2018，房地产商在十大“热词”中讨生活

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2018年，房地产开发商跻身谋生十大“热门词汇”。2018年转瞬即逝。回顾中国的房地产市场，可以说是从年初到年底的大起大落。

今年，许多地方大力推行调控政策，房地产市场经历了历史上最严格的监管；今年，房地产开发商为了度过房地产市场的"寒冬"，已经"勒紧了他们的衣服"；也是在今年，租金飙升，长期租赁公寓迅速扩张，租赁市场成为房地产市场的另一个主角。

调控浪潮、香港上市浪潮、更名浪潮、离职浪潮、抢人大战等行业现象构成了2018年楼市的独特图景。

临近年底，《国际金融新闻》通过梳理今年房地产行业的重大事件，总结出十大“热门词汇”，以此来回顾2018年，这一年注定会被房地产行业的人所铭记。

历史上最严格的规定

自2018年以来，房地产市场调控政策频繁出台。监管的思路非常明确，即注重“留而不投机”的方向，坚持监管而不放松。

5月19日，住房和城乡建设部发布了一份文件，重申调控的目标是稳定市场。文件的核心是落实问责机制，督促地方政府完成住房和土地利用结构调整，巩固和加强前期调控效果。

6月26日，住房和城乡建设部、公安部等7个部门联合发布文件，要求在北京、上海、厦门等30个城市开展为期6个月的专项行动，控制房地产市场的混乱局面。此次专项行动的重点是:房地产投机、房地产“黑中介”违法行为、房地产开发企业违法行为和虚假房地产广告。

7月31日，中共中央政治局指出，要坚决解决房地产市场问题，坚持依法治市，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

随后，河南郑州、重庆、陕西Xi、湖南长沙等地分别出台了相关政策，全国范围内的监管逐步走向细化，政策针对不同的城市和地方。

上海亿居房地产研究所认为，2018年房地产市场的监管方向和重点已经从过去的管理需求和供应转向管理秩序和稳定预期。一系列会议和政策文件、地方政府的访谈以及督察小组对全国市场的监督，正在引导全国房地产市场交易秩序走向规范、稳定和健康。

2.抢劫他人

“教育安置只能凭身份证和文凭申请”“人才公寓可以分类免费提供”“引进人才可以在集体家庭落户，配偶和未成年子女可以随迁随调”……从放宽安置条件、补贴住房和租房到项目资金和人才奖励，这场始于2017年的抢人大战在2018年上半年再次推向高潮，战争从长沙、湖南、四川成都等二线城市进一步蔓延。

一方面，北京、上海等一线城市向高科技行业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山东省临沂等三、四线城市的人才政策也全面展开。

有人认为城市人口的规模和结构是影响生产力发展和经济创新的关键因素，不断升级的“抢人战争”反映了许多城市面临能力调整、技能人才缺乏、人口红利下降和老龄化加速等问题的“焦虑”。

然而，大量移民在短时间内也导致了当地房地产市场供应紧张和房价上涨。5月16日，天津启动了“海河人才”计划。不到一天，就有30万人申请咨询结算事宜，天津楼市也准备好了人才储备。根据壳牌研究院的数据，5月份，天津二手房成交量同比增长255%，平均交易价格上涨超过2.5%。此前，Xi、成都等地也受到外界质疑，当地房价上涨是否与人才政策的实施有关。

3“实时”

“活着！”万科秋季例会屏幕上的三个字随着一张照片的流出引发了轩然大波。

此前，万科董事会主席于亮提出了应对行业转折的“融合”和“聚焦”战略。

当时，面对市场上越来越强烈的观望情绪，万科梳理了内部业务以减少开支，同时低价销售了一些区域产品以达到快速付款的目的。

随着楼市调控进入深水区，下半年房地产市场出现下滑。恒大、碧桂园、泰和等房地产企业都推出了促销、降价等优惠措施，一些房地产企业被曝强迫员工购买自己的房子。

现金为王是房地产企业的共识。除了以价换量之外，裁员的消息还来自绿地、华夏幸福和徐汇等房地产企业。有人认为，人员精简和减员不仅反映了房企资金链的短缺，也反映了房企在区域和组织结构上的布局调整。

与此同时，频繁房东的“盛典”已不复存在，取而代之的是，房屋企业小心翼翼地占用土地，减缓开发投资的速度和规模。事实上，早在7月份，碧桂园就宣布将停止在三、四、五线城市实施“全覆盖”战略。自那以后，融创还将“安全性”提升到其战略重点，表示今年下半年将更多关注，更少行动。

4在香港上市

在资金紧张的环境下，通过上市拓宽融资渠道、解决“燃眉之急”已经成为许多房地产企业的发展之路。据不完全统计，截至目前，2018年已有12家内地房地产企业先后赴港上市。其中，郑融地产、红阳地产、大发地产、美的地产和恒达集团已率先完成上市，而殷诚国际、德信中国、万成控股、万创国际、海伦堡、中梁地产和鳌山控股仍在排队。

