解局 | 与左晖百亿交易中的基汇赢家

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12月11日，据报道，北京三里屯盈科中心以105亿元的价格正式易手。本次交易的买方为左晖拥有57.6%股权的北京远景明德管理咨询有限公司，卖方为吴基伟创办的吉辉资本。

接近吉辉资本的知情人士向视点房地产新媒体证实，上述交易确实已经完成，双方将在近期正式宣布。

根据公开信息，上述交易的标的北京盈科中心于1998年首次竣工。当时，该项目由英达地产控股，李嘉诚幼子李泽楷拥有PCCW 74.5%的股份，占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米。

2014年4月，吉辉资本斥资58亿元人民币(约合9.39亿美元)收购盈科中心，对其进行改造和振兴。四年后的今天，吉辉资本再次将该项目推向市场，并以比购买价格高出近两倍的价格出售。

有业内人士表示，无论是一年前西城都汇的出售，还是今天北京盈科中心的出售，吉辉资本无疑是此次交易的最大赢家。

数十亿交易的大赢家

显然，这次交易的最大赢家是吉辉资本，而赚钱的逻辑可以从北京盈科中心的一对一和一对一中找到。

据资料显示，北京盈科中心占地面积约1万平方米，总建筑面积约22万平方米。除了两个服务公寓，该物业还包括两个办公楼和一个购物中心，总建筑面积约169，900平方米。

值得一提的是，盈科中心曾是北京三里屯最著名的建筑。2008年之前，诺基亚、ibm、强生、波音等知名跨国公司都在PCG中心设立了办事处。此外，自2001年以来，太平洋百货公司与PCG中心签署了为期10年的租约。

然而，随着太古力的崛起和高端物业在首都的不断涌现，盈科中心的光环越来越黯淡。

当ibm和太平洋百货逐渐退出盈科中心时，李泽楷开始计划出售这个烫手山芋。2014年，吉辉资本以58亿元人民币(约9.28亿美元)赢得该项目。

根据当时英达地产的公告，截至2013年底，盈科中心的估值为66.57亿港元。根据这一估值，收购时的溢价仅为8%。

当时，吉辉资本管理合伙人、投资委员会委员、中国区负责人彭庆邦表示，吉辉资本以每平方米3.3万元的单价收购了盈科中心，这在北京三环路是一个合理的价格。

此外，太平洋百货公司撤离后，空盈科中心的商业区也已确定。吉辉资本接手项目后，开始进行整体优化改造，重新发现项目潜力

彭庆邦曾经说过，盈科中心的营业面积有7万多平方米，但整体的经营状况并不是很好。当时，我们觉得有很大的商机，而且我们熟悉三里屯的环境，所以我们觉得这个空的商务房不能再做生意了，我们必须想办法翻新。最适合这个空房间的是建造一些有特色的办公楼。

经过重新设计和定位，到2017年，北京盈科中心开始在三里屯以全新的形象展示。现在，PCG中心似乎重生了，这个项目成功地吸引了许多品牌入驻。

那是2018年6月，据报道，链家创始人左晖计划斥资约100亿英镑(16亿美元)收购北京三里屯附近的盈科中心，但链家否认了这一消息。

当时有业内人士表示，收购链家无疑是其继续拓展业务领域的步骤之一，但盈科中心的重生显示了吉辉资本化的神奇能力。

近日，盈科中心再次传出股权变动的消息，收购方仍是左晖，但交易对价为105亿元。

根据一些市场参与者的计算，以北京盈科中心16.99万平方米的总建筑面积为基础，吉辉资本在2014年购买盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米。根据目前售出的总价105亿元，该项目的单价已上升到约61800元/平方米。

换句话说，北京盈科中心的单价在四年内上涨了187%。

对此，一些业内人士评论说，从投资回报的角度来看，买卖是给持有者带来回报的主要方式。当然，收购旧建筑、改造、振兴和出售旧建筑的模式比简单的买卖有更大的空建筑空间。

旧建筑里淘金

复兴旧建筑是交易所资本的常见做法。

从以往与太古地产联手收购北京三里屯、瑞安翠湖天地豫园18号公寓、北京盈科中心、与法华联合投资开发法华新城、收购广州西城都汇店等投资项目来看，吉辉资本似乎从未进行过纯粹的金融投资，而是采用深度交易和战略增值的运作模式来处理一项又一项的资产。

