再售昆明旧改 云南城投沽清盘龙项目股权内里乾坤

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视点房地产网终止了酝酿了一年多的对成都会展240亿的收购后，云南城市投资再次成为焦点。

12月12日，云南城头集团以2.1亿元的交易价格将云南亚德房地产开发有限公司40%的股权转让给大华集团。据悉，亚德地产主要负责昆明市盘龙区虹桥村和龙池村的城中村改造项目。

无独有偶，12月5日，云南城投计划放弃竞拍昆明市西山区8区弥勒佛寺村城市改造项目90%的股权；12月3日，云南城头以18.4亿元将正在建设中的容城昆明湖项目5.87万平方米转让给首创。

仅在一周内，云南城投就相继出售了三个昆明项目；让时间长一点。自今年下半年以来，云南城头已大规模转让其公司的股权和项目，涉及8家以上的公司。

对外界最挑剔的是云南城头这一系列资产运营行为背后的动机。

2亿元出售昆明城市改造项目

近日，云南城市投资集团有限公司的全资子公司昆明未来城市发展有限公司以2.1亿元的成交价格，将其持有的亚德地产剩余40%的股权转让给大华集团(昆明)投资有限公司。

视点房地产新媒体获悉，亚德房地产成立于2015年，主要负责昆明市盘龙区虹桥村和龙池村的城中村改造项目。数据显示，虹桥村和龙池村的土地面积约为683.27亩，净土地面积约为23万平方米(约345亩)，总拆迁面积约为27万平方米，总拆迁面积约为20万平方米，总投资金额约为20.21亿元。

亚德地产成立之初，云南城市投资集团通过昆明未来城市发展有限公司间接控制了亚德地产80%的股权..在过去的三年里，亚德地产经历了几次股权变动，其中最重要的是云南城头的两次股权转让。

早在2017年11月，云南城市投资集团和大华集团就签署了《白沙河地区改造建设项目战略合作框架协议》。根据协议，双方将合作加快白沙河地区的城中村改造。

今年3月，亚德地产以6680万元的上市价格转让了其40%的股份，最终由大华集团以底价转让；10月，亚德房地产又发行了40%的股权。不同的是，上市转让价格上升到2.1亿元。

根据最新消息，云南城头剩余的40%股权仍由大华集团以底价转让。经过两次股权转让，大华集团拥有亚德地产80%的股权，成为最大股东，并成为虹桥村和龙池村的控制人。

对于大华集团来说，市场并不意外。此外，在此之前的11月，昆明市规划局颁发了城市改造项目的土地使用规划许可证，并命名为大华时代公园地块项目。从被贴上大华标签的角度来看，该项目肯定会由大华集团开发。

值得一提的是，这也是大华集团进入昆明以来赢得的第二个项目。早在今年1月，大华集团就中标成为昆明春雨路1号1500亩城市改造项目的社会投资者，这也是大华集团在昆明获得的第一个城市改造项目。

同时，40%股权的成功出售也意味着云南城头不再持有亚德地产的任何股权，并已完全退出虹桥、龙池村的重建和发展。

项目交易Neri Gankun

鉴于这种出售城市改革项目的行为，外界的第一反应往往与基础资产的质量、企业的财务状况等有关。然而，对于在头顶形成第一个光环的云南城头来说，这个动作可能并不难理解。

据悉，今年9月，亚德地产中标盘龙区青云街道办事处虹桥村及龙池村改造工程(一期)kcpl2018-5- 5第4、5、6号地块，交易面积113.11亩，交易金额近5.52亿元。该项目已进入二次开发阶段。

也就是说，云南城头红桥村和龙池村的土地已经整理完毕，达到了招标、拍卖和开发的条件，即一级土地开发过程已经基本完成。

视点房地产新媒体了解到，股权转让前，这两个城市改造项目是通过昆明未来城公司间接由云南城头控股的，昆明未来城公司过去主要负责一级土地开发整理业务，包括拆迁补偿、前期土地开发、棚户区改造等。

由此可见，此次出售基本上属于云南城头在一级土地开发模式下的常规运作。

土地整理完成后，云南城市投资易手大华。一方面，它通过出售土地项目获得溢价收入。另一方面，通过对开发商的接管，这一城市改造项目转变为商业市场化项目，也减轻了城市投资的负担，实现了项目的市场价值。长期研究云南房地产市场的资深人士康冰说。

据了解，在昆明环湖东路一级开发项目的巨额投资一度给资金链带来压力后，云南城投自2013年开始有意改造二级开发模式，并开始增加房地产开发项目数量，包括旅游房地产项目和城市综合体。

康冰进一步指出，虽然云城投资正在向新模式转型，但一流的土地储备和开发仍是其发展重点。通过市政建设和小区规划，城市投资在承担责任的同时拥有大量优质的土地资源，这仍然是其核心业务。

还值得注意的是，这次销售不是一个案例。最近，云南城头明显加快了易手行动。

就在上周，12月3日，云南城头房地产宣布计划将基础项目协议转让给首创置业的全资子公司中智鼎富。据了解，目标项目为龙江公司持有的城头湖滨四季城(一期)j2012-040-1地块的在建项目，该项目为城市居住用地，总建筑面积约38.63万平方米，预计项目价值18.04亿元。

12月5日，云南城头房地产再次宣布，拟放弃竞购云南仁和叶嘉房地产开发有限公司90%的股权，相当于5亿元的股权和债权。仁和叶嘉公司主要开发昆明市西山区8区弥勒寺村改造项目，总投资约18亿元。

事实上，自今年下半年以来，云南城头集团和上市平台云南城头房地产都出售了许多项目资产。

据视点地产新媒体不完全统计，今年下半年以来，云南城头已经转让了8家下属公司的股份，包括Xi运城地产51%、昆明七彩云南地产59.50%、天堂岛地产90%、满江康律80%、陵水顺泽90%，其中不乏先锋、万科等接班人。

主要考虑投资收益的实现，以及快速提取资金的需要。云南城头房地产有限公司秘书长李接受《视点房地产新媒体》采访时表示。其中，在建的城头湖四季城住宅项目转让给首创的目的是获得投资收益，实现资金回笼，增加现金流动性。交易产生的利润可能占云南城头房地产最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

同时，康冰指出，多年来，云城投资将在年底出售大量土地项目，这也是为了实现资本回报和平衡财务业绩。

据房地产新媒体报道，云南城市投资前三季度实现营业收入69.93亿元，同比增长9.41%；净利润2.28亿元，亏损3.76亿元，同比增长160.56%。其中，净利润转为利润的主要原因之一是将满江康律80%的股权转让给万科，确认投资收益5.81亿元，实现净利润4.36亿元。