解局 | 上海“第七CBD”重生与拯救者宝能

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观点房地产网房地产企业通过旧房改造项目进入一线城市并不罕见。与招标、拍卖和挂牌相比，房地产企业可以用少量的资金获得较大的扩张。

但是，如果项目被一个全年都在二三线城市布局的房地产企业收购，而被收购的项目是一个被多次废弃的未完工的建筑，事情就会变得相当新鲜。

这个房地产企业是深圳宝能，这个未完的建筑是上海最著名的未完建筑之一。在规划之初，它曾被称为上海兴利达广场，是上海的第七个中央商务区，也是宝能房地产部进入上海的第一个项目。

近日，上海市普陀区国土资源局透露，今后将加快安百里购物广场写字楼项目建设，建设一个集甲级写字楼、中创空房、公寓、酒店、商务、金融于一体的商务办公综合体。安百里在上海普陀中心的二期工程(上海兴利达广场)已完工多年，现已被深圳宝能公司接管。

为什么宝能在这样的时间节点进入上海成为焦点之一，为什么他第一次进入上海就选择了这座未完工的建筑，这又是一个未解之谜。

等待重生的第七个中央商务区

与兄弟项目一期相比，安百里中心二期项目有很多不幸。

整个项目诞生于2001年。四川兴利达集团与上海普陀区接洽后，双方计划合作建设一个大型购物中心。2002年9月，负责项目开发的兴利达公司正式成立。

不稳定因素从一开始就奠定了基础。

由于各种原因，项目进展缓慢，甚至几次传出停工的消息。不可持续的兴利达集团于2005年8月完全退出该项目，该项目很快被接管。经过多次尝试，由安百里集团100%控股的上海安百里商业连锁有限公司完成了对兴利达公司的全资收购。

不幸的是，即使像安百里这样的老百货公司也不能完全解决这个项目中隐含的各种隐性疾病。安百里中央广场一期工程完工后，安百里集团选择打包出售其余项目。

2015年，上海恒源房地产有限公司以89.1亿元人民币收购了该资产包。虽然最初的成交价有22%的溢价，但我不知道为什么不到三年，安百里中心二期工程又一次被恒源地产卖出，这次是宝能接手。

一些业内人士向视点房地产新媒体透露，该项目的债权债务非常复杂，这可能是许多房地产企业在接手后选择立即出售的原因。这个项目很有可能出现资不抵债的情况，而且问题涉及不止一个企业。

单从区位优势来看，安百里中心二期的条件还不错。上海中原地产市场分析师卢文喜表示，围绕该项目的商业项目不多，但人流不小，市场需求大。该地区可视为普陀区相对繁荣的地区，居民消费水平较高，但缺乏相应的商业配套设施。

据了解，安百里集团建设的安百里中心广场一期工程总建筑面积约43万平方米，商业建筑面积约25万平方米。项目启动后不久，年业绩迅速超过30亿元。

对于商业项目来说，人流、区域环境等因素的影响不亚于成熟的运营模式。从已经开放的安百里中央广场一期看，似乎可以追溯到安百里中央广场二期这个仍未完工的建筑将来能发展到什么水平。

数据显示，烂尾楼项目由三栋高层商业建筑和两栋五层商业裙楼组成。这个项目的主体建筑已经在结构上封顶了。事实上，对于收购来说，除了装修、未来运营费用和解决现有历史问题之外，没有必要花费太多成本。据业内人士称。

然而，他指出，理清项目中的债务关系仍然是该项目重生的关键。

400亿目标和上市压力

对于房地产企业来说，新城往往选择一种更安全的方式着陆。在经历了股权纠纷和人事变动等一系列波折之后，宝能为何选择通过一栋未完工的大楼进入上海？在这座大楼里，许多买家都失败了。

在中部地区，不可能拿出这么大的一块土地来发展商业，这可能是下一个家族愿意接手的原因。据业内人士透露，对于长期专注于建设城市综合体项目的宝能来说，该项目的未来规划的确符合其自身定位。

然而，宝能保持低调。从官方网站上看到的城市布局中没有提到上海。此外，宝能的城市综合体的布局主要集中在南宁、合肥、仪征等二、三线城市，只有深圳大本营的布局在北部、广州和深圳。

如果一个房地产企业突然改变了原来的发展轨迹，那可能是由更大的视野造成的。

今年7月，有媒体披露，宝能地产正加紧准备上市，a股优先，香港上市期权也不排除在外。值得注意的是，上市计划于2017年夏秋季启动，一直在悄悄推进。

由此推算，它在时间上是重合的，它接管了上海中心安百里二期工程，并推动了上市计划。

根据上市计划，宝能地产计划于2019年底前向中国证监会提交申请材料，并于2020-2021年左右完成上市。时间紧迫。

据媒体披露，宝能已为上市制定了积极的商业计划，包括增加土地收购，并计划从2017年至2022年共收购9000万平方米的土地。

现在，随着市场越来越低迷，房企在公开市场上收购土地的态度越来越谨慎。目前，对于急于上市的宝能而言，规模仍是其弱点。因此，在未来很长一段时间内，宝能都将保持扩张的紧迫感。

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