其中，除郑融地产、中梁地产、美的地产外，大部分都是区域性房地产企业，城市布局有限，销售规模小。

高负债率是这些中小房企急于上市的原因之一。许多中小房企在招股说明书中承认，上市筹集的资金将用于偿还贷款。

高负债的背后是这些房地产企业快速扩张的需求。对于中小房企来说，充裕的现金决定了它们能否实现“弯道超车”，而上市可能有助于提供一个稳定的外部输血渠道。然而，融资情况并不令人满意。今年，许多上市房地产企业在上市当天认购不足或股价下跌。

此外，拆分房地产上市是今年房地产企业的又一大举措。继雅人寿、碧桂园服务、新城悦和凯撒地产之后，徐汇地产旗下的永胜服务也将于12月登陆香港交易所。滨江集团和中国奥林匹克公园下属的房地产公司今年也向HKEx提交了申请。

业内不少人士认为，房地产企业分拆上市将有助于迅速扩大业务规模，抢占股市下的地产“蓝海”。然而，值得注意的是，目前大多数物业公司还没有完全摆脱对母公司的依赖，这种依赖受到母公司住宅业务布局的限制。

5名高管离职

2018年底，房地产企业频繁出现“高管离职”现象。

从11月中旬到12月初，不到一个月的时间里，君发集团总裁张海民、华润置地执行董事于坚、荣信中国执行总裁吴剑、徐汇集团副总裁孔鹏、郑融地产首席财务官谭明恒、施琅绿色集团执行董事兼总裁向炯等十余位大中型房企高管相继离职。

其中，有许多国有房地产企业的“政府官员”，他们在房地产企业扩大规模、冲刺业绩的阶段做出了巨大贡献。以徐汇为例。今年11月离职的副总裁孔鹏是该公司2012年上市后首批引进的职业经理人之一。他曾经帮助徐汇成为北京的“十亿美元国家”。

然而，企业未来战略方向的变化和调整隐藏在高管集中离职的背后。不管个人选择如何，曾经靠“个人资源”谋生的职业经理人注定会面临挑战。

“股票时代强调跨行业运营能力、资本运营能力和金融运营能力。只“占有土地”的人不再芬芳。目前，住宅企业需要生产、财务和销售复合型人才。”中国住房数据研究所所长陈胜认为，许多房地产开发商都要经历新一轮的市场洗礼，房地产企业人事调整的实质是未来战略的调整，这种调整还会继续。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《国际金融新闻》记者表示，行业发展的降温自然会给业务运营带来压力，新的战略调整往往会在年底进行，对财务人员和营销人员的影响最大。然而，由于自身管理的资源仍然稀缺，离开或不被强迫也与管理者自身的考虑有关。

6重命名

2018年，顶级房地产企业选择淡化房地产的色彩，以全新的形象表达对未来的期待。

今年1月，施琅的更名似乎拉开了序幕，随后许多房地产企业加入进来，包括大连万达商业地产更名为大连万达商业管理，时代地产更名为时代中国，龙湖地产更名为龙湖集团控股，保利地产更名为“保利发展控股集团有限公司”。据不完全统计，近20家房地产企业在这一年中通过更名去掉了“房地产”一词。

同一个政策咨询研究中心主任张宏伟在接受《国际金融新闻》记者采访时直言不讳地表示，更名浪潮主要是基于传统地产无法覆盖房地产开发商的全部业务内容，这也意味着集团阶段性发展战略的调整和变化。更名后，集团在住宅和非住宅领域的投资将随着时间的推移而倾斜。

上海中原地产首席分析师卢文喜认为，房地产企业频繁更名，部分原因是传统开发商“增收不增收”的困境，需要寻找新的增长点。此外，当更多的部门注入其中时，更多样化的部门和更大的业务量将增强企业抵御风险的能力。资产市场也乐于看到它的成功。可以看到传统住宅开发的天花板。多元化的行业和不同的故事扩展了空的想象空间和未来的期望。

卢文喜强调，常见的多元化布局主要集中在房地产周边服务，如物业、长期租赁公寓、教育等，时机成熟时不排除分拆上市。然而，这一过程的困难在于它仍处于摸索阶段，没有成功的模板可以学习和复制，每个人都在尝试和犯错误。没有人知道哪条路可以通向胜利，但他们必须走。

7套长期出租公寓

长期租赁公寓是住宅企业拓展业务的重要领域。然而，在2018年，长期租赁公寓市场可以说是“潮起潮落”。

在房地产业坚持调控的同时，国家希望完善“租购并举”的长效机制，切实解决住房问题，并在长期租金领域出台了许多优惠政策。万科、碧桂园、龙湖、徐汇等众多知名房地产企业纷纷试水，抢占了海滩，瓜分了长期租赁公寓市场。

