中国中铁“跃进” 54亿落子广州与地产业务弯道超车

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视点房地产网距离北京最后一次扫货只有半个月的时间了，而中铁又一次有幸在年底拿到了土地。

12月10日，中铁房地产集团有限公司以54.06亿元的底价，相当于每平方米18，300元的底价，获得广州白云区的一处住宅用地。

据视点房地产新媒体报道，该地块位于白云区江高区符江路以北、光华路以西，占地面积213，800平方米，已被业界打造为一个巨型地块。该地块于上午10: 00准时开拍，不一会儿，从拍卖现场传来消息，中铁地产已成功收购该地块。

就在15天前，中铁房地产有限公司的名字和其母公司中铁股份有限公司旗下的另一个房地产平台的名字都出现在了北京图派的投标名单上。

当时，中铁北公司以70.2亿元的总价中标了丰台区胡阿祥白盆窑村bpy-l010和bpy-l013地块，中铁地产以58.4亿元的总价中标了丰台区胡阿祥白盆窑村bpy-l011地块。

在这方面，中铁集团仅在半个月内就花了182.66亿元赢得了三块地。

一些业内人士对视点房地产新媒体表示，中铁的逆势操作可能是弯道超车的一大招数。

中国铁路的飞跃

在今天的土地拍卖中，广州市国土资源和规划委员会共拍卖了3块土地，其中包括2块工业用地和1块住宅用地，总起拍价为54.48亿元。

然而，羊城土地拍卖第四集最大的吸引力在于白云区大量的宅基地的转让。

12月10日上午10点，土派戏剧正式开始。然而，情节并不像预期的那样生动。不到十分钟，土地拍卖的好戏很快结束，中铁地产以54.06亿元的底价收购了白云区的巨无霸地块。

据视点地产新媒体报道，该地块位于白云区江高符江路以北、光华路以西，地块编号为ab0405037、ab0405038、ab0405039、ab0405040。占地面积21.38万平方米，可用土地面积11.7万平方米，容积率≤2.8，计算容积率32.77万平方米。这个阴谋的目的是

该地块起拍价为54.06亿元，以限定地价+竞争性自持和抽签的方式出售。该地块最高限价为78.39亿元。当报价达到最大限定地价时，将转变为竞争企业自持商品房面积的机制。当有两个或两个以上的投标人报称企业自住商品房面积为100%时，将停止网上竞价，以抽签方式确定中标人。

然而，地块的拍卖价格并没有触及竞争和自持机制，更不用说彩票机制了。相反，在土地拍卖剧的前几集里，它延续了低地价征地的趋势。土地拍卖剧由中铁地产以底价赢得，不包括政府回购的土地，底价相当于每平方米18300元。

对此，一些分析师表示，底价和低地价交易实际上表明，房地产企业在收购土地时更加谨慎。由于资金链紧张，住宅企业对总价高、单价高的土地考虑不多。

不过，业内有人评论说:从近期集中推地的情况来看，国家队已经成为征地的主力军。。

据介绍，一方面，与民营企业相比，中央企业和国有企业的融资成本较低。因此，这些国有企业逆市启动土地收购模式，凭借自身的财力扩大土地储备。

另一方面，私营企业对土地价格非常敏感，他们很谨慎，这使得土地收购的竞争减少。同时，最低价格和低溢价交易成为常态。此时，对征地企业来说，不仅成本效益高，而且容易。

或许正是基于这一逻辑，中央企业中铁集团不断增加头寸，两大房地产平台轮流在各地抢占土地。

据房地产新媒体查询，中铁官网显示，中铁房地产是其两大房地产业务平台之一，中铁北方是其负责基础设施建设的公司之一，是中铁建设工程集团有限公司的全资子公司..

11月23日，北京中铁诺德房地产开发有限公司以24.92亿元的成交价格在云南草海赢得了一处商住用地。

11月26日，中国铁路为北京增加了128.6亿元，并在丰台区赢得了两块地，增加了101，900平方米的土地储备。

在当天的拍卖中，中铁北运经过64轮激烈竞争，以25.36%的溢价赢得了丰台区胡阿祥白盆窑村bpy-l010和bpy-l013地块。随后，中铁房地产以58.4亿元收购了丰台区胡阿祥镇白盆窑村bpy-l011地块。

中铁集团房地产十一年

然而，中铁的算盘可能不像扩大储备那么简单。

在减债和减杠杆成为房企重中之重的环境下，一直严格控制债务的国有企业和中央企业在资本和现金流方面的压力相对较小。此时，通过征地扩张实现弯道超车也是一种发展方式。

据视点房地产新媒体报道，在中铁房地产成为中铁集团的主要房地产平台之前，中铁集团的许多子公司都有自己的房地产业务。

然而，庞大的血统和蓬勃发展的房地产业务使得中铁运营和管理更加困难。因此，2007年，《中铁房地产业务发展与整合战略规划》正式提出，中铁房地产集团应运而生。

当时中铁集团未来的规划是，2011年房地产业务收入达到225亿元，投资额达到244亿元，土地储备达到845万平方米，成为中国十大房地产企业之一。之后，再过五年，也就是到2016年，房地产行业将跻身中国前五名。

时间到了2018年，中国铁路集团11年前设定的目标显然没有实现。

数据来源:中铁财务报告及意见指数

从近几年的合同销售和营业收入来看，中国铁路的房地产业务进展缓慢。

2014年，公司房地产业务仅新增合同金额268亿元，收入290.21亿元；2015年和2016年，中铁集团的房地产业务分别实现新合同价值269亿元和291.9亿元，实现营业收入288.73亿元和325.83亿元。

截至2017年，中铁集团新签合同金额为360.42亿元，同比增长23.5%；截至2018年上半年，新签合同金额为240.22亿元，同比增长53.69%。

根据最新数据，2018年前三季度，中铁集团房地产业务累计新增合同364.3亿元，超过去年全年合同总额。

但这离行业前五名还有很长的路要走。或者正因为如此，中铁集团也在积极收购土地，扩大土壤储备。

仅今年一季度，中铁集团新增土地储备约为17.9万平方米；第二季度新增土壤储量62.65万平方米，第三季度达到89.94万平方米，第三季度累计扩大170.49万平方米，同比增长337.8%。

在房地产企业谨慎征地期间，中铁集团以循序渐进的态度逆周期运营。对此，一些业内人士提到，在持续的房地产调控过程中，中铁嗅到了机遇。

自2018年以来，房地产监管越来越严格，住房企业勒紧裤带已经成为当前的趋势。根据国家统计局此前公布的2018年1-10月全国房地产开发投资销售情况，2018年1-10月全国土地交易价格为11695亿元，比9月份下降2.1个百分点。10月份，在新增增加值排名前100位的房企中，近30%没有投资征地。

中铁集团仍然在轻工市场赢得了财富，或许是在逆风中准备发展。