从上表可以清楚地发现，通过振兴资产，然后出售资产，吉辉资本获得了很大的买卖差异。

吉辉资本在中国最早的项目应该从2006年开始。当时，吴基伟花了9亿元买下了上海南京东路上著名的未完工建筑东海商都。

这是吉辉首创在中国首次采用旧建筑改造的模式。据报道，当时，吉辉资本花了4亿元重新装修，并更名为东海商都353广场，同时调整其定位。

值得一提的是，353广场所在的南京东路东段并不是核心区域，零售业态较低，因此吉辉首创将353广场的整体定位调整为一个中端时尚购物中心，并再次开始吸引投资。

2008年，353广场重新开放，大批知名品牌落户。这座已经洗礼了70多年的建筑重生了。2012年，吉辉资本以24亿元人民币的总价将353广场出售给海外投资机构，并成功退出该项目。

巧合的是，2013年8月，吉辉资本和摩根士丹利房地产基金以25.78亿元人民币的总价格从李嘉诚旗下的和记黄埔手中接管了广州西城独汇项目。

之后，在项目重新定位和改造后，2017年4月9日，经过近四年的时间，西城都汇再次换了主人，并以40.65亿元的总价参展，这几乎是吉辉资本收益的两倍。

据业内人士介绍，吉辉资本的发展模式，一方面使房地产私募股权基金管理公司获得丰厚的利润，另一方面，这种不完全的自持模式使其有足够的现金流并保持增长。

当北京盈科中心这次被出售时，吉辉资本创下了47亿元的差额，创下新高。

视点房地产新媒体从吉辉资本官方网站了解到，除了上表所列的商业项目外，吉辉资本完成并成功退出的项目还包括酒店项目和住宅开发项目，包括上海仙乐广场、广州东方宝泰购物广场、上海浦辉大厦、北京g酒店、北京万国公寓、香港住宅g酒店式公寓、香港诺富特酒店及购物中心综合项目、香港廷兰居酒店式公寓和徐州城市公寓

彭庆邦还承认，作为一个基金，而不是开发商，吉辉资本将在合适的时间、合适的买家和合适的价格退出这些项目。

买卖吉辉资本的方式

在吉辉资本参与的项目中，它不仅充当中间人。

通常，吉辉资本会在市场上寻找潜在的资产，购买它们，进行调整，然后出售这些项目。基于这一模式，吉辉资本获得了高回报率，并通过这些收益继续寻找新项目，循环并不断复制它们。

苏宁金融研究所的一位特别研究员蒋寒说，这种先收购旧建筑，再进行改造，然后出售的模式是一种更好的模式。一方面，建设成本相对较低；另一方面，对于企业来说，空也有相当大的建设空间，所以这种商业模式目前仍被许多企业所采用。

根据吉辉资本官方网站发布的数据，吉辉资本目前管理着4只中国基金，26个流动投资项目，总资本为32.6亿美元，其中住宅项目所占比例最高，为25.57%，其次是复杂项目，为24.7%。

值得一提的是，根据吉辉资本近年来的投资路线图，该基金的投资经历了先集中在一线城市，然后向二三线城市下沉，现在又回到一线城市的过程。

2005年，吉辉资本第一只基金的主要投资城市是北京、上海和香港；2007年，吉辉资本的投资开始向成都、大连、常州、淮安、徐州等二三线城市扩张；2010年的第三只基金和现在的第四只基金主要在一线城市。

彭庆邦还向视点房地产新媒体提到:投资房地产，首先要看它的地理位置，看这个楼盘本身是否成立，它是否得到了空.的进一步改善我们购买的大部分项目，尤其是改造项目，都位于一线城市，如北京、深圳，这些都是相对较高质量的地段，公共交通便利。

彭庆邦认为，由于二、三线城市的租金承受能力较低，盈利能力将弱于一线城市，综合投资回报也不理想；一线城市消费能力强，营业额大，收入有保障。

同时，在项目选择方面，吉辉资本主要购买一些有问题的项目。这些项目中的大部分都是老项目，有些在商业理念上落后，或者需要在设计上进行改革。

总的来说，吉辉资本收购这些不尽人意的项目，根据最新需求重新定位，重新设计，重新实施资产管理计划，以提升用户体验，最终提高租金和回报率。

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