然而，在快速发展的过程中，各种问题开始凸显，“雷霆爆炸”仍在继续。

自8月份以来，有媒体报道称，各地的长期租赁公寓哄抬租金，并没收囤积的房屋。对此，北京市住房和城乡建设委员会会同北京银监局等部门，集中采访了北京几家大型房屋租赁企业的负责人，对融资渠道、房屋管理和租金标准进行了限制和调查。

同月，长期出租公寓的“甲醛超标”事件被推到了风口浪尖。有一段时间，当人们谈到“长期租金”时，事件迅速从单个企业扩大到整个行业，各种长期租金品牌开始自我检查程序，以严格规范空的住房燃气质量。

10月份，有消息称，一套长期租赁公寓的资金链断裂，所有股份都已抵押给银行，导致房主收不到租金。房客被强制退休后，银行仍然自动扣款。长期租赁公寓背后的风险受到业内人士的关注。

中国指数研究院认为，长期租赁公寓是对房地产企业长期经营管理能力的考验。尽管没有成熟的模式可循，但长期租赁公寓的频繁“打雷”为火热的长期租赁公寓行业敲响了警钟。房地产企业在抢占市场的同时，需要不断提高自身的经营能力，防范金融风险。

在政策监管层面，上海益居房地产研究所认为，北京对长期租赁公寓企业的访谈具有良好的示范效应，有助于规范长期租赁公寓企业的业务。预计这种监督今后将继续下去，这将真正促进租购机制的建立。

8 ff战斗

10月7日，恒大健康发布了一份措辞激烈的公告，称贾悦婷在半年内已经花光了恒大8亿美元，并提议再预付恒大7亿美元。未能达成目标后，提出仲裁，要求剥夺恒大的融资许可，并解除所有合作协议。

这也意味着双方的蜜月期将在短短一百天内戛然而止。

随后，双方的口水战升级了，你的方言结束了，我又开枪了。与此同时，恒大健康和乐视的股价双双暴跌。失去黄金所有者的Ff也再次陷入财务困境，并通过裁员和减薪20%一个接一个地度过了难关。随着你来来去去，争夺ff控制权的竞争已经浮出水面。

10月25日，仲裁结果公布，恒大没有出局，ff也获得了新的融资机会。对于这一仲裁结果，双方都竭尽全力超越，并以自利的解释宣布这场战斗的阶段性胜利。

此后，贾跃亭再次提出紧急仲裁，要求剥夺时颖的抵押资产，该申请再次被驳回。

围绕ff控制的策略仍在继续...

9金科控制权

自西南战争以来，一场为期两年的股权之战带来了一个新的阴谋。

由于三年前金科固定收益计划的漏洞给了融创中国进入的机会，孙宏斌把自己推到了黄红云和他妻子的真正控制者面前。在僵局中，双方秘密增持，并在二级市场采取积极行动。孙宏斌疯狂地用钞票收购金科的股票，而黄红云则在等待收购机会，同时回购高管手中的股票。

正当市场认为形势将继续陷入僵局时，孙宏斌率先出手。10月25日晚，融创控股超越黄红云，增持0.1112%，正式成为金科最大股东。

外界以为是“M&A疯子”孙宏斌或“好事近在眼前”，但黄红云立即展开反击，使用了第一张牌，女儿黄与签订了《协同行动协议》，30%的要约大战即将打响。

随后，黄红云回购并注销了其股份，并将其一致行动者的持股比例提高至30.0246%，获得了对上市公司的控制权，同时巧妙地规避了要约收购的风险。

就孙宏斌而言，这条看似美丽的金科玉律可能是一个难以破解的难题。

10除名

2018年11月8日，深交所裁定洪钟在20个交易日内因股价低于面值(1元)而退市，并从2018年11月16日起进入30个交易日的退市整理期。

洪钟成为a股历史上第一只1元退市的股票。

作为洪钟的实际控制人，王永红此时已经避港，剩下的就是截至12月3日的逾期债务本息94.36亿元。

“罗马不是一天建成的。”从外界来看，洪钟的“失败”有很多原因，而最关键的因素是该公司咄咄逼人的扩张战略。一方面，王永红规划了目前盈利模式尚不明确的文化旅游地产，另一方面，文化旅游地产涉及矿业、手机游戏等行业。

然而，上述行动也意味着对资金的需求急剧增加。数据显示，洪钟股份通过转让、发行债券、增发股票、借款等方式筹集资金。然而，由于公司主营业务停滞、海外收购公司亏损等因素，洪钟股票的流动性危机在2017年底正式浮出水面。

为了缓解金融危机，洪钟有限公司曾分别招募中国港桥、新疆嘉龙和嘉多宝，但均未能重组。随后，洪钟有限公司委托具有国有资产背景的苏州国厚管理托管公司。

据业内人士分析，洪钟股票退市标志着a股市场体系的完善，对于那些只有概念炒作而没有业绩支撑的公司来说，这是一个警钟。