金流入，但价格上涨已经放缓。

2016年，海南省交易面积大幅增长，同比增长113%。令人惊讶的是，平均交易价格趋于稳定。2016年，平均成交价格为9973元/套，为2011年以来的最低价格。

销售持续火爆，直到2017年。春节期间短短20天，三亚、乐东、陵水、儋州和海口的销售额接近100亿元，很难找到一个房间。

海南不得不启动该省的限购。2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省人民银行分行突然宣布全省7个市县限购政策。暂停向已在全省拥有一套或多套商品房的海南非注册居民出售新建商品房。

海口和三亚的房价上涨和严格的限购政策赶走了一批买家。东北候鸟不得不选择新的地方，资金也转向了儋州。

幸运的是，儋州已经逃过了全省这一轮限购和升级，外国游客仍然可以顺利购房。与东线发达城市相比，儋州房价基数不高，大部分房地产项目集中在主城区那大镇和白马井滨海新区。

毫不奇怪，在2016年和2017年，儋州的房价赶上了海南房价上涨的快车。

根据安居客的数据，儋州房价从2016年1月的4493元/平方米上涨至2017年12月的7389元/平方米，涨幅超过60%。在2015年，这是一个狭窄的振荡，基本上在4200和4600之间。

海南买家的观念正在改变，投资不再是主要需求，居住体验变得越来越重要。

海口和三亚很有名，它们仍然是度假买房的好地方。但它们不再是唯一的选择，新一批城市如儋州、临高和长江已经开始发挥它们的力量。

根据链家旅游产业研究所的数据，2016年，超过50%的各年龄段买家每年在海南居住2至5个月，长期度假成为主流。海南人最看重的是旅游度假的体验和养老的需要。近30%的受访者需要养老金，包括购房者自己的养老金和子女为父母购买的养老金，10%的受访者是年轻人，他们提前准备了养老金，并为长期计划预留了一套房子。

海南正在从旅游目的地向居住目的地转变。

在买家中，70%以上在海南有亲戚朋友，其中31%在海南有3至5个亲戚朋友，只有29.7%没有亲戚朋友。

这也凸显了海南的另一个现象:亲戚朋友住在一起。亲戚朋友之间已经有了口口相传，选择相似社区的可能性非常高。

北京人为赶上东北人贡献很大

根据房管局的记录和连锁购房者的综合数据，儋州的北京家庭购房比例为11%，东北三省之和相当于河北省，占9%，居第二位。

北京在营业额方面领先，似乎被雾霾严重滥用。也许将来在儋州的某个社区，你不仅会听到东北老铁路边上的小麦叫卖声，还会听到北京老枪的北京电影。

儋州可能成为继海口和三亚之后又一个被大肆宣传的旅游城市。根据易居中国的数据，鄂州、石家庄、儋州、镇江、三亚、句容等一些三、四线城市的投资者比例非常高。

儋州的投资者比例为26%，远低于三亚的73%，但炒作的氛围已经很浓了。

根据漳州市2016年统计公报，房地产业增加值23.56亿元，比上年增长9.6%，销售面积99.85万平方米，比上年增长1.8倍；销售额达79.61亿元，比上年增长4.2倍。

填海造地在2018年得到控制，漳州也不再飙升

海南的补偿性增长，以及避免限购和升级，使得儋州房价连续两年飙升。

2018年，这一趋势将会结束。

1月7日，《海南日报》报道称，儋州市已发出紧急通知，要求从1月5日起对非法围垦项目实行“双暂停”(暂停建设和经营)，即暂停所有在建项目，暂停所有涉及的房地产促销活动，包括此前颇受欢迎的横海花岛。

开垦土地和污染环境受到了中央环境保护监察局的直接批评。目前，土地复垦的经济成本约为每亩20万元，每平方米600元，与二三线城市的底价2000元相比，还是很低的。

凤凰岛，也是一个填海工程，也已经停止

海华岛是一个旅游综合体，总投资1600亿元。最大的问题是，在国家严格控制复垦目标的情况下，海南已经给房地产项目开了绿灯。据记者调查，儋州市海化岛的总填海面积为783公顷，市政府和海事部门将其拆分为多个部分进行非法审批。填海工程共分36个子项目，面积不到27公顷，可以推广未通过通关的项目，审批禁止项目。

这不是海华岛第一次触及红线。2016年，儋州市海事部门立案调查海化岛涉嫌非法用海，罚款7344.648万元，但这对于783公顷的房地产项目来说微不足道。据恒大海花岛中心的销售人员称，头7天销售额超过122亿元。

曾经推动海南经济增长的房地产业绑架了海南的计划。

儋州市的房价已经涨到了8000到11000平方米，这些非法项目一周就能卖出数百亿。接下来，什么支撑